안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 유용한 정보를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 법적 분쟁 중 재건축, 재개발과 관련된 문제는 거래계에서 무수히 많이 발생하는 법적 분쟁 중 하나입니다.
특히나 '매도청구소송'이 진행되면 재건축을 진행하려고 하는 조합과 이를 반대하는 사람들 사이에서 심각한 법적 분쟁이 발생하게 됩니다.
재건축, 재개발은 사업시행자에게 막대한 이익을 주기 때문에, 사업시행자는 어떻게든 사업을 최대한 빠르게 진행하려고 합니다.
최근에는 예전에 비해 수익성이 많이 줄어들기는 하였지만, 수익성이 보장되는 지역은 사업시행자가 사업을 진행함에 있어 매우 적극적인 태도를 보입니다.
재건축, 재개발 사업 진행의 핵심은 사업 구역에 거주하거나 부동산을 보유하고 있는 사람들의 동의를 확보하는 것입니다.
사업진행에 대해서 일정한 동의율을 확보하게 되면 재개발, 재건축 사업은 탄력을 받게 되는데, 이는 필연적으로 찬성 측과 반대 측의 갈등을 불러일으키게 됩니다.
재건축 사업의 경우 사업진행에 대해 75%의 동의율을 확보하게 되면 반대 의견에도 불구하고 그대로 사업 절차를 진행할 수 있는데요.
사업진행에 대해 75% 이상의 동의율을 확보한 조합은 이른바 '현금청산자'들을 상대로 매도청구소송을 진행하게 됩니다.
재건축 조합에 가입하지 않거나 분양신청을 하지 않은 사람들은 '현금청산자'로 분류가 되는데, 재건축 조합은 현금청산자들을 상대로 일률적으로 매도청구소송을 진행하게 됩니다.
재건축 사업에서 '매도청구소송'은 재개발 사업에서 '토지수용'과 같은 개념이라고 이해를 하시면 됩니다.
재건축, 재개발 사업을 진행하기 위해서는 사업 진행 구역 내에 위치한 토지의 소유권을 조합에게 이전해야 하는 절차를 진행해야 합니다.
해당 절차가 재개발 사업에서는 토지수용 절차가 되고, 재건축 사업에서는 매도청구소송 절차가 되는 것입니다.
도시정비법은 재건축 사업의 경우 조합이 매도청구소송을 진행하기 위해서는 사업계획인가의 고시를 받은 날로부터 30일 내에 조합 설립 여부에 대한 회답을 줄 것을 서면으로 촉구해야 한다고 규정하고 있습니다.
해당 문서에 대하여 조합설립에 대해 동의를 하지 않은 사람이 2개월 이내에 확답을 하지 않으면, 재건축 조합은 미동의자를 현금청산자로 분류하고 매도청구소송을 진행하게 됩니다.
매도청구소송의 경우 재건축 사업을 진행하는 사업시행자의 입장에서는 반드시 진행해야 하는 절차이지만, 매도청구소송을 당하는 피고의 입장에서는 강제수용과 같이 느껴질 수밖에 없습니다.
실제로 매도청구소송을 제기당한 후 피고 분들이 변호사의 도움없이 홀로 재판정에 출석하셔서 억울함을 호소하는 경우가 있는데, 이러한 방식은 매도청구소송에 올바르게 대응하는 방법이 아닙니다.
재판은 철저하게 법리에 따라서 진행되기 때문입니다. 매도청구소송에 제대로 대응하기 위해서는 관련 법령과 판례에 대한 정확한 이해가 선행되어야 합니다.
도시정비법과 관련판례의 내용은 법률지식이 없이 이해하기에는 매우 난해하기 때문에 매도청구소송 절차 진행에 있어 전문 변호사의 조력은 필수라고 할 수 있습니다.
특히나 매도청구소송에 잘못대응하게 되면 헐값에 소중한 내 집을 빼앗기는 결과가 발생하게 되기 때문에, 초기단계에서부터 전문 변호사의 도움을 받는 것이 필요합니다.
매도청구소송 대응하는 첫번째 방법은 조합 측이 제기한 매도청구소송의 적법성 요건을 치밀하게 따져 청구에 잘못이 있다면 이를 지적해 매도청구소송을 기각시키는 방법입니다.
조합은 공적단체이고, 재건축 사업은 사익이 추구되기는 하지만 엄연히 공적사업입니다. 그렇기 때문에 관련 법령은 사업을 진행함에 있어 매우 까다로운 요건을 규정하고 있습니다.
간혹 법에서 정한 요건을 제대로 갖추지 못한 상태에서 무리하게 매도청구소송을 진행하는 경우가 있는데, 소송절차에서 이러한 점이 발견되면 피고의 입장에서는 원고의 청구를 기각시키는 근거로 사용할 수 있습니다.
매도청구소송에 대응하는 두번째 방법은 조합의 청구가 적법하다는 것을 전제로 감정평가에 적극대응하여 제대로 된 가격을 받아내는 방법입니다.
재건축 사업의 경우 재개발 사업과 달리 감정평가를 진행함에 있어 개발이익을 반영하도록 규정하고 있습니다.
감정평가는 매우 전문적인 영역인데, 감정평가 절차에 제대로 대응하지 못해 소송전체가 망가지는 경우가 적지 않습니다.
재건축 매도청구소송에서 현금청산자로 분류된 경우 내 집을 빼앗기냐 그렇지 않느냐의 문제로 귀결이 되기 때문에 초기단계에서부터 제대로 된 대응을 하는 것이 무엇보다 중요합니다.
특히나 매도청구소송을 진행하는 재건축 조합의 경우 힘을 모아 철저하게 관련 절차를 진행하는 반면에, 피고의 경우 법률지식이 없이 무방비로 위험에 노출되는 경우가 대부분입니다.
현금청산자가 어떻게 대응해야 하는지에 따라 재건축 매도청구소송의 향방은 많이 달라지기 때문에 초기단계에서부터 전문 변호사의 조력을 받는 것이 무엇보다 중요하다고 하겠습니다.
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