안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 바탕으로 도움이 필요하신 의뢰인들께 최적의 법률 서비스를 제공해드리고 있습니다.
부동산과 관련된 거래 중 가장 많이 일어나는 것이 바로 매매계약과 임대차계약인데요. 매매와 임대차는 때때로 골치아픈 법적 분쟁을 발생시키기도 합니다.
부동산 매매 계약금 반환
부동산에 관해 매매계약과 임대차계약을 체결하면 계약 당사자는 계약상 정해진 권리, 의무를 부담하게 됩니다.
만약 부동산 매매계약을 체결하면서 계약서를 작성한 뒤 계약금을 주고받았다면 계약 당사자들은 계약서에 적힌 내용에 구속을 받게 됩니다.
이 상태에서 매매계약을 일방적으로 파기하는 등의 행위를 하면 계약금 반환 혹은 위약금 반환의 책임이 발생할 수 있습니다.
실제로 부동산 매매계약 체결 이후 매도인(파는사람) 또는 매수인(사는 사람)이 일방적인 파기 의사를 밝혀와 부동산 계약금 반환이 이슈가 되는 경우가 있습니다.
부동산 계약금 반환과 관련한 법리는 꽤나 복잡한 편이어서 인터넷에 떠도는 잘못된 지식을 기초로 의사결정을 하면 큰 손해를 보게 될 수 있습니다.
부동산 계약금 반환 가능 여부는 구체적인 계약 조건에 따라서 달라지게 되어 있습니다. 어느정도 정해진 법리가 있기는 하지만, 사실관계를 면밀히 분석하지 않으면 낭패를 당하게 될 수 있습니다.
한 예로 부동산 매매계약은 일반적으로 계약금 지급, 중도급 지급, 잔금 지급 및 등기이전 순으로 진행되지만, 실제 거래계에서 문제가 되는 개념 중에는 '가계약금'이라는 것이 있습니다.
가계약금은 계약금 일부를 매도인과 매수인이 주고받는 것을 의미하는데요. 가계약금을 지급한 단계에서 당사자 일방이 계약 파기 의사를 밝혀 문제가 되는 경우가 많습니다.
거래계에 퍼져 있는 잘못된 속설 중에 '계약서를 쓰지 않은 상태에서 가계약금을 주고받았어도, 계약서를 작성하지 않았기 때문에 위약금없이 일방 파기가 가능하다'는 주장이 있습니다.
하지만 가계약금을 주고받았다는 것 자체가 계약체결의 증거가 될 수 있습니다. 계약금이라는 것은 말 그대로 계약 체결의 증표로 작용하기 때문입니다.
그리고 공인중개사끼리 가계약 단계에서 주고받은 문자도 계약 체결의 증표가 될 수 있습니다. 만약 해당 문자에 위약금에 관한 내용이 있으면 부당한 일방파기로 위약금을 지급해야 할 수 있습니다.
부동산 계약금 반환 가능여부는 구체적인 계약 조건에 따라서 다르지만, 일률적으로 적용되는 기준은 다음과 같습니다.
부동산 계약금 반환의 요건은 (1) 계약의 중요 조건에 관한 합의가 있었을 것, (2) 위약금 약정이 존재할 것, (3) 상대방의 귀책사유로 계약이 부당하게 파기되었을 것입니다.
계약의 중요조건이란 매매 목적물, 매매 대금, 지급시기와 방법 등이 있습니다. 계약서를 쓰지 않아도 해당 부분에 대한 합의가 있었으면 매매 계약 체결 성립은 인정됩니다.
매매계약 표준 약정서에는 '당사자가 계약을 일방적으로 해지할 경우 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금 상당액을 포기한다.'라는 약정이 있는데 이것이 바로 위약금 약정입니다.
위약금 약정이 존재하면 손해배상의 요건을 입증하기가 용이해지기 때문에, 매매계약 표준 약정서는 해당 내용을 기재하고 있습니다. 만약 공인중개사를 통해 주고받은 메시지에서 위와 같은 내용이 있다면 위약금 약정으로 인정될 수 있습니다.
그리고 부동산 계약금 반환의 핵심 포인트는 '나는 계약을 충실히 이행하려고 하였지만, 상대방의 귀책사유로 계약이 해지되었다.'는 사실을 입증하는 것입니다.
상대방이 계약금 혹은 위약금 반환에 응하지 않을 경우 부동산계약금반환소송을 진행해야 하는데, 소송에서 좋은 결과를 얻어내기 위해서는 무엇보다 주장을 입증할 수 있는 증거가 필요합니다.
따라서 부동산계약금반환소송의 승소 여부는 문제가 발생한 시점에 어떻게 행동하였는지와 상대방의 귀책사유를 입증할 증거를 보유하고 있는지로 결정된다고 할 수 있습니다.
부동산 계약금 반환과 관련된 법리는 복잡하고 까다로운만큼 관련 문제가 발생하였을 경우 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
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