전세보증금반환소송 승소 후 채권추심, 강제집행절차 진행
전세보증금을 돌려받지 못해 전전긍긍하는 세입자 분들이 날이 갈수록 많아지고 있습니다. 최근 유행하는 전세사기의 여파가 부동산 시장 전체에 미치고 있는 상황인데요.
전세보증금은 세입자의 전재산으로 제 때에 돌려받지 못하게 되면 막대한 손해를 보게 됩니다. 최근에 온 나라를 쑥대밭으로 만들고 있는 전세사기에 휘말릴 경우 그 손해가 더 큰데요.
일반적인 전세보증금 미반환 사건의 경우 만기보다 "늦게 돌려받는" 것으로 마무리가 되는 경우가 많았는데, 전세사기의 경우에는 그렇지 않습니다.
전세보증금반환소송 승소 후 강제집행전세사기 사건에 휘말리게 되면 전세 보증금 자체를 아예 떼이게 될 가능성도 높은데요. 이렇게 되면 세입자들은 그야말로 빚더미에 앉게 됩니다.
실제로 최근 진행하는 전세보증금반환 사건의 경우 세입자가 소송에서 승소한 이후에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우가 허다합니다.
예전에는 만기보다 늦게 돌려받는 경우가 많았는데, 이런 경우에는 세입자가 손해를 보아도 어느정도 회복이 가능했습니다.
그런데 최근 발생한 전세사기 사건의 경우에는 집주인이 보증금을 반환할 여력 자체가 안되는 경우가 굉장히 많습니다. 보증금 미반환 사건에서 집주인의 파산 여부가 문제되는 것은 바로 이 때문입니다.
세입자의 보증금을 받아 주택을 사실상 무상으로 구입한 이후에 세금이 체납되고 만기가 속속 도래하자 반환할 능력이 없는 집주인이 나는 모르겠으니 알아서 받아가라는 식의 태도를 취하는 경우가 많은 것입니다.
안타깝지만 최근 발생하는 보증금 미반환 사건의 경우에는 뻔뻔한 집주인의 말대로 세입자가 알아서 받아가야 하는 형국으로 귀결될 때가 많습니다.
집주인에 대한 민사소송과 형사고소는 물론이고, 민사소송을 승소한 이후에 별도로 강제집행절차까지 진행해야 하는 번거로움이 가중되고 있는 상황인 것입니다.
전세보증금반환소송의 경우 특별한 사정이 없는 이상 세입자가 승소를 하는 것이 대부분입니다. 최근에는 승소를 해도 돈을 돌려주는 경우가 많기 때문에 세입자들은 승소 판결문에 기해 채권추심, 강제집행절차를 진행해야 하는 경우가 많습니다.
사실상 채권추심, 강제집행절차가 전세보증금반환의 필수, 핵심 절차가 되고 있다고 할 수 있습니다. 최대한 신속하게 법적 조치를 진행해야 하는 이유가 바로 여기에 있는 것인데요.
집주인이 돈을 돌려주지 못하겠다고 드러눕는 경우, 세입자는 법적 조치를 취해야 하는데 민사소송을 제기해 승소 판결문을 받고, 승소 판결문으로 강제집행절차를 진행하는데 상당한 시간이 소요됩니다.
전세보증금반환소송의 경우 아무리 빨라도 소송접수부터 승소 판결까지 최소 3~4개월 정도는 소요되는데요. 이러한 점을 고려해서 최근에는 만기 전에 소송을 진행하는 경우도 많습니다.
전세보증금반환소송 승소 이후에도 판결문으로 강제집행을 진행해 전세보증금을 회수하지 못한다면 판결문은 그야말로 휴지조각이 되어버리고 맙니다.
따라서 소송 진행 전에 먼저 보증금 회수 가능성 등에 대한 판단을 선행적으로 진행할 필요가 있습니다. 선순위 임차인이 아닌 후순위 임차인이어서 보증금을 회수할 가능성이 없다면, 전세사기 피해자 지원신청을 해 경, 공매절차를 정지시키거나 개인회생을 진행하는 방향을 검토해보셔야 합니다.
만약 대항력 있는 선순위 임차인인 경우라면 보증금의 상당부분은 회수가 가능합니다. 승소 판결을 받으면 판결문으로 경매 절차를 진행해 상당부분을 회수할 수 있는 길이 열리게 됩니다.
하지만 최근에 발생하고 있는 전세사기는 이보다 상황이 훨씬 복잡한데요. 경매절차를 통해 보증금을 회수하는 것은 흔히 '갭'이라고 불리는 매매가 대비 전세의 비율이 70% 정도 되는 경우입니다.
전세사기는 매매가와 전세가가 동일하거나 전세가가 매매가를 역전하는 경우가 많습니다. 이를 "깡통전세사기"라고 하죠. 특히나 빌라의 경우에는 살다보니 매매가가 하락해서 깡통전세화가 된 경우가 많습니다.
이 경우에는 당연히 낙찰을 받으려는 사람이 나타나지 않습니다. 매매가보다 전세가가 높으면 매매가보다 낮은 낙찰대금을 지급해도, 세입자의 보증금을 물어주어야 하기 때문입니다.
최근 진행되는 전세사기 경매 사건의 경우에는 낙찰자가 나타나지 않아 경매가 수차례 유찰되는 경우가 많습니다. 유찰이 거듭되면 세입자의 속도 까많게 타들어 갈 수밖에 없습니다.
이 때 세입자는 본인이 낙찰을 받는 방법을 고려해보게 됩니다. 그런데 이 경우 가장 크게 문제가 되는 것이 바로 '선순위 국세'입니다. 보증금보다 앞서는 국세가 있을 경우 세입자가 해당 국세를 다 물어주어야 하는 상황이 발생할 수도 있는 것입니다.
이러한 경우 전세사기 피해자 지원신청을 통해 조세채권 안분을 진행해야 할 필요가 있습니다. 세입자가 낙찰 받는 것 자체가 수천만원의 손해를 발생시키는데, 손해를 줄이기 우해서는 조세채권 안분이 필수라고 할 수 있습니다.
승소 판결을 받은 채권자가 돈을 갚지 않은 채무자에 대하여 진행할 수 있는 채권추심/강제집행절차는 여러가지가 있습니다.
(1) 통장압류, (2) 부동산 경매, (3) 유체동산 압류, (4) 재산명시, (5) 재산조회, (6) 채무불이행자 명부 등등의 절차를 진행할 수 있는데요.
이 모든 절차를 진행해야 할 때도 있지만, 세입자가 사용할 수 있는 시간과 비용은 매우 한정적이기 때문에 자신의 상황에 가장 맞는 강제집행방법을 선택해 진행하는 것이 가장 효율적입니다.
이를 위해서는 전세사기, 보증금미반환 사건에 정통한 노하우를 보유하고 있는 전문 변호사의 도움이 필수라고 할 수 있습니다.
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