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명도 강제집행 절차는 매우 까다롭고 어렵습니다. 집행문을 받아 적법한 절차로 진행한다고 하더라도 점유자에 대해 강제집행절차를 진행하는 것이 쉽지 않습니다.
부동산 인도명령 후 명도 강제집행 절차
임대차 계약을 체결해 건물을 점유하고 있는 사람에게 상가는 생계의 터전이고, 주거는 보금자리입니다. 이에 대하여 강제집행을 진행해 기존 점유자를 퇴거시키는 일은 쉬운 작업이 아닙니다.
명도 강제집행은 주로 명도소송에서 승소한 뒤 임차인 등 점유자가 퇴거하지 않으면 진행하는 절차입니다.
보통 점유자를 상대로 점유이전금지가처분, 명도소송을 진행한 뒤 승소 판결문에 기해 집행문을 발급받아 강제집행절차를 진행하는데요.
이러한 경우 이외에도 경매 낙찰 후 점유자를 상대로 부동산 인도명령을 신청하였음에도 점유자가 퇴거하지 않으면 인도명령 결정문을 가지고 강제집행절차를 진행하기도 합니다.
투자자가 경매를 통해 매물을 낙찰 받는 이유는 시세보다 싼 가격으로 부동산을 구입하기 위함입니다.
그런데 경매 낙찰을 받았음에도 점유자가 부동산을 인도하지 않아 낙찰된 매물을 제대로 사용, 수익하지 못하는 문제가 자주 발생합니다.
그렇기 때문에 민사집행법은 경매 낙찰자가 부동산 인도명령을 진행해 점유자로부터 점유를 회수할 수 있도록 하고 있습니다
일반적인 명도소송절차를 진행하면 상당한 시간이 소요됩니다. 소장 접수부터 판결문까지 6개월~1년 혹은 그 이상의 시간이 걸리게 되는 것입니다.
경매 낙찰자가 명도소송을 제기해 점유를 회수하려면 상당한 시간과 비용 낭비가 초래되기 때문에 민사집행법은 부동산 인도명령제도를 규정하고 있는 것입니다.
부동산을 낙찰받은 낙찰자는 잔금 납부일로부터 6개월 이내에 인도명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 잔금을 납부한 이후에 인도명령 절차를 바로 진행하는 것이 좋습니다.
인도명령 결정은 매우 빠르게 나오는 편인데요. 점유자가 낙찰자에게 대항할 수 있는 사유가 존재하지 않으면 인도명령결정문을 확보하는데에는 큰 무리가 없는 편입니다.
만약 점유자가 부동산 인도명령에도 불구하고 부동산을 인도하지 않는다면, 낙찰자는 점유자를 상대로 강제집행절차를 진행할 수밖에 없습니다.
부동산 인도명령 결정문을 근거로 강제집행절차를 진행하기 위해서는 부동산 인도명령 결정문이 상대방에게 송달되어야 합니다.
부동산 인도명령 결정문이 상대방에게 송달되었다는 사실이 확인되면 송달증명원을 발급받아 부동산 인도명령 결정문에 기해 강제집행절차에 착수하면 됩니다.
부동산 인도명령 결정문에 기한 명도 강제집행절차는 (1) 집행문 발급, (2) 강제집행신청서 접수, (3) 계고 절차, (4) 본집행 순서로 진행이 됩니다.
위에서 말씀드린 것처럼 점유자가 부동산에 거주하고 있거나 영업을 하고 있는 경우에는 점유자가 강제집행에 대하여 강하게 저항할 수 있습니다.
낙찰자의 입장에서는 점유자를 원만히 퇴거시키는 것이 좋기 때문에, 부동산 인도명령에 기한 강제집행절차는 해당 사건을 진행해본 경험이 있는 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
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