사업기획 #3. 오프라인 사업 부동산 계약의 기준
부동산 계약 전 확인 list, 인테리어 미팅 확인 list, 알짜 상식
현재 오프라인 사업을 준비하면서 공돈 1,200만 원 넘게 날아갔다...(나에겐 너무 가슴 아픔 ㅠㅠ)
이 에피소드를 끝까지 보면 여러가지 상식들을 알 수 있게 된다.
에피소드 #1. 부동산 계약금 300만 원을 날린 이유
유동인구가 많은 어느 지역을 2~3차 답사를 하면서 그나마 우리가 원하는 평수 그리고 위치를 찾게 되었다. 해당 지역의 매물이 괜찮으면 빠르게 나가기 때문에 우리를 당일 계약금을 걸었다. 그리고 주변에 있는 지인들과 만나면서 해당 이야기를 했고, 지인이 검색을 해보더니 이 매물 문제가 있는데? 하면서 이야기를 해주었다. 오프라인 사업은 '네이버플레이스'라는 플랫폼 중심으로 이루어진다. 그래서 검색되는 부분이 매우 중요한데 우리가 생각한 중요 키워드로는 이 위치에서 검색이 나올 수 없는 것이다.
즉, 네이버 플레이스 검색 시 '행정구역'이 절대적으로 중요하다.
+ 중요 검색 키워드의 경우 모바일, PC 검색 둘 다 해봐야 한다.
내부 논의 끝에 결국 해당 부동산 계약을 파기를 했고, 해당 손실을 나중에 매울 수밖에 없었다.
에피소드 #2. 언제 부동산 계약을 하는 게 좋을까?
내부적으로 어느 정도 방향이 정해지고 대략적인 서비스 기획이 나왔다고 생각하고 다른 지역으로 매물을 봤다. 해당 지역을 2~3차 다시 답사도 하고 미리 검색해서 역세권 범위도 확인해서 이번에는 같은 실수를 대풀이 하지 않아야지 하며 진행했고, 결국 좋은 조건에 계약을 했다.
근데 문제는 이다음이었다.
우리가 생각한 서비스를 할 수 있는 넉넉한 크기가 아니었던 것이다. 예를 들어 직사각형 구조라 가운데 큰 'ㄷ'자 테이블을 놓으려고 했지만 놓게 된다면 고객들이 이동하는 동선이 너무 좁아 불가능하게 된다. 만약에 같은 평수여서 정사각형 구조 또는 가로가 좀 더 넓은 상태라면 가능했다.
문제가 발행하면서 직원들이 이동하는 동선들 모두 꼬이기 시작하면서 서비스 기획 로직을 다시 짜야하는 상황이 발생했다. 더불어 인테리어 진행하는 과정이 평면도 → 3D → 견적 → 스펙조정 → 계약 → 시공(공사) 이 순으로 진행이 되는데 문제는 평면도에서 계약까지 1~2주 정도 소요되다 보니 렌털프리 기간이 지난 다는 것이다.
결국, 서비스 로직 다시 짜면서 인테리어 확정하다 보니 3개월이 훌쩍 넘어갔다.
(렌털프리도 거의 1개월 받았는데...ㅎㅎ)
나간 비용: (월세 + 관리비) x 3개월 = 960만 원 (부가세 포함)
이번 경험을 통해서 알게 된 내용을 전체적으로 정리하면..
# 부동산 계약 전 필요 LIST
1. 서비스 진행 로직 (=고객&직원의 동선)
※ 고객이 많이 움직이지 않는 동선의 경우 단순하게 진행이 가능한 편. ex) 음식점, 카페
2. 네이버플레이스 검색 확인
3. 기존에 보수공사 진행 유, 무
ex) 수도가 센 적이 있는지, 침수가 된 적이 있는지
4. 큰 틀의 인테리어 콘셉트
ex) 밝은 느낌의 인테리어 → 반 지층 제외
5. 평면도 및 관련 서류 확인
6. 같이 하는 인테리어 업자가 있다면?
※ 서비스로직 또는 인테리어 콘셉트를 실행할 수 있는 공간인지 같이 확인하면서 다니면 좋다.
7. 공사를 바로 들어갈 수 있는 상태인지 유, 무
※ 해당 간격이 짧을 수록 좋다
# 인테리어 미팅 시 필요 LIST
1. 서비스 진행 로직
2. S.I(스토어 아이덴티티) 콘셉트 레퍼런스
3. 브랜드 스토리 또는 B.I(브랜드 아이덴티티)
=> 일부 인테리어 업체의 경우 이 부분을 같이 컨설팅해주는 곳도 있음.
# 인테리어 미팅 전 알면 좋은 상식
1. 비용에 "철거, 소방, 전기, 간판" 요 4가지 미포함 (+에어컨도 기본적으로 추가될 가능성 높음)
2. 평당 예산 비용은 생각해 둔다.
- 고급느낌이 나면 평당 300 이상
- 깔끔한 인테리어 평당 100~200 사이
3. 가게 공간에 비일상적인 느낌을 주기 위해서는 공간의 평수가 기본적으로 넓고 층고가 높아야 한다.
※ 층고: 기존 4~5m정도
