공장이나 창고도 상가임대차보호법이 적용될까?
상가임대차보호법은 "임차인 보호"를 위해 제정된 특별법이다. 그렇기 때문에 임차인 입장에서는 상가임대차보호법의 적용을 받는 것이 적용을 받지 못하는 경우보다 훨씬 유리하다.
거리를 지나가다 볼수 있는 식당, 까페, 헬스장, 미용실 등에는 당연히 상가임대차보호법이 적용된다. 임대인과 임차인 모두 일반적인 영업장에 상가임대차보호법이 적용된다는데에는 크게 이의를 제기하지 않는다.
그런데 법적 분쟁은 항상 "애매한 곳"에서 발생한다. 상가임대차보호법이 적용될 것 같기도 한데, 아닌 것도 같은 그러한 영역에서 문제가 발생하는 것이다.
법이라는 것은 추상적으로 기술될 수밖에 없고, 그렇기 때문에 모든 사안을 다 포괄할 수는 없다. 법적 분쟁은 구체적인 현장에서 발생하게 되는데, 법원은 추상적인 법규정이 남겨놓은 법규정을 "해석"을 통해 메우는 작업을 한다.
상가임대차보호법 적용 여부에서 흔하게 문제가 되는 것이 "공장이나 창고에도 상가임대차보호법이 적용되는지"에 관한 것이다.
상가임대차보호법은 임차인 보호를 위해 임대인의 권리를 제한하고 있기 때문에, 임대인 입장에서는 공장이나 창고에는 상가임대차보호법이 적용되지 않는다고 주장하고, 임차인의 입장에서는 상가임대차보호법의 적용을 받아야 보호를 받을 수 있기 때문에 상가임대차보호법이 적용된다고 주장한다.
상가임대차보호법은 법률의 개정도 빈번한 편이고, 법률의 내용 자체도 굉장히 추상적이고 애매모호한 부분이 많기 때문에 입법자가 남겨놓은 틈을 임대인과 임차인 모두 자신의 입장에 맞게 유리하게 생각하는 경향이 있다.
상가임대차보호법의 적용 대상 여부는 임대인과 임차인 모두에게 초미의 관심사이다. 예를 들어 상가임대차보호법은 "대항력"이라는 것을 규정하고 있다. "대항력"이라는 것은 임대차 계약의 당사자뿐만 아니라 제3자에게도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 임차인의 권리를 의미한다.
상가임대차보호법의 적용을 받게 되면 사업자등록을 마친 임차인은 대항력 규정에 따라 바뀐 건물주에게 임대차 계약상 권리를 주장할 수 있게 된다. 이외에도 계약갱신청구권, 권리금, 임대료 5% 인상 제한 등 상가임대차보호법이 적용되면 임차인은 여러 권리들을 주장할 수 있게 된다.
어떤 건물을 공장이나 창고로 사용하고 있는 경우에도 상가임대차보호법의 보호를 받을 수 있을까?
이를 알아보기 위해서는 상가임대차보호법의 적용범위를 규정하고 있는 상가임대차보호법 제2조를 살펴볼 필요가 있다. 상가임대차보호법 제2조는 "상가건물(사업자등록의 대상이 되는 건물)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다.)에 대하여 적용한다."라고 규정하고 있다.
즉, 사업자등록의 대상이 되는 상가건물에서 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있는 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받게된다는 의미이다.
그렇기 때문에 일단 임대차 계약을 체결한 뒤 임차 건물에 대해 사업자등록을 마치면 상가임대차보호법의 적용을 받을 확률이 굉장히 높아지게 된다. 어떤 건물을 공장이나 창고로 사용하는 경우에도 해당 건물에 대해 임대차 계약을 체결한 후, 사업자 등록을 마치면 상가임대차보호법이 적용될 확률이 매우 높다는 의미이다.
또한 상가임대차 계약을 체결한 건물의 주된 부분을 "영업용"으로 사용하고 있는 경우에는 상가임대차보호법의 적용을 받게 된다.
대법원 판례는 어떤 건물을 "영업용으로 사용하였는지 여부"를 판단함에 있어서, 형식적인 차원이 아닌 "실질적인 차원에서 판단"해 상가임대차보호법 적용 여부를 따져야 한다고 판시하고 있다. 영업용으로 사용하는지 여부는 공부상 표시가 아니라 건물의 현황이나 용도 등에 비추어보았을 때 실질적 사용을 기준으로 판단하여야 한다는 것이다.
따라서 "공장"이나 "창고"라는 개념이 중요한 것이 아니라, 임차한 건물에서 실질적으로 수익활동, 영업활동을 하고 있는지가 중요한 것이다. 공장이나 창고로 사용한다고 하더라도 재판과정에서 영리목적으로 사용한다는 사실을 입증할 수 있다면 임차인에게 유리한 결과가 내려지게 되는 것이다.
상가임대차보호법이 적용되는지, 그렇지 않은지는 임대인과 임차인 모두에게 중요한 문제이다. 임대인의 입장에서는 상가임대차보호법 적용에 따라 행사할 수 있는 권리를 제한받게 되고, 임차인의 입장에서는 행사할 수 있는 권리의 범위가 더 넓어지게 된다.
그렇기 때문에 상가임대차보호법의 내용을 잘 아는 것은 임대인과 임차인 모두에게 중요하다. 상가임대차보호법의 내용을 잘 알아야 임대인의 입장에서는 불측의 손해를 방지할 수 있고, 임차인의 입장에서는 법이 보호하는 권리를 행사해 영업을 안정화 시킬 수 있다.
상가임대차보호법은 개정이 빈번한 법이기 때문에, 상가임대차보호법과 관련된 문제가 발생하였다면 해당 법률의 내용과 판례의 태도를 잘 알고 있는 변호사에게 도움을 요청하는 것이 바람직하다.
