전세 집주인 사망해도 보증금 반환 가능합니다.
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Jun 23. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
최근 각종 전세사기 사건, 전세보증금 미반환 사건이 다수 발생하고 있어, 전세집에 세들어 살고 있는 세입자 분들의 근심이 깊어지고 있습니다.
전세 집주인 사망해도 보증금 반환 가능합니다.전세사기 사건과 전세보증금 미반환 사건은 단순한 구조로 진행되는 경우도 있지만, 매우 복잡한 양상으로 진행되는 경우도 많습니다.
전세 집주인이 사망한 경우가 바로 그렇습니다. 전세 계약 도중 집주인이 사망하게 되면 세입자는 보증금을 돌려받지 못하는 것은 아닌지 불안감에 휩싸이게 될 수밖에 없습니다.
하지만 임대차 계약 도중 전세 집주인이 사망한다고 하더라도 전세보증금반환은 가능합니다. 다만 전세보증금을 반환받는데 다소간 시간이 걸릴 수 있습니다.
전세 집주인이 사망을 하게 되면 집주인이 보유하고 있었던 일체의 권리, 의무가 상속인들에게 승계가 됩니다.
우리 민법은 부동산 소유권의 변동에 있어서 예외적으로 상속에 관해서는 등기가 없어도 상속개시로 소유권이 이전된다고 규정하고 있습니다.
따라서 임대차 계약 도중 혹은 종료 후에 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 전세 집주인이 사망을 하더라도, 상속인들이 모든 권리의무 관계를 승계받게 됩니다.
그렇기 때문에 보증금을 돌려받지 못한 세입자는 상속인들을 상대로 적법하게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있습니다.
하지만 이 과정에서 문제가 발생하게 되는데요. 하나는 상속인들이 누구인지 모른다는 것이고, 다른 하나는 상속인들을 특정해 보증금반환을 요청했는데 상속인들 간에 책임을 미루는 경우가 많다는 것입니다.
상속인들을 특정할 수 없는 문제는 기존 임대인에게 소송을 제기하는 것으로 해결이 가능합니다. 일단 기존 임대인에게 소송을 건 후 가족관계등록부 등을 조회해 당사자표시정정을 하는 방향으로 절차를 진행하면 됩니다.
여러명의 상속인들이 있는데 서로에게 책임을 미루는 경우 역시 전세보증금반환소송으로 해결이 가능합니다.
관련 대법원 판례는 공동상속인들이 임차인에 대하여 부담하는 보증금반환채무가 '불가분채무'라고 판시한 바가 있습니다.
때문에 임차인은 공동상속인 중 각자에게 상속지분별로 보증금반환을 청구할 수 있는 것이 아니라, 각자에게 전액의 반환을 청구할 수 있는 권리를 보유하고 있습니다.
만약 상속인들이 다른 상속인에게 책임을 미루거나, 상속지분만큼만 반환하겠다는 의사를 표시한 경우 소송절차를 진행해 상속인 전원을 상대로 승소 판결을 받으면 됩니다.
최근에 발생하는 전세사기 사건의 경우 집주인이 스스로 목숨을 끊은 후 상속인 전원이 상속포기를 하는 경우도 있습니다.
이러한 경우에는 법원에 상속재산관리인 선임을 청구한 뒤, 상속재산관리인을 상대로 소송을 진행하는 방향으로 절차를 진행해야 합니다.
아래는 최근 저희 사무실에서 상속재산관리인을 상대로 소송을 진행해 승소한 사례입니다.
