명의신탁 분쟁, 어떻게 해결해야 할까?
"조물주 위에 건물주"라는 말처럼 부동산을 여러채 소유하고 있는 사람은 부러움의 대상이 된다. 하지만 소유한 부동산이 많은수록 이에 비례해 부과되는 세금은 늘어나게 된다.
엄청나게 부과대금 세금을 회피하기 위한 꼼수로 부동산 다수를 소유한 사람들이 오래전부터 사용했던 수단 중에 하나가 바로 "명의신탁"이다.
명의신탁이란 말 그대로 부동산에 관한 명의를 다른 사람에게 맡겨두는 것을 의미한다. 부동산에 나타난 등기명의자와는 다른 "실소유자"가 따로 있는 것이다.
실소유자가 돈을 대면서 다른 사람의 명의로 부동산 소유권을 돌려놓는 것을 "명의신탁"이라고 한다. 굳이 이런 불편을 감수하는 이유는 주로 부과되는 세금을 줄이기 위해서이다. 다수의 부동산을 소유하고 있는 사람이 다른 부동산을 구입하면서 세금 중과를 피하기 위해 가족이나 지인 명의로 등기를 해놓는 것을 예로 들 수 있다.
명의신탁 법률관계에서 다른 사람의 명의를 빌린 사람을 "신탁자"라고 하고, 자신의 명의를 빌려준 사람을 "수탁자"라고 한다.
명의신탁 관계에서 등기부상 소유자는 수탁자이지만, 신탁자의 비용으로 부동산을 구매하였기 때문에, 만약 수탁자가 부동산 명의가 자신에게 있다는 것을 기회로 명의신탁 부동산을 팔아 넘기는 등의 배신행위를 하였을 경우 심각한 법적 분쟁이 발생하게 된다.
비록 명의는 수탁자에게 남아있지만, 부동산을 구매하기 위해 돈을 대고, 구매한 이후에 세금을 내는 것은 신탁자이기 때문에, 신탁자는 자기 재산을 지키기 위해 필요한 모든 법적 조치를 진행할 것이 분명하다.
명의신탁은 탈세의 온상으로 지적되어 왔기 때문에, 이에 대해 법적인 제재를 가해야 한다는 여론이 대두되어, 1995년에 "부동산실명법"을 제정하게 된다. 줄여서 "부실법"이라고 부리기도 하는데, 정식명칭은 "부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률"이다.
부동산실명법 제4조 제1항과 제2항은 명의신탁 약정과 그 등기는 무효라고 규정하고 있다. 신탁자와 수탁자 사이에 일정한 계약에 따라 수탁자 명의로 등기를 했다고 하더라도, 법률적으로는 무효이기 때문에, 소유권은 여전히 신탁자에게 남아있는 것이 된다.
따라서 만약 수탁자가 명의신탁 된 부동산 소유권이 자신의 명의로 되어 있다는 점을 기회삼아 다른 사람에게 부동산을 팔아 넘긴 경우, 수탁자는 자신의 소유가 아닌 부동산을 다른 사람에게 팔아 넘긴 것이 된다.
그렇다면 수탁자로부터 명의신탁 된 부동산의 소유권을 넘겨받은 사람은 해당 부동산의 소유권을 적법하게 취득하는 것일까?
부동산실명법은 수탁자로부터 소유권을 취득한 제3자는 명의신탁 여부를 알고 있었는지 여부를 따지지 않고 적법하게 소유권을 취득하는 것으로 규정하고 있다. 이 경우 신탁자는 부동산 소유권을 빼앗기게 된다.
만약 수탁자가 명의신탁된 부동산을 팔아넘기려고 하는 경우, 신탁자는 수탁자에 대하여 부동산처분금지가처분을 신청하고 진정명의회복을 원인으로 한 이전등기청구소송을 제기하는 방법을 고려해야 한다.
명의수탁자가 이미 명의신탁 부동산을 처분하였다면, 수탁자를 상대로 손해배상청구소송을 제기하는 방법을 고려해보아야 한다. 명의신탁 자체가 이미 무효인 행위로 위법성이 중대하기 때문에, 신탁자는 수탁자가 팔아넘긴 부동산의 소유권을 가져오는 것은 어려울 수 있다. 이 경우 손해배상청구를 해서 손해를 회복하는 방법을 고려해보아야 한다.
대법원 판례는 양자간 명의신탁에서 수탁자가 제3자에게 부동산을 처분했다고 하더라도, 형사상 횡령죄는 성립하지 않고, 단지 수탁자가 신탁자에 대하여 손해배상책임을 부담하게 된다고 판시하고 있다.
명의신탁에는 양자간 명의신탁, 상호명의신탁, 3자간명의신탁, 계약명의신탁 등의 유형이 있다. 법적 분쟁의 양상은 유형마다 다르고, 해결책도 유형마다 다르기 때문에, 명의신탁과 관련된 분쟁이 발생하면 관련 분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 좋다.
명의신탁과 관련된 법적 분쟁은 관련 법리도 복잡하고, 소송도 장기화 되는 측면이 있기 때문에, 법률지식을 보유하지 못한 일반인이 나홀로 소송을 진행하는 것은 사실상 불가능하다. 부동산전문변호사의 도움을 받아 상황에 맞는 적절한 해결책을 찾아가는 것이 가장 바람직하다.
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