초보자영업자 상가 임대차 계약 체결 Tip
초보 자영업자들은 여러가지 문제를 만나게 되는데 임대차 계약을 체결하는 것도 넘어야 할 난관이다. 임대차 계약을 잘 체결해놓아야 향후 영업에 지장을 받지 않을 수 있다.
처음 상가 임대차 계약을 체결할 때의 주의사항은 다음과 같다.
1.
임대차 계약을 체결할 때 나온 사람과 임대차 계약서에 기재된 임대인의 명의가 일치되어야 한다. 계약당사자가 아닌 사람과 임대차 계약을 체결한 경우에는 심각한 법적 분쟁이 발생하게 될 수도 있다. 계약당사자가 아닌 사람과 계약을 체결한 후 법적 분쟁이 발생하면, 계약을 체결한 사람이 적법한 대리인인지 아닌지를 따져야 하는 복잡한 과정을 거쳐야 하기 때문이다.
2.
부동산등기부등본에 기재된 소유주와 임대차 계약을 체결해야 한다. 최근에 전세사기가 사회적으로 큰 문제가 되고 있는데, 전세사기의 유형은 매우 다양하지만, 결국에는 부동산의 권리관계를 악용하는 경우가 대부분이다. 일반인들이 부동산 관련 법률에 무지하다는 것을 적극 악용하는 것이다. 대표적인 것이 신탁등기된 부동산에 관해 임대차 계약을 체결한 후 보증금을 편취하는 수법이다. "괜찮으니 안심해도 된다."는 공인중개사 말만 믿고 계약을 체결하였다가는 나중에 큰 일이 발생할 수 있으니, 계약체결단계에서 부동산 권리관계에 대한 기본적인 분석은 필수적으로 진행되어야 한다.
3.
계약 명의자 본인이 나오지 않고 대리인이 나오거나, 공인중개사가 대신해 계약을 체결하는 경우에는 계약자 본인의 위임장, 인감증명서, 신분증 사본을 요구해야 한다. 실제 거래계에서 많이 문제가 되는 것이 "적법한 대리권한을 위임받은 사람이 계약을 체결했는지"에 관한 것이다. 대리권한이 없는 사람을 "무권대리인"이라고 하는데, 무권대리인과 체결한 계약은 효력이 인정되지 않을 수 있다. 위임장에 날인된 인감도장과 인감증명서에 찍힌 인감도장이 일치해야 한다. 계약자 본인과 직접 통화를 해 계약 내용을 확인해주면서 녹취를 하는 것도 좋은 방법이다.
4.
공인중개사를 끼고 계약을 하는 경우라면, 해당 임차 목적물에 존재하는 하자 등에 대해 분명하게 고지해줄 것을 요구해야 한다. 간혹 임대차 계약을 체결했는데 임차 목적물을 정상적으로 사용할 수 없는 경우가 있다. 임차 목적물에 심한 누수가 발생하는 경우를 예로 들 수 있다. 임차 목적물 자체의 하자 이외에도, 임차 목적물에 존재하는 권리상 하자로 인해 임차 목적물을 정상 사용할 수 없는 경우도 있다.
건축물대장에 불법 건축물로 등재된 경우가 그러하다. 공인중개사는 중개를 하며 "중개대상물 확인설명서"를 작성하는데, 중개대상물확인설명서에 기재되어 있는 사항에 대해 꼼꼼하게 확인을 할 필요가 있다. 임차 목적물에 하자가 존재해 소송을 하게되면 임대인을 상대로 소송을 하는 것이 일반적이지만, 공인중개사를 상대로 소송을 제기해야 하는 경우도 있기 때문이다.
5.
부동산등기부등본을 살펴서 선순위 담보권이 존재하는지를 파악해보아야 한다. 이러한 절차를 "권리분석"이라고 하는데, 임대차 계약을 체결하면서 기본적인 권리분석은 반드시 진행해야 한다. 이는 추후 임대차 계약이 종료되었을 때, 보증금 전액을 돌려받을 수 있을지와 밀접한 관련이 있다. 특히나 상가는 대출을 받아 구입하게 되는 경우가 대부분이기 때문에, 선순위 근저당이 많이 설정되어 있다면 보증금을 돌려받을 수 없게 된다. 부동산등기부등본상 권리관계가 지저분한 매물은 될 수 있으면 피하는 것이 좋다.
6.
임대차 계약을 체결한 이후 최대한 빨리 사업자등록을 하고 확정일자를 발급 받아야 한다. 상가임대차보호법은 대항력과 우선변제권이라는 권리를 인정하고 있다. 대항력과 우선변제권은 임차 건물이 경매에 넘어간 경우에도 세입자의 보증금을 보호해주는 중요한 권리이다. 상가임대차보호법은 상가 임차인의 권리를 많이 보호해주고 있으니, 상가임대차보호법상 보장된 권리는 반드시 행사할 수 있도록 준비를 마쳐놓아야 한다.
7.
임대차 계약서를 작성할 때 원상회복 약정 등 임차인에게 불리한 것은 없는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 일단 계약서는 작성하고 나면 그 효력을 다시 번복하는 것은 굉장히 어렵다. 그것은 임대인에게도 마찬가지이고, 임차인에게도 마찬가지이다. 쌍방 날인된 계약서의 효력을 번복하기 위해서는 계약자 쌍방의 동의가 있어야 한다. 계약 체결 단계에서 불리한 내용을 넣어놓으면 두고두고 장사를 하는데 발목을 잡히게 되니 계약서 작성 단계에서부터 세심한 주의를 기울이셔야 한다. 보증금 액수가 크고 살펴볼 것이 많다면 전문 변호사에게 계약서 검토를 의뢰하는 것도 고려해보아야 한다.
