재개발, 재건축 조합원 입주권과 분양권의 차이는?
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Sep 6. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 재개발, 재건축 사업에서 자주 문제가 되는 조합원 입주권과 분양권의 차이가 무엇인지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발, 재건축 조합원 입주권과 분양권의 차이는 무엇일까?1. 재개발, 재건축 사업에서 조합원 입주권과 분양권의 차이는?
재개발, 재건축 지역에 위치한 부동산을 싼 값에 투자해 시가 상승을 노리는 방법은 전통적인 부동산 투자 기법 중의 하나입니다.
재개발, 재건축 부동산 투자를 통해서 이익을 얻기 위해서는 많은 공부가 필요한데요. 오늘 살펴보려고 하는 조합원 입주권과 분양권의 차이를 잘 알아두는 것이 좋습니다.
실제 거래계에서 이 둘을 혼용해서 사용하지만 입주권과 분양권은 엄연하게 다른 개념인데요.
조합원 입주권은, 재개발/재건축 사업이 진행되는 부동산을 소유한 조합원이 사업을 통해 지어지는 새로운 아파트를 소유할 수 있는 권리(혹은 분양받을 수 있는 권리)를 의미합니다.
이에 반해 분양권은 일반 분양 절차에서 청약을 통해 재개발, 재건축 사업으로 지어진 새로운 아파트를 분양받을 수 있는 권리를 의미합니다.
재개발, 재건축 사업은 노후화된 기존 거주지를 허물고 새로운 주거단지를 만드는 과정인데, 새로 지어진 아파트 중 일부는 조합원에게 분양을 하고, 나머지는 일반 분양을 하게 됩니다.
입주권의 경우 사업 초기 단계에서 취득을 하면 비교적 저렴한 가격에 신축 아파트를 구입할 수 있다는 큰 장점이 있습니다. 반면, 사업이 제대로 진행되지 않는 경우에는 수익은 커녕 손해를 보게 될 수밖에 없습니다.
분양권의 경우 재개발, 재건축 사업이 상당한 정도로 진행된 후 일반 분양 절차가 진행되기 때문에 분양권을 취득한 후 빠른 시일 내에 새로운 아파트에 입주할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 일반 분양 금액은 조합원 분양금액보다 높게 설정된다는 부분이 있습니다.
조합원 입주권과 분양권은 각각 장점과 단점이 있기 때문에, 투자를 할 때 이 둘의 차이를 명확하게 이해하고 절차를 진행하는 것이 바람직합니다.
2. 조합원 입주권은 사고파는 것이 금지되는 경우가 있으니 주의해야
재개발, 재건축 사업이 진행되는 현장에 위치한 부동산을 구입해 수익을 얻는 대표적인 방법은 사업 초기 단계에서 조합원의 권리를 인수하는 방법입니다.
조합원의 여러권리 중 핵심이라고 할 수 있는 입주권을 초기단계에서 구입해 수익을 보는 방법인데, 일정한 경우 조합원의 권리를 사고파는 것이 법률상 금지가 되어 있어 주의가 필요합니다.
이에 관해서는 도시 및 주거환경정비법(약칭: 도시정비법) 제37조 제2항에서 규정하고 있는데요. 그 내용은 다음과 같습니다.
제39조(조합원의 자격 등)
② 「주택법」 제63조제1항에 따른 투기과열지구(이하 “투기과열지구”라 한다)로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발사업을 시행하는 경우에는 제74조에 따른 관리처분계획의 인가 후 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수(매매ㆍ증여, 그 밖의 권리의 변동을 수반하는 모든 행위를 포함하되, 상속ㆍ이혼으로 인한 양도ㆍ양수의 경우는 제외한다. 이하 이 조에서 같다)한 자는 제1항에도 불구하고 조합원이 될 수 없다. 다만, 양도인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 그 양도인으로부터 그 건축물 또는 토지를 양수한 자는 그러하지 아니하다. <개정 2017. 10. 24., 2020. 6. 9., 2021. 4. 13.>
1. 세대원(세대주가 포함된 세대의 구성원을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료(「의료법」 제3조에 따른 의료기관의 장이 1년 이상의 치료나 요양이 필요하다고 인정하는 경우로 한정한다)ㆍ취학ㆍ결혼으로 세대원이 모두 해당 사업구역에 위치하지 아니한 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시 또는 군으로 이전하는 경우
2. 상속으로 취득한 주택으로 세대원 모두 이전하는 경우
3. 세대원 모두 해외로 이주하거나 세대원 모두 2년 이상 해외에 체류하려는 경우
4. 1세대(제1항제2호에 따라 1세대에 속하는 때를 말한다) 1주택자로서 양도하는 주택에 대한 소유기간 및 거주기간이 대통령령으로 정하는 기간 이상인 경우
5. 제80조에 따른 지분형주택을 공급받기 위하여 건축물 또는 토지를 토지주택공사등과 공유하려는 경우
6. 공공임대주택, 「공공주택 특별법」에 따른 공공분양주택의 공급 및 대통령령으로 정하는 사업을 목적으로 건축물 또는 토지를 양수하려는 공공재개발사업 시행자에게 양도하려는 경우
7. 그 밖에 불가피한 사정으로 양도하는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우
위 조항에서 보실 수 있는 것처럼 '투기과열지구' 내에서는 조합원의 지위를 양도하는 것이 제한됩니다.
도시정비법 제37조 제2항이 규정하고 있는 내용을 정리하면 다음과 같습니다.
첫째, 재건축 사업의 경우 조합설립인가 이후부터 소유권이전등기 시점까지 전매 등 조합원의 지위를 양도하는 것이 원칙적으로 금지가 됩니다.
둘째, 재개발 사업의 경우에는 관리처분인가 이후부터 소유권이전등기 시점까지 전매 등 조합원의 지위를 양도하는 것이 원칙적으로 금지가 됩니다.
