상가명도소송 절차는 어떻게 진행될까
안녕하세요.
세입자를 위한 임차인닷컴입니다.
저희 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 대한변호사협회가 공식 인증한 부동산전문변호사가 소속되어 있습니다.
세입자를 잘못 만났다면 건물명도소송 준비하기주거는 의식주 중에서 가장 큰 부분을 차지하고 있으며 부동산 문제는 우리 주변에서 흔히 발생하고 있습니다. 임대차와 매매 등 부동산과 연관된 분쟁들은 우리 의식주와 밀접한 연관이 있고, 한번 문제가 생기면 액수 또한 큰 편이라 애초에 부동산에 관한 기본적인 법률 지식을 가지고 있는것이 좋아요.
보증금을 돌려주지 않는 임대인을 만나 난처한 임차인이 있듯이, 임대인도 이런 난감한 상황을 종종 겪고 있습니다. 임대인이 겪는 문제 중 임차인이 월세를 주지 않거나 계약 기간이 만료되어 나갈때가 됐는데도 나가지 않고 버틸때 할 수 있는 소송으로는 건물명도소송이 있습니다.
건물명도소송 이란?
건물명도소송은 임차인이 임대차 건물의 인도를 거부하는 경우에 임대인은 건물명도소송 소장을 작성하여 법원에 제출 하는데요. 이에 법원에서는 변론기일을 몇번 거쳐 판결을 선고합니다.
본안소송은 소장을 접수한 뒤 소장을 송달시키고, 상대방의 답변서를 기다리고 변론기일을 지정하여 몇 차례 기일을 진행시키는 등 여러 과정을 거치게 되는데요. 최소한 판결까지 6개월의 시간은 걸릴 수 밖에 없습니다. 명도소송을 준비하고 계신다면 필수적으로 강제집행까지 생각하시고 절차를 진행하셔야해요.
이러한 명도소송의 목적은 임차인이 점유중인 건물을 뺏어 임대인에게 주는 것 입니다. 임대인이 승소하더라도 임차인이 인도를 거부한다면 임대인은 승소판결문을 가지고 강제집행 신청을 할 수밖에 없어요.
이때 강제집행 진행중 기존 임차인이 아니라 다른 점유자가 나타나게 되면 집행불능이 되는 경우가 발생합니다. 이렇게 강제집행을 하던 중 집행불능이 나게 되면 임대인은 다시 소송을 제기해야 하는데 시간과 비용을 또 써야하기 때문에 손해가 이만저만이 아닐텐데요.
점유이전금지 가처분
이렇게 집행불능이 나는 경우를 대비하여 건물명도소송을 제기할때는 필히 '점유이전금지가처분'을 신청하시는 것이 좋습니다.
점유이전금지가처분은 소송중에 임차인이 점유자를 바꿔가면서 꼼수를 부려 집행불능 상태를 만드는것을 막는 처분을 의미해요. 점유이전금지가처분은 건물명도소송을 제기하기 전에 먼저 진행하거나 아니면 건물명도소송과 동시에 진행하는것이 보편적입니다.
그러므로 임대차 건물을 누가 점유하고 있는지 점유이전금지가처분 절차를 통해서 점유자를 확인한 뒤 건물명도소송을 제기하는 것이 유리해요.
건물명도소송이 이미 시작되었는데 점유이전금지가처분 절차에서 기존의 임차인이 아닌 다른 점유자가 발견된다면 새로운 점유자를 상대로 다시 점유이전금지가처분을 하고 또, 새 점유자에게 건물명도소송을 제기해야하는 손해가 발생하기 때문입니다.
[점유이전금지가처분 필요서류]
1. 임대차 계약서
2. 건물등기부등본
3. 토지대장
4. 건축물대장
5. 계약해지를 입증할 수 있는 내용증명, 문자메시지 등
6. 건물도면
또한, 점유이전금지가처분을 신청할때 임대인은 임대차계약이 종료되었음에도 임차인이 건물을 인도하지 않는다는 사실을 소명해야 하는데요. 임대인은 임대차 계약서, 계약해지를 했다는 입증 자료들을 준비해 임대차 계약이 끝났음과 임차인의 채무불이행을 입증하여야 합니다.
위에 말씀드린 자료들을 가지고 점유이전금지가처분 신청을 하면 법원의 심사를 거쳐 인용 결정이 나오는데요.
먼저 점유이전금지가처분의 결정을 받고 이 결정문을 근거로 강제집행을 신청하면 집행관과 동행해 점유이전금지가처분 고시문을 임대차 목적물에 붙입니다. 이때는 증인 2명을 대동하고 강제로 문을 열고 들어가야하는 경우를 대비해 열쇠 수리공까지 총 3인을 동반해야 하는데요.
건물명도소송은 임대차 건물을 빨리 인도받는 것이 목표인데 점유이전금지가처분 집행 단계에서 상대방을 잘 설득해 건물을 빨리 인도 받게 되면 그만큼 시간과 비용을 절약하는 효과를 볼 수 있습니다.
해지사유를 입증할 것
점유이전금지가처분 집행을 진행했지만 상대방이 끝까지 인도를 거부한다면 어쩔 수 없이 본안 소송인 건물명도소송을 통해 건물을 인도 받아야 하는데요.
건물명도소송에서 이기기 위해서는 임대차 계약이 종료되었다는 점을 명백히 입증해야하며 흔한 계약 해지 사유로는 기간만료와 월세미납이 있습니다.
기간만료로 임대차 계약 갱신을 거절하는 경우에는 법에서 정한 기간인 계약종료 6개월에서 1개월전까지 해지의 의사표시가 상대방에게 도달되어야 하며 이때 상대방에게 도달되지 않으면 이 계약은 묵시적 갱신이 되기 때문에 주의하여야 해요.
또한 월세미납으로 계약을 해지하는 주택의 경우 월세가 2번 연체, 상가의 경우 3번 연체되어 있어야가능 합니다.
예를 들자면 월세 100만 원짜리 주택의 경우 해지통보가 도달할 시점에는 200만 원 이상 월세가 밀려있어야 하고, 월세 100만원짜리 상가에서는 해지통보가 도달하는 시점에 300만 원의 월세가 밀려있어야 한다는 것인데요. 이때 특별한 특약이 없는 이상 관리비만 몇차례 밀린 것으로는 임대차 계약을 해지할 수는 없습니다.
결과적으로 건물명도소송에서는 계약이 해지되었다는 사실을 명백히 입증해야 이길 수 있는데요. 반대로 말하면 계약 해지에 대한 입증이 충분하지 못한 경우 기각 될 수도 있다는 것입니다. 그렇기 때문에 임대차 계약이 종료되었는지의 여부가 건물명도소송의 주된 쟁점이 되는 것이죠.
실제로도 해지사유를 제대로 입증하지 못해 건물명도소송에서 기각 당하는 경우가 종종 있기 때문에 전문변호사와의 상담을 통해 빠르고 정확하게 해결해 나가시는 것이 중요합니다.
앞서 말씀드렸지만 점유이전금지가처분, 건물명도소송은 까다로운 부분이 있기 때문에, 해당 절차 진행을 염두에 두고 계신 분들은 관련 분야에 풍부한 경험을 보유한 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
점유이전금지가처분, 건물명도소송 진행을 염두에 두고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 명도의신닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
