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부동산 관련 법적 분쟁은 기본적으로 그 양상이 매우 복잡하고, 문제가 되는 금액도 크기 때문에 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 좋습니다.
부동산 경매와 관습법상 법정지상권의 성립여부
부동산 경매에서 관습법상 법정지상권의 성립이 문제가 되는 경우가 종종 있는데요. 오늘은 이러한 경우에 어떻게 대처를 해야하는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
흔히 관습법상 법정지상권이 문제가 되는 경매 매물을 '특수경매'라고 칭하는데요. 잘못하면 큰 손해를 보게 될수도 있기 때문에 법정지상권이 붙은 매물은 주의해야 한다는 것이 경매계의 정설입니다.
미등기 무허가 건물이 건축되어 있는 토지를 경매 절차에서 싸게 낙찰을 받았다가 관습법상 법정지상권이 성립되어 큰 낭패를 보게되는 경우가 많은데요.
권리분석 절차에서 관습법상 법정지상권의 성립여부를 제대로 짚어내지 못하면 경매를 통해 이익을 보기는커녕 큰 손해를 보게 될 수밖에 없습니다.
관습법상 법정지상권은 말 그대로 관습을 통해 인정되는 권리이기 때문에, 이것을 인정하는 것이 타당한지 매번 논란의 대상이 되었습니다.
최근 대법원 판례는 관습법상 법정지상권이 현재에도 그 법적 규범으로 여전히 효력을 유지하고 있다고 판단하여 논란을 일축시켰는데요. 대법원이 그 유효성을 인정한만큼 경매절차에서 그 성립여부를 면밀히 따져보아야 합니다.
관습법상 법정 지상권은 토지와 그 위의 건물이 본래 동일인의 소유였지만, 매매 등으로 인해 각각 다른 사람의 소유가 되었을 때 건물주에게 인정되는 권리입니다.
민법에는 나와있지는 않지만, 위에서 살펴본 것처럼 관습과 판례에 의해서 인정되고 있는 권리입니다.
대법원 판례는 우리 민법 체계상 토지와 건물을 별개의 독립된 부동산으로 취급하는데, 토지와 건물의 소유자가 분리될 경우 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실이 발생하기 때문에 공익상 필요에 의해 관습법상 법정지상권이 성립된다고 판시하고 있습니다.
관습법상 법정지상권의 성립요건은 다음과 같습니다.
(1) 토지와 건물이 처분 당시 동일인의 소유에 속할 것
(2) 매매 기타 원인으로 토지와 건물의 소유자가 달라질 것
(3) 당사자 사이에 건물을 철거한다는 등의 특약이 없을 것
대법원 판례는 미등기, 무허가 건물의 경우에도 대지소유자가 건물을 신축한 경우 당해 건물을 원시취득하였기 때문에 관습법상 법정지상권이 성립한다고 판시하고 있는데요.
관습법상 법정지상권의 성립요건은 매우 까다로운 편이지만, 건물 소유자의 입장에서는 건물을 철거해야하는 위기에 처하기 때문에 소송절차에서 관습법상 법정지상권의 성립을 강하게 주장하는 경향이 있습니다.
관습법상 지상권에 관해서 특별한 사정이 없는 이상 민법의 지상권에 관한 규정이 준용됩니다.
대법원 판례는 관습법상 법정지상권의 존속기간에 관해서 당사자 사이에 따로 이를 정하지 않은 이상 민법상 지상권에 관한 규정을 따른다고 판시하고 있습니다.
싼 값에 토지를 낙찰받았음에도 불구하고 건물 소유자가 관습법상 법정지상권의 성립을 주장하면 낙찰자는 골치아픈 법정 분쟁에 휘말리게 됩니다.
이 경우 토지 소유자는 건물 소유자에게 건물철거 및 토지인도소송을 제기해야 하는데, 관습법상 법정지상권 성립 여부가 쟁점이 되면 이를 해결하는데 상당한 시간과 비용이 소비될 수밖에 없습니다.
관습법상 법정지상권은 관련 법리가 매우 복잡하고 소송의 양상도 매우 복잡하게 진행되기 때문에, 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다.
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