안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
법정지상권은 토지 소유자의 권리를 제한할 수 있는 매우 강력한 권리입니다. 경매절차를 통해 토지를 낙찰받은 이후 법정지상권 문제가 대두되면 골치아픈 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다.
오늘은 경매절차에서 법정지상권이 쟁점으로 떠오른 경우 어떻게 대응해야 하는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
경매 절차 법정지상권 문제 대응방법
이를 위해 먼저 지상권의 의미부터 파악할 필요가 있습니다. 지상권이란 건축물, 수목, 기타 공작물 등의 소유자가 토지를 사용하기 위해 설정하는 권리입니다.
지상권은 물권으로 분류되는데, 이 때문에 매우 강력한 힘을 보유하고 있습니다. 지상권이 설정되면 토지 소유자의 권리는 크게 제한을 받게 됩니다.
토지 소유자는 기본적으로 지상권을 설정한 건축물 등의 권리자의 권리행사를 적극 보장해주어야 합니다.
지상권은 보통 당사자가 간의 약정에 의해 생겨나게 됩니다. 건축물 등의 사용을 위해 토지를 빌려주면서 지상권을 설정하는 것입니다.
그런데 당사자들 간의 약정이 아닌 법률규정과 관습에 의하여 발생하는 지상권도 있습니다. 그것이 바로 '법정지상권'입니다.
이는 '공익적 필요'에 의해 법과 관습이 인정하는 권리입니다.
예컨데 토지와 건물이 본래 한 사람에게 그 소유권이 귀속되었다가 그 중 하나의 소유권이 다른 사람에게 이전된 경우 권리관계의 불안정이 생기게 됩니다.
바뀐 토지 소유주는 건물 소유주를 상대로 건물 철거를 요구하게 되는데, 이는 사회 경제적인 차원에서 매우 큰 손실이 아닐 수 없습니다.
때문에 이러한 경우 법정지상권을 인정하여 권리변동으로 발생한 법률관계의 불안정을 조율하도록 하고 있는 것입니다.
법정지상권에는 일반 지상권과 다른 점이 있는데, 그것은 등기를 하지 않아도 권리가 발생한다는 것입니다. 법률규정과 관습에 의해 인정되는 지상권이기 때문입니다.
경매절차에서 가장 중요한 것은 '권리분석'인데, 일반적인 권리분석은 부동산등기부를 보고 진행이 됩니다.
그런데 법정지상권의 경우 부동산등기부에 표시되지 않는 권리이기 때문에 일반적인 권리분석만 진행하고 덜컥 낙찰을 받았다가 매우 곤란한 상황에 처하게 될 수 있습니다.
법정지상권이 설정되어 있을수도 있는 토지를 이른바 특수 경매 매물로 분류하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
법정지상권은 법률과 관습에 의해 인정되는 권리이기 때문에, 당사자들 간에 법정지상권을 인정하지 않기로 하는 약정을 하였더라도 이것이 법정지상권이 생겨나는 것을 막을 수는 없습니다.
그런데 법정지상권의 성립요건은 매우 까다로운 편입니다. 이와 관련한 법적 분쟁이 워낙 빈번하게 발생하기 때문에, 관련 판례도 무수히 많이 축적되어 있는 상황입니다.
법정지상권에는 민법 제366조상의 법정지상권과 관습법상 법정지상권이 있습니다. 두가지 법정지상권의 성립요건은 다음과 같습니다.
※ 민법 제366조상의 법정지상권 성립요건
(1) 토지와 건물의 소유자가 동일하였을 것
(2) 근저당권 설정당시 건물이 존재했을 것
(3) 임의경매에 의해 토지소유주와 건물소유주가 달라졌을 것
※ 관습법상 법정지상권의 성립요건
(1) 토지와 건물의 소유자가 동일하였을 것
(2) 건물 또는 토지가 매매 등의 원인으로 소유자가 달라졌을 것
(3) 당사자 사이에 철거에 관한 특약이 없을 것
위에서 말씀드린 것처럼 법정지상권이 인정되는지 그렇지 않은지는 당사자들에게 매우 중요한 문제로 작용하게 됩니다.
토지 소유자의 입장에서는 내 소유 토지를 제대로 사용, 수익할 수 있느냐의 문제로, 건물 소유자에게는 내 건물을 철거당하지 않고 사용, 수익할 수 있느냐의 문제로 귀결이 되기 때문입니다.
때문에 소송 절차에서는 관습법상 법정지상권의 성립여부를 두고 매우 치열한 법적 공방이 오고가는 것이 일반적입니다.
관습법상 법정지상권에 대해서는 시대의 흐름에 맞지 않아 이를 폐지해야 한다는 여론이 있지만, 여전히 판례는 그 유효성을 긍정하고 있습니다.
법정지상권에 대한 입증은 까다로운 편이고, 이와 관련한 판례가 무수히 많이 쌓여있기 때문에 소송절차에서 법정지상권이 문제가 되면 이에 대한 치밀한 법리 검토가 반드시 진행되어야 합니다.
소송절차에서 법정지상권이 문제가 되면 이를 종국적으로 해결하기까지 상당한 시간과 비용이 소모되는 편입니다. 초기단계에서부터 경험이 풍부한 부동산전문변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
법정지상권 등 복잡하고 골치아픈 부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 관련 분야에 다수의 승소 사례를 보유하고 있는 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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경매 절차 법정지상권 문제 대응방법