전세계약갱신청구권 손해배상 3,800만원 승소 사례
세입자의 주거 안정을 도모하기 위해 주택임대차보호법에 '전세계약갱신청구권' 제도가 도입되었습니다. 계약갱신청구권 제도는 본래 상가임대차보호법에 있었던 개념인데, 이를 주택임대차보호법에도 들여온 것입니다.
주택임대차보호법에서 전세계약갱신청구권 제도의 시행으로 세입자들은 최소 4년(2년+2년)의 거주 기간을 보장받을 수 있게 되었습니다.
문제는 해당 법률이 부동산 시장이 한창 혼란할 때 제정되었다는 점입니다. 전세계약갱신청구권이 시행되던 때는 저금리 기조로 인해 한창 부동산 가격이 폭등할 때였는데요.
이러한 상황에서 시행된 전세계약갱신청구권 제도는 불난 집에 기름을 부은 격이 되었습니다. 전세계약갱신청구권 제도 시행 이후에도 부동산 가격은 계속해서 폭등을 했고, 갑작스러운 법의 시행으로 인해 임대인과 임차인 모두 혼란에 빠지게 되었던 것입니다.
주택임대차보호법 전세계약갱신청구권은 수많은 논란을 불러일으켰습니다. 특히나 집주인(임대인) 쪽에서 반발이 매우 심했는데, 세입자(임차인)의 권리를 보호한다는 명목으로 집주인의 재산권 행사를 지나치게 제한한다는 것이 주된 이유였습니다.
현재에도 이러한 이유로 주택임대차보호법 전세계약갱신청구권 법률 조항에 대한 위헌 절차를 진행하시는 분들이 굉장히 많습니다.
세입자가 전세계약갱신청구권을 행사하면 집주인의 의사와 상관없이 '전 임대차와 같은 조건'으로 임대차 계약이 갱신되는데요. 이 때 임대료 상승률은 5%로 제한됩니다.
한창 부동산 가격이 폭등하던 시기에 법률이 제정되었기 때문에, 이는 임대인들의 거센 반발에 부딪히게 되었습니다. 만기시점에 상승된 시세대로 받으면 5%를 훨씬 넘는 금액을 받을 수 있었기 때문이죠.
특히나 '실거주'라는 애매모호한 규정은 집주인들이 이를 악용하기에 딱 좋은 측면이 있었습니다. '실거주'는 다른 갱신거절 사유와 달리 집주인의 주관적인 의사(속마음)에 속한 것이어서 확인하기 어려운 부분이 있는데요. 이를 악용하는 집주인들이 늘어나게 되었습니다.
'실거주'는 임차인의 갱신요구를 무력화시킬 수 있는 무적의 카드이기 때문에, 상승된 시세대로 세를 받기 위해 집주인들은 너도나도 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하기 시작했던 것입니다. 여기에 '500만원만 물어주면 된다.'는 근거없는 소문이 거래계에 퍼져, 이를 더 부추기게 되었습니다.
하지만 주택임대차보호법은 허위 실거주 사유를 내세워 계약갱신요구를 무력화시킨 집주인에게 손해배상책임을 부담하도록 규정하고 있습니다.
손해배상금액(C)은 새롭게 체결한 임대차 계약을 통해 집주인이 얻은 이익(A)과 기존 임대차 계약에서 집주인이 얻은 이익(B)의 차액을 계산해 산출됩니다.
전세계약인 경우 '환산월차임'을 계산하도록 되어 있는데, 주택임대차보호법상 '환산월차임'은 한국은행 기준금리를 반영하도록 되어 있습니다. 현재 한국은행 기준금리는 매우 오른 상황이기 때문에, 이를 반영해 산출되는 손해배상금 역시 이전보다 훨씬 커진 상황입니다.
특히나 전세값이 많이 오른 지역의 경우에는 그 손해배상금액이 수천만원에 이르는 경우가 대부분입니다. 허위 실거주 갱신거절로 세입자에게 피해를 입힌 경우 집주인은 거액의 손해배상금을 물어줘야 할 수도 있으니 이 점을 조심하셔야 하겠습니다.
오늘 소개해드린 사안의 의뢰인은 임대인의 허위 갱신거절로 피해를 입으신 분이셨는데요. 집주인이 처음에 임대료 증액을 요구하다가 이것이 좌절되자 실거주를 내세운 사건이었습니다.
집주인이 실거주를 내세워 계약갱신을 거절하자, 의뢰인은 의심스러운 사정이 있었지만 기존에 살던 임차 주택에서 퇴거할 수밖에 없었는데요. 동사무소에서 확정일자 부여현황(계약갱신이 거절된 임차인용)을 확인하고 집주인이 제3자에게 세를 준 사실을 알게 되었고, 저희를 선임해 즉시 소송절차를 진행하게 되었습니다.
소송 진행과정에서 집주인이 매매를 수월하게 하기 위해 기존 임차인을 내보낸 이후에 상승된 가격으로 제3자에게 세를 주고 임차 주택을 매도하게 되었다는 사실을 알게 되었습니다. 이에 대하여 집주인은 "매도인이 요구해서 부득이하게 제3자에게 세를 준 것이다."라는 주장을 펼쳤는데요.
소송과정에서 케이엔파트너스 임차인닷컴은 집주인의 이러한 주장이 잘못되었다는 사실을 조목조목 반박하였습니다. 이에 사건을 담당한 재판부는 우리 측 전부 승소 판결을 선고하였습니다.
아래는 오늘 소개해드린 사안의 승소 판결문입니다.
대표오늘 소개해드린 사안의 판결문을 보시면 허위 실거주 갱신거절로 집주인이 세입자에게 물어줘야 할 손해배상금액이 상당하다는 사실을 알 수 있습니다. 위에서 말씀드린 것처럼 부동산 가격 상승, 한국은행 기준금리 상승으로 집주인이 물어주어야 할 손해배상금액이 상당한 편입니다.
주택임대차보호법 전세계약갱신청구권 제도가 거래계에 정착되기 위해서는 법을 무시하는 임대인들의 행위에 대해서 적절한 제재를 가할 필요가 있습니다. 이를 위해서는 권리를 침해당한 세입자들이 권리 구제를 적극적으로 도모하는 것이 필요합니다.
임차인닷컴은 오랜기간동안 세입자의 권리보호를 위해 힘써왔습니다. 임차인닷컴은 주택임대차보호법에 전세계약갱신청구권 제도가 신설되었을 때부터 전세계약갱신청구권 손해배상청구소송을 진행하여 다수의 승소사례를 보유하고 있습니다.
전세계약갱신청구권 손해배상청구소송은 입법이 된지 얼마되지 않아 해당 사건을 실제로 수행해 승소 사례를 보유하고 있는 변호사 사무실이 많지 않은 편입니다. 의뢰인의 입장에서는 해당 분야에 승소사례를 보유한 변호사에게 사건을 의뢰하시는 것이 훨씬 안전할 것입니다.
허위 실거주 갱신거절로 권리를 침해당해 법적 도움이 필요하신 분들은 세입자 권리 보호에 앞장 서 온 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
