잔금불가 상황 분양계약해제/취소 가능할까?
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Jul 24. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 좋은 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 부동산 경기가 급속도로 침체되면서 분양계약과 관련된 법적 분쟁이 많이 발생하고 있습니다.
저희 사무실에도 분양권 해지, 분양계약취소와 관련된 문의가 예전보다 훨씬 더 많이 들어오고 있는 상황인데요.
그 중 상당수를 차지하는 것은 잔금 불가로 인한 분양계약취소/해제 가능성을 묻는 수분양자들의 문의입니다.
오늘은 이러한 상황에서 분양계약을 취소하거나 해제할 수 있는지를 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
잔금불가 상황 분양계약해제/취소 가능할까?1. 분양권 해지, 분양계약취소와 관련된 법적 분쟁이 늘어나는 이유는?
분양계약과 관련된 법적 분쟁이 증가하고 있는 이유는 부동산 호황기 시절에 체결된 계약 건들의 잔금 지급시기가 현 시점에서 도래하고 있기 때문입니다.
신축을 대상으로 한 부동산 분양계약의 경우 2~3년 정도의 시간을 두고 계약금, 중도금, 잔금을 지급하는 경우가 대부분입니다.
최근에 수분양자들의 잔금 납부 불가로 인해 문제가 발생하고 있는 건들은 부동산 경기가 한창 좋았던 시절에 체결되었던 매물이 대부분입니다.
당시에는 너도나도 부동산에 투자하던 시절이었기 때문에, 분양관련업체에서 분양계약 체결을 적극 유도하였습니다.
이 과정에서 계약상 신뢰를 해칠만한 허위, 과장 광고 건들이 많이 있었는데, 잔금 납부를 앞둔 지금 계약체결당시 고지받았던 내용과 다른 부분이 많아 계약취소를 고민하는 분들이 많아졌습니다.
대표적인 예로 계약 체결당시에는 잔금대출과 전매가 가능하다고 홍보를 하였는데, 현 상황에서 이것이 불가능하다고 통보를 받아 이러지도 못하고, 저러지도 못하는 상황이 된 수분양자들이 많습니다.
분양계약은 최소 수억원, 많게는 수십원에 달하는 분양대금을 지급해야하기 때문에 이와 관련된 법적 분쟁을 제대로 해결하지 못하는 경우 수분양자들은 회복할 수 없는 손해를 보게 됩니다.
2. 분양계약취소, 해제가 가능한 경우는?
수분양자들의 일반적인 생각과 달리 일단 분양계약이 체결되면 조건없이 해당 분양계약을 취소하거나 해제하는 것은 상당히 어렵습니다.
"약속은 지켜져야 한다."는 것이 민법의 대원칙이기 때문입니다. 일단 성립된 분양계약을 취소하기 위해서는 상대방의 명백한 귀책사유가 있어야 합니다.
계약금을 지급한 단계에서는 계약금을 포기하는 방식으로 해제가 가능하지만, 일단 중도금이 들어가게 되면 계약금을 포기하는 방식의 해제는 불가능해집니다.
최근 문제가 되고 있는 분양계약 건들의 경우 분양대행사가 계약금을 포기하는 방식의 해제를 어렵게 하기 위해서 금융기관과 협력해 중도금 대출을 해주는 건들이 많습니다.
일단 중도금이 지급되면 계약금을 포기하는 방식으로 분양계약을 취소하는 것은 불가능하기 때문에, 분양관련업체의 명백한 귀책사유를 이유로 계약을 해제하거나 계약 해제에 관한 합의를 이끌어내는 방식으로 일을 진행해야 합니다.
특히나 잔금납부를 앞두고 있는 경우, 잔금을 지급할 여력이 없다는 사실을 적극적으로 입증해 분양관련업체를 설득해 합의로 계약을 종료하는 방법을 고려해볼 수 있습니다.
시행사, 분양사 등 분양관련업체에서도 돈이 없는 사람을 붙들고 소송을 진행해 시간, 비용을 낭비하기 보다는 자신들이 손해보지 않는 선에서 문제를 마무리하고 다른 사람에게 해당 매물을 분양하는 것이 이득이기 때문입니다.
