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오늘은 부동산 경매 절차에서 낙찰 후 인도명령을 신청한 뒤 인도명령 결정문에 기해 강제집행절차를 진행하는 법에 대해 함께 알아보도록 하겠습니다.
부동산 경매 인도명령 강제집행절차 진행
부동산 경매를 통해 소유권을 취득하는 이유는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 낙찰받아 수익을 보기 위함입니다.
실제로 부동산 경매 절차에서 경쟁력 있는 매물을 잘 골라 투자를 하게 되면 수익을 볼 수 있는 경우가 많습니다.
하지만 상대적으로 저렴한 가격에 낙찰을 받았다고 하더라도 부동산 경매 절차에서는 여러가지 변수가 많이 발생하게 됩니다.
그 중 하나가 낙찰 후 세입자 등 부동산을 점유하고 있는 사람들을 내보내는 과정입니다. 이 과정에 생각보다 쉽지 않은데요.
부동산을 통한 수익은 해당 부동산을 소유자가 적절하게 사용, 수익하는 것을 전제로 합니다. 그런데 다른 사람이 경매로 낙찰된 부동산을 점유하고 있다면 이것이 불가능해집니다.
때문에 낙찰자는 최대한 빠르게 부동산에 관한 사용, 수익권을 회복할 필요가 있는데요. 이를 위해서는 점유자를 빠르게 퇴거시켜야 합니다.
다행히 우리 민사집행법은 이러한 낙찰자들의 사정을 고려하여 명도소송에 비해 빠르게 점유자를 내보낼 수 있는 '부동산 인도명령'이라는 절차를 마련해두고 있습니다.
낙찰 후 빠르게 부동산에 관한 사용, 수익권을 회복하고 싶다면 부동산 인도명령절차를 진행하는 것이 좋습니다.
부동산 인도명령 제도는 2002년에 도입되었는데, 이에 대하여 민사집행법은 아래와 같이 규정하고 있습니다.
제136조(부동산의 인도명령 등)
① 법원은 매수인이 대금을 낸 뒤 6월 이내에 신청하면 채무자ㆍ소유자 또는 부동산 점유자에 대하여 부동산을 매수인에게 인도하도록 명할 수 있다. 다만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있는 것으로 인정되는 경우에는 그러하지 아니하다.
② 법원은 매수인 또는 채권자가 신청하면 매각허가가 결정된 뒤 인도할 때까지 관리인에게 부동산을 관리하게 할 것을 명할 수 있다.
③ 제2항의 경우 부동산의 관리를 위하여 필요하면 법원은 매수인 또는 채권자의 신청에 따라 담보를 제공하게 하거나 제공하게 하지 아니하고 제1항의 규정에 준하는 명령을 할 수 있다.
④ 법원이 채무자 및 소유자 외의 점유자에 대하여 제1항 또는 제3항의 규정에 따른 인도명령을 하려면 그 점유자를 심문하여야 한다. 다만, 그 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있지 아니함이 명백한 때 또는 이미 그 점유자를 심문한 때에는 그러하지 아니하다.
⑤ 제1항 내지 제3항의 신청에 관한 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
⑥채무자ㆍ소유자 또는 점유자가 제1항과 제3항의 인도명령에 따르지 아니할 때에는 매수인 또는 채권자는 집행관에게 그 집행을 위임할 수 있다.
부동산 인도명령절차를 진행하기 위해서는 낙찰자가 대금 완납 시점부터 6개월 이내에 부동산 인도명령신청서를 관할 법원에 접수해야 합니다.
민사집행법에 부동산 인도명령을 진행할 수 있는 기간을 규정해놓았다는 점을 유의할 필요가 있습니다.
민사집행법이 규정하고 있는 '대금 완납 시점부터 6개월 이내'의 기간을 도과하게 되면 낙찰자는 명도소송을 진행해야 합니다.
부동산 인도명령은 경매에만 인정되는 절차입니다. 경매와 달리 공매절차에서는 부동산 인도명령이 되지 않습니다.
낙찰자 입장에서는 점유자를 빠르게 퇴거시키는 것이 중요하기 때문에, 매각대금을 완납하였다면 즉시 부동산인도명령절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
부동산 인도명령 결정문이 나오게 되면 이를 근거래 강제집행절차 진행이 가능한데, 경매 낙찰 후 강제집행절차는 의외의 변수가 많이 나오는 편입니다.
명도 강제집행절차로 점유자를 퇴거시킬 수 있지만, 본집행을 진행하면 시간과 비용이 많이 들어가기 때문에, 인도명령 진행 후 강제집행절차를 진행하는 과정에서 점유자를 설득해 자진 퇴거시키는 방법도 생각해보아야 합니다.
낙찰 후 빠르게 점유자로부터 부동산을 인도받지 못하면, 해당 부동산에 대한 사용, 수익권 행사가 불가능해져 계속해서 손해가 쌓일 수 밖에 없습니다.
낙찰 부동산에 대한 권리를 회복하기 위해서는 부동산 인도명령 이외에도 점유이전금지가처분 절차 진행이 필요할 수 있습니다.
명도 강제집행절차는 여러가지 변수가 많은만큼 이와 관련한 문제가 발생하였을 경우 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 명도의 신은 명도와 관련한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산 인도명령 후 강제집행 등 명도와 관련한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 저희 제이씨엘파트너스 명도의 신에 도움을 요청하시기 바라겠습니다.
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