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오늘은 경매 절차에서 자주 문제가 되는 유치권의 성립요건과 경매에서 유치권을 주장하는 경우 대응하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
유치권 성립요건과 경매절차시 대응방법
경매 절차에서 유치권, 법정지상권이 있는 물건은 주의하라고 말을 하는데요. 그것은 유치권과 법정지상권이 강력한 권리 제한 사항이기 때문입니다
유치권이 성립하는 물건을 잘못 낙찰받았다가 경매를 통해 이익은 커녕 막대한 손해를 보게되는 사례가 많은데요.
경매 절차에서 만약 어떤사람이 유치권을 주장하는 경우 신중한 접근이 필요합니다. 하지만 유치권의 성립요건이 매우 까다롭기 때문에, 권리분석을 통해 유치권이 성립하지 않는다는 사실이 확실해지면 과감하게 낙찰을 받는 방안도 고려를 해보셔야 합니다.
유치권이 성립하지 않는다는 사실을 알고 있으면서 경매 낙찰자로부터 협상을 유도하고자 유치권을 주장하는 경우도 많습니다.
길을 가다보면 지어지다만 건물의 공사현장에서 '유치권 행사 중'이라는 현수막을 자주 보셨을 것인데요. 이와 같이 유치권과 관련된 분쟁은 실제 현실에서 매우 자주 일어나는 분쟁 중 하나입니다.
유치권은 민법에서 규정하고 있는 물권 중 하나로, 유치권이 성립한 건물을 점유하면서 채권을 변제받을 때까지 점유를 계속할 수 있는 권리를 의미합니다.
민법은 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 자가 그 물건 또는 유가증권에 관하여 발생한 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있다고 규정하고 있는데요.
예전에는 전당포에서 돈을 빌리면서 물건을 맡기는 경우가 있었는데, 이 경우 전당포를 운영하는 사람은 채무자가 돈을 갚을 때까지 맡겨놓은 물건을 적법하게 유치할 수 있는 권리를 보유하게 됩니다.
유치권은 주로 공사대금과 관련하여 많이 문제가 됩니다. 건설업자가 공사를 진행하였음에도 불구하고, 공사대금을 돌려받지 못하면 현장을 점유하면서 돈을 받을 때까지 유치권을 행사하는 경우가 많습니다.
특히나 경매 절차에서 유치권의 성립이 문제가 되면 골치아픈 법적 분쟁에 휘말리게 됩니다. 어렵게 낙찰받은 매물에 유치권이 인정되면 낙찰자는 그야말로 막대한 손해를 보게 됩니다.
그런데 유치권의 성립요건은 매우 까다롭습니다. 민법과 관련 판례에서 여러가지 까다로운 성립요건을 규정하고 있는데, 성립요건을 충족하지 못하면 유치권은 성립하지 않습니다.
민법 제320조에 따라 유치권이 인정되기 위해서는 다음의 요건을 모두 충족해야 합니다.
(1) 타인의 물건을 점유하고 있을 것
(2) 채권의 변제기가 도래하였을 것
(3) 견련관계가 인정이 될 것
(4) 경매개시결정 이전에 점유를 하였을 것
위에서 가장 문제가 되는 것이 바로 '견련관계'입니다. 견련관계는 유치권의 원인이 되는 채권이 점유하고 있는 물건에 관한 채권이어야 한다는 것을 의미합니다.
예컨대 공사대금을 못받아 건물을 점유하고 있는 경우 공사대금은 그 건물에 관하여 생긴 채권이기 때문에 견련관계가 인정될 수 있습니다.
반면 해당 건물에 대한 임대차보증금이나 대여금 등은 견련관계가 부정되어 유치권이 성립하지 않을 가능성이 높습니다.
경매절차에서 누군가가 낙찰자에게 유치권을 주장한다면 낙찰자는 부동산인도명령 혹은 유치권부존재확인소송을 통해 유치권을 깨뜨려야 합니다.
유치권과 관련된 법리는 매우 복잡하고, 성립요건과 관련해 무수히 많은 대법원 판례가 축적되어 있는 상황입니다. 유치권과 관련된 소송에서 승소하기 위해서는 꼼꼼한 법리 검토가 필수입니다.
유치권이 성립되는지 여부는 낙찰자와 유치권자에게 모두 중차대한 문제입니다. 이 때문에 관련된 소송 절차가 복잡한 양상을 띄게 되는 것이 보통입니다.
법률지식이 부족한 일반 시민이 홀로 관련 절차를 진행하기에는 상당한 무리가 있으므로 초기단계에서부터 부동산전문변호사의 조력을 받으시는 것이 바람직합니다.
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유치권 성립요건과 경매절차시 대응방법