토지 경계 분쟁에서 점유취득시효가 문제되는 경우
이웃간 인접한 토지에 대한 경계 분쟁이 발생하여 심각한 법적 분쟁으로 비화되는 경우가 심심치 않게 발생한다. 개인의 권리 의식이 신장한 시대이기 때문에 분쟁이 발생하면 서로간 한치도 물러서지 않으려는 경향은 분쟁의 해결을 더욱 어렵게 한다.
이웃간에 발생한 토지 경계 분쟁에서 단골로 등장하는 주제가 바로 "점유취득시효"이다. 경계를 침범당했다고 생각하는 당사자가 건물철거소송을 제기하면, 상대방은 점유취득시효를 주장하는 것이 공식처럼 되어 있다.
측량기술이 발전하지 않은 몇 십년 전만 하더라도 경계침범 사실 자체를 인지하지 못하는 경우가 허다했다. 설령 경계침범이 있다고 하더라도 일부러 침범한 경우는 적었기 때문에 이웃간 좋게좋게 넘어가자는 것이 사회 분위기였다.
공동체를 중시하며 서로간 양보의 미덕을 세우는 것이 사회 분위기였기 때문에, 사소한 정도의 경계 침범 문제는 서로간 문제삼지 않고 넘어가곤 하였던 것다.
하지만 지금 시대는 공동체의 미덕보다는 개인의 권리를 훨씬 강조하는 시대이다. 민주주의가 정착되면서 각 개인의 권리의식도 상당한 정도로 신장되었다. 이는 매우 긍정적인 측면이지만, 법적 분쟁에서는 강한 권리 주장이 분쟁의 해결을 어렵게 하는 요소로 작용하기도 한다.
양보를 하면 손해를 본다는 생각에 끝까지 자기 주장을 고집해 원만한 합의가 어렵게 되는 것이다. 실제로 토지 경계 분쟁 문제는 예전 같으면 그냥 넘어갈만한 문제도 심각한 법적 분쟁으로 비화되는 경우가 많다.
어르신들이 돌아가시면서 소유하시던 부동산에 대한 상속이 아랫 세대에게 이루어져 토지 경계 분쟁이 발생하기도 한다. 어르신들은 이를 별로 문제삼지 않았지만, 권리의식이 강한 자손들이 이를 문제삼으며 소송을 제기하는 경우가 매우 많은 것이다.
새로운 건물주가 기존 건물을 철거하고 새로운 건물을 지을 목적으로 토지를 구매한 경우, 토지에 대한 경계측량을 하면서 침범사실을 발견해 분쟁이 발생하기도 한다. 이 경우 침범부분을 회복해 건물을 지으면 올릴 수 있는 수익이 그에 비례해 높아지기 때문에, 토지 소유자는 건물철거소송을 적극 검토하게 된다.
하지만 소송을 제기당한 사람 입장에서도 그대로 건물을 철거당하는 것은 매우 억울한 일이기 때문에, 상대방의 청구를 기각시킬 수 있는 여러 항변사항을 검토하게 된다. 건물철거소송에서 피고의 항변사항으로 자주 등장하는 것이 바로 "점유취득시효"이다.
토지 경계 분쟁에서 "점유취득시효"는 상대방의 청구를 기각시킬 수 있는 근거가 될 뿐만 아니라, 분쟁 토지의 소유권 자체를 바꾸어 버릴 수 있는 강력한 힘을 보유하고 있다. 점유취득시효가 인정되면 소송의 양상이 완전히 바뀌기 때문에, 토지경계분쟁에서 이에 대한 문의를 주시는 분들이 굉장히 많다.
점유취득시효는 모두가 잘 알다시피 20년의 점유기간이 인정되면 문제가 되는 토지의 소유권 변동을 인정해주는 제도이다.
민법 제245조 제1항은 점유취득시효에 관한 법률규정인데, "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다."라고 규정하고 있다.
점유취득시효는 "법률관계의 안정"을 위해 인정되는 제도이다. 실제 소유자가 누구인지와 관계없이 일정한 점유 상태가 상당한 기간동안 계속되면 그러한 사실 관계를 존중해 소유권을 인정하는 제도가 점유취득시효 제도인 것이다.
토지 소유자 입장에서는 당연히 억울한 일이 아닐 수 없다. 침범당한 토지에 대한 권리를 회복하기 위해 소유권에 근거해 건물철거소송을 제기하였는데, 소송에서 승소하기는 커녕 점유취득시효라는 제도에 의해서 소유권 자체를 빼앗기게 되기 때문이다.
이러한 측면으로 인해 점유취득시효로 인한 소유권 취득은 매우 제한적으로 인정이 된다. 요건을 완화하게 되면 소유권을 "절대권"으로 규정하는 민법의 취지에 반할 뿐만이 아니라, 일단 땅을 점령한 뒤에 소송을 제기하는 경우가 많아져 사회에 일대 혼란이 일어날 것이 분명하기 때문이다.
점유취득시효 요건을 검토할 때 "20년"이라는 기간에만 꽂혀 다른 요건을 충분히 검토하지 않는 경우가 많다. 20년이 지나기만 하면 묻지도 따지지도 않고 일단 소송부터 제기하는 경우도 굉장히 많다.
하지만 점유취득시효에서 20년 경과 만큼이나 중요한 요건이 있는데, 그것은 "소유의 의사"로 점유해야 한다는 것이다.
소유의 의사로 하는 점유를 법률용어로 "자주 점유"라고 하는데, 자주 점유는 소유자가 할 수 있는 것과 같은 배타적 지배를 사실상 행사하는 것을 의미한다.
따라서 토지에 대한 임대차 계약을 체결해 점유를 했다면 20년이 훨씬 넘는 기간이 경과되었어도 점유취득시효로 인한 소유권 취득은 결코 인정되지 않는다. 임대차 계약을 통한 점유는 소유의 의사를 통한 점유가 아니기 때문이다. 이러한 점유를 자주점유의 반댓말로 "타주점유"라고 한다.
아무리 100년이 넘는기간 동안 점유를 하였다고 하더라도, 자주점유가 아닌 타주점유였다면 점유취득시효로 인한 소유권취득은 결코 인정되지 않는다. 자주점유인지 타주점유인지에 대한 판단은 기본적으로 점유를 개시하게 된 경위를 기준으로 판단한다.
위에서 말한 것처럼 임대차 계약을 통한 점유는 타주점유인 것이 명백하다. 반면 매매, 교환, 증여의 경우에는 원칙적으로 자주점유가 된다.
점유취득시효 제도는 문제되는 토지에 대한 소유권 자체를 바꾸어버릴 만한 힘이 있기 때문에, 소송에서 점유취득시효가 쟁점으로 부각되면 당사자들은 절박한 심정으로 소송에 임하게 된다. 토지를 빼앗기냐 마냐가 달려있기 때문이다.
점유취득시효 요건은 (1) 20년간의 점유, (2) 소유의 의사를 통한 점유인데, 원고나 피고 할 것없이 해당 요건을 입증하는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 민법이 제시하는 법리적인 요건에 맞추어서 주장과 증거를 정리하지 못하면 패소할 확률이 매우 높다. 다른 소송과 비교해보았을 때 비교적 불명확한 주장을 기초로 소송이 진행되기 때문에, 해당 주장을 입증하기 위한 절차(증인신청 등)를 진행해야 한다. 이로 인해 소송 기간은 당연히 늘어나게 된다.
따라서 건물철거소송, 점유취득시효에 관한 분쟁이 발생하였다면 이에 대해 전문적인 노하우를 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받는 것이 바람직하다. 점유취득시요의 요건은 매우 까다롭기 때문에, 법적 절차가 진행될 예정이 있다면 부동산전문변호사와 심도 깊은 상담을 진행해보아야 한다.
