생활형 숙박시설 분양계약취소 이행강제금 폭탄 피하기
by
Nov 12. 2025
안녕하세요. 최성민 변호사입니다. 최근 몇 개월 동안 부동산 문제로 법률상담을 요청하시는 분들 상당수가 전국 각지의 생활형 숙박시설 분양계약으로 인한 고통을 호소하고 계십니다.
애초에 ‘레지던스’ 또는 ‘수익형 부동산’이라는 이름으로 분양받았지만, 정부가 주거용 사용을 끝내 허용하지 않으면서 재태크 투자 목적이 무너졌고, 그동안 유예되었던 생숙의 이행강제금도 이달 말부터 부과될 것이라는 공포가 바로 눈 앞까지 들이닥치고야 말았습니다.
특히 이달 말로 유예가 끝나면 건축물 공시가격의 10%에 달하는 이행강제금이 매년 부과될 수 있다는 언론보도들이 계속 이어지면서, “이대로 잔금을 치러야 하나, 아니면 계약을 취소하거나 해지해야 하나” 고민이 커지고 있습니다.
그동안 생숙 문제를 유보하셨던 분들은 혹시 모를 전매가능성 때문인 경우가 많았는데요. 이 뉴스로 인하여 생숙이 마피로라도 전매가 될 가능성은 사실상 제로에 가까워진 참담한 상태입니다.
오늘은 실제 생숙 분양 피해자분들을 여러 상황과 단계에서 십분 조력하며 쌓아온 경험과 노하우를 바탕으로, 생숙 분양계약 취소·해지·파기 등 대처할 수 있는 여러 법률적인 방법들을 다양하게 소개해드리겠습니다.
이행강제금 폭탄 눈앞 생활형 숙박시설 분양계약 벗어날 법적 대처는1. 분양계약 취소 : 과장광고·사기를 근거로
말도 많고 탈도 많은 생활형 숙박시설 분양계약을 취소하여 내 계약금, 중도금 등을 모두 돌려받을 가장 강력하고 효율적인 방법은 분양 당시의 과장광고와 기망행위입니다.
분양사 측이 “주거용 가능하다”, “월세·전세 임대 수익 몇 퍼센트 보장”, “아파트와 동일하게 활용할 수 있다”, “주거 가능한 아파트 대용 재테크 수단”등의 설명을 했다면, 이는 실제 법령과 다른 비주거 숙박시설임을 고의적으로 속인 것이 됩니다.
실무적으로도 분양계약 당시의 회사가 제공한 팸플릿, 광고 책자, 문자메시지, 상담설명의 녹취 등이 모두 계약 취소 소송에서 우리에게 유리한 중요 증거가 됩니다.
계약이 취소되면 계약금과 중도금을 포함한 납입금 전액 반환 그리고 이자까지도 청구할 수 있습니다. 다만 취소권은 행사 기한이 제한되어 있으니 신속하고 명료한 대응이 필요합니다.
2. 분양계약 해제 : 계약 목적 달성 불가능해진 경우
두 번째는 생활형 숙박시설 분양계약을 중도 해제시키는 것인데요. 계약 자체는 처음에는 유효하게 성립했지만, 그 목적이 달성될 수 없는 경우에 가능합니다.
생숙을 ‘수익형 부동산’임을 전제로 분양받았는데, 법 개정으로 임대가 전면 금지되고, 주거용 사용도 불가능해진 상황이라면 분양계약을 체결하게 된 주요한 동기이자 계약의 목적 자체가 사라지거나 변동되었따고 볼 수 있습니다.
또한 오피스텔로 용도변경을 하려 해도 주차장이나 복도폭 요건 때문에 사실상 불가능하다면 역시 계약 해제를 주장할 만한 포인트가 될 수 있습니다. 이 경우에도 원상회복 청구, 즉 이미 낸 계약금·중도금을 돌려받을 수 있고, 분양사 귀책이 명백하다면 손해배상까지 청구할 수 있습니다.
3. 계약해지 이끌어내는 실무 노하우
세 번째 방법은 계약 해지입니다. 통상 수분양자가 잔금을 내지 못해 시행사에서 해지를 통보하는 방식인데, 분양자가 스스로 계약을 해지해달라고 먼저 요구하는 경우도 꽤나 자주 있는 일입니다.
이때의 문제는 생숙 분양 해지 시 위약금 부담이 따른다는 점입니다. 계약금 몰수와 중도금 대출이자 등의 일부 손실은 현실적으로 부담해야 한다는 말씀입니다.
다만, 실무에서는 협상을 통해 위약금을 감경하거나 일부 환급을 받아낸 사례도 있습니다. 따라서 무조건 포기하기보다, 법적 근거를 들어 협상 전략을 세우는 것이 중요합니다.
