안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산임대차 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
오늘은 토지 임대차 계약에서 지상물매수청구권이 문제가 되는 경우 어떻게 대처를 해야 하는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
토지 임대차 지상물매수청구권이 성립하는 경우
임대차 계약은 보통 건물을 대상으로 체결되는 것이 보통입니다. 주택 또는 상가에 대하여 임대차 계약을 체결한 후 거주를 하거나 영업을 하는 것이 일반적인데요.
그런데 임대차 계약의 대상에는 건물 뿐만 아니라 토지도 포함이 됩니다. 토지 소유주로부터 토지를 빌려 농사를 짓거나 토지 위에 건물을 지어 영업을 하는 경우가 꽤 많습니다.
민법에서는 건물, 공작물, 수목 등을 일괄하여 '지상물'이라고 지칭하는데, 지상물 소유를 위한 토지임대차 계약을 체결한 뒤 해당 지상물과 관련한 법적 분쟁이 발생하는 경우가 많습니다.
지상물 소유를 위한 토지 임대차 계약을 체결하였는데, 임대차 계약 기간이 만료된 경우 토지 위에 설치된 지상물의 철거 여부가 문제가 되곤 합니다.
만약 토지 소유주가 임대차 계약의 갱신을 원하지 않는다면 토지 임차인은 임대인에게 '지상물매수청구권'을 행사하는 것을 고려해볼 수 있습니다.
지상물매수청구권에 대해서는 민법 제283조, 제643조에 규정을 하고 있는데요. 이와 같이 지상물매수청구권은 법에서 인정하는 강력한 권리입니다.
민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
(1) 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
(2) 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니한 때에는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.
민법 제643조(임차인의 갱신청구권, 매수청구권)
건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우에 건물, 수목 기타 지상건물이 현존할 때에는 제283조의 규정을 준용한다.
민법 제652조(강행규정)
민법 제643조의 규정에 위반하는 약정으로 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.
민법이 토지 임차인에게 지상물매수청구권을 인정하는 이유는 임대차 계약이 종료되었어도 멀쩡한 건물을 철거하는 것이 사회적인 낭비를 초래한다고 보기 때문입니다.
토지 임차인의 지상물매수청구권은 '강행규정'으로 임대인과 임차인 사이에 건물을 철거하거나 이를 포기하도록 하는 약정을 체결하였어도 임차인은 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
보통 토지 임대차 계약을 체결한 뒤 임대인이 임차인을 상대로 건물철거 및 토지인도소송을 제기하면, 임차인이 지상물매수청구권이 성립하였다고 항변을 하는 구조로 소송절차가 진행이 됩니다.
토지 임차인의 지상물매수청구권이 성립하면 토지 소유주의 권리는 매우 제한됩니다. 반면 지상물매수청구권 성립여부는 임차인에게 매우 절박한 문제입니다.
이러한 사정으로 인해 지상물매수청구권과 관련한 법적 분쟁은 매우 치열하게 진행될 수밖에 없습니다. 임차인의 입장에서는 소중한 건물을 철거해야 하고, 토지 소유주의 입장에서는 원하지도 않는 건물을 사야할 수도 있기 때문입니다.
지상물매수청구권이 성립하면 토지 소유주가 원하지 않더라도 매매계약 성립이 인정되고, 토지 소유주는 임차인에게 매매대금 상당액을 지급해야 할 의무가 있습니다.
건물철거 및 토지인도소송에서 임차인에게 지상물매수청구권이 인정되는지 여부가 쟁점이 되면 소송의 양상은 복잡하게 진행될 수밖에 없습니다.
임대인과 임차인 모두에게 절박한 문제인만큼 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받아 문제를 해결하시는 것이 바람직합니다.
제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 다수의 부동산 관련 법적 분쟁에서 성공적인 결과를 이끌어낸 경험과 노하우를 보유하고 있습니다.
토지 임차인의 지상물매수청구권 등 복잡하고 골치아픈 부동산 관련 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들은 저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소에 도움을 요청해 문제를 해결해나가시기를 바라겠습니다.
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토지 임대차 지상물매수청구권이 성립하는 경우