재개발/재건축 행정소송 신속한 진행이 필요한 이유
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Sep 20. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스는 재개발, 재건축과 관련된 문제로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁에 휘말렸을 때 행정소송을 빠르게 진행해야 하는 이유에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재개발/재건축 행정소송 신속한 진행이 필요한 이유1. 재개발, 재건축 행정소송이 진행되는 이유?
재개발, 재건축과 관련된 사건은 언뜻보면 '민사소송'으로 다루어야 할 것으로 생각이 됩니다.
시공사, 조합, 조합원 등 재개발, 재건축과 관련된 법적 다툼이 주로 사적 주체들 사이에서 발생하기 때문입니다.
재개발, 재건축 사업이 투자를 통한 금전적 이득이라는 사적 목적에 의해서 진행이 되지만, 이는 엄연히 공익적 성격을 지닌 공적 사업입니다.
실제로 재개발, 재건축 사업은 각 단계에서 관할관청으로부터 '인가'를 받지 않으면 절대 진행될 수가 없는데요.
재개발, 재건축 사업은 "조합설립인가 - 사업시행계획인가 - 관리처분계획인가 - 이전고시"의 순으로 진행이 됩니다.
각 인가단계는 도시정비법 등이 규정한 까다로운 법적 요건들을 모두 충족해야 하는데, 때때로 신속한 사업 진행을 위해서 해당 요건을 제대로 충족하지 않는 경우가 발생하게 됩니다.
때문에 사업진행으로 인해 피해가 발생하는 쪽에서 권리를 회복하기 위해서는 각 단계별 진행되는 관할관청의 인가처분을 취소하는 내용의 소송을 제기하게 됩니다.
재개발, 재건축 사업이 진행되는 과정에서 이해관계인들의 법적 분쟁이 결국 행정소송으로 비화되는 이유가 바로 여기에 있습니다.
2. 재개발, 재건축과 관련된 법적 분쟁에서 행정소송을 빠르게 진행해야 하는 이유
재개발, 재건축 조합은 다수의 사람들이 모인 사적 단체이지만, 조합설립인가를 받은 이후에는 공법인의 지위를 취득하게 됩니다.
이 때문에 대법원 판례는 조합설립인가 이후 조합이 하는 행위는 행정처분의 성격을 가진다고 하여, 해당 행위의 효력을 다투기 위해서는 민사소송이 아닌 행정소송을 제기하여야 한다고 판시한 바가 있습니다.
민사소송과 행정소송은 관할법원부터 다릅니다. 서울에서 법적 문제가 발생하였다면 민사소송은 관할지방법원에 제기하여야 하지만, 행정소송의 경우 행정법원에 소송을 제기하여야 합니다.
민사소송과 행정소송은 매우 큰 차이가 있습니다. 여러가지 차이가 있지만 승소 난이도가 행정소송이 민사소송보다 훨씬 더 높다는 것이 가장 큰 차이입니다.
재개발, 재건축 사업 진행단계에서 진행하게 되는 행정소송은 주로 취소소송과 무효소송입니다.
그런데 공적인 법적 지위를 보유한 행정적 처분행위에 대해서 취소 혹은 무효판결이 내려지기 위해서는 매우 까다로운 요건을 통과해야 합니다.
특히나 무효판결의 경우 대법원은 "중대하고 명백한 하자"가 존재해야 한다고 판시하고 있습니다. 그리고 이에 대한 입증책임은 전적으로 원고가 부담하게 됩니다.
뿐만 아니라 관련 법령은 행정소송을 하는 원고가 행정처분의 취소를 구하는 소송을 제기하기 위해서는 처분이 있었던 날로부터 90일 이내에 소송을 제기하여야 한다고 규정하고 있습니다.
이를 법률 용어로 "제소기간"이라고 하는데요. 해당 제소기간을 놓치면 설령 취소의 요건이 갖추어졌다고 하더라도 제소기간도과로 소송이 각하될 수밖에 없습니다.
무효소송은 별도의 제소기간이 없지만, 위에서 말씀드린 것처럼 무효의 요건은 매우 까다롭기 때문에 실무에서는 무효소송보다는 취소소송이 진행되는 것이 일반적입니다.
재개발, 재건축 사업과 관련해 행정소송을 제기한다면 빠른 법적조치가 필요한 이유가 바로 여기에 있습니다.
