토지 경매 낙찰 후 관습법상 법정지상권의 문제
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저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 의뢰인을 대리해 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁은 그 양상이 매우 복잡한 편이고, 문제가 되는 액수도 매우 큰 편이기 때문에 부동산전문변호사의 도움을 바등시는 것이 좋습니다.
토지 경매 낙찰 후 관습법상 법정지상권의 문제.
특히나 경매 사건의 경우 권리분석을 잘못하거나 낙찰 후 대응을 잘못하면 금전적으로 매우 큰 손해를 보게될 수 있습니다.
토지 경매의 경우가 그러한데요. 미등기 무허가 건물이 있는 토지를 싼 값에 낙찰받았다가 법정지상권 성립으로 큰 손해를 보는 경우가 매우 많습니다.
이 경우 낙찰 전 법정지상권 성립 여부에 대한 철저한 법적 검토를 진행해야 합니다. 그리고 낙찰 후 법정지상권을 정리하게 위해 소송 절차를 진행해야 할 가능성이 매우 높습니다.
토지 경매에서 토지를 낙찰 받은 이후에 갑자기 미등기 무허가 건물의 소유자가 나타나 관습법상 법정지상권의 성립을 주장하는 경우가 있습니다.
관습법상 법정지상권은 주로 토지 소유자가 제기한 건물철거소송에서 소송을 제기당한 피고의 대표적인 항변사항입니다.
관습법상 법정지상권이 인정되면 건물철거소송 패소해 이후에 토지에 대한 정상적인 소유권의 행사가 불가능하게 됩니다. 이는 토지 소유자에게 큰 손해를 입히게 됩니다.
관습법상 법정지상권은 표현 처럼 민법을 통해 인정되는 권리는 아닙니다. 말 그대로 '관습'으로 인정되는 권리인데, 일제 강점기시절부터 인정되어 왔기 때문에 사실상 법률과 비슷한 정도의 힘을 보유하고 있습니다.
관습법상 법정지상권은 성립 요건이 매우 까다로운 편입니다. 관련 판례가 매우 많이 축적되어 있는 상황인데, 소송에서 해당 내용이 쟁점이 되면 관련 판례에 대한 분석이 필수입니다.
대법원 판례는 미등기 무허가 건물의 경우에도 관습법상 법정지상권의 성립을 인정하고 있습니다.
단, 건물의 기둥, 주벽, 지붕 등 사회 통념상 '건물'이라고 볼 수 있는 정도로 까지는 공사가 진행되어야 합니다.
관습법상 법정지상권의 성립요건은 다음과 같습니다.
(1) 토지와 건물이 동일의 소유였을 것
(2) 건물 또는 토지가 매매 등의 원인으로 소유자가 달라질 것
(3) 당사자 사이에 철거한다는 특약이 없을 것
그렇다면 왜 우리 법제는 법에도 없는 관습법상 법정지상권을 인정하고 있는 것일까요?
대법원은 이에 대해서 "우리 법제는 토지와 건물을 각각 별개의 독립된 부동산으로 취급하므로, 토지와 건물의 소유자가 분리될 때 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지할 공익상 필요가 있다."라고 판시하고 있습니다.
사실 관습법상 법정지상권은 이를 인정하는 것이 타당한지에 대한 의견이 분분합니다. 법에 없는 권리이기 때문에 폐지해야 한다는 쪽과 오랫동안 인정되어 온 관습이기 때문에 유지되어야 한다는 쪽이 팽팽히 맞서며 논쟁을 벌이고 있습니다.
토지 소유자의 입장에서는 소유권 행사에 큰 지장을 초래하기 때문에 법정지상권은 눈에 가시같이 느겨질 수밖에 없습니다.
따라서 소송 절차에서 이에 대한 부당함을 이야기할 때가 많은데, 어쨌거나 현시점에서는 폐지되지 않고 유지되고 있는 제도이기 때문에, 이를 염두에 두고 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
법정지상권에 대한 입증은 매우 까다로운 편입니다. 관련 판례도 무수히 많기 때문에 소송 절차에서 승소하기 위해서는 이에 대한 검토가 필수입니다.
관습법상 법정지상권이 문제되는 소송은 원고와 피고 모두 절박한 심정을 가지고 소송 절차에 임하는 경우가 대부분입니다.
건물철거소송에서 법정지상권이 문제되는 경우 법정지상권이 인정되면 원고의 건물철거소송은 기각되고, 법정지상권이 인정되지 않으면 피고는 건물을 철거해야 하기 때문입니다.
이를 해결하는 과정은 복잡하고 어렵습니다. 초기 대응이 가장 중요한만큼, 문제가 발생한 단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받아 절차를 진행하시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
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