상가임대차보호법 10년 갱신, 이런 경우 적용됩니다.
안녕하세요.
세입자를 위한 변호사 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴 입니다. 저희 임차인닷컴은 대한 변호사협회가 공식 인증한 부동산 전문 변호사로 구성되어 있으며 오랜 기간 동안 세입자 권리 보호를 위해 앞장서 왔습니다.
다른 사람의 공간을 임대하여 운영하고 있는 사장님들이라면 항상 재계약과 임대료 등과 같은 부담을 가지고 계실 텐데요. '상가임대차보호법'은 상가건물 임대차 관계에서 발생할 수 있는 각종 분쟁 같은 것을 해결해 상인들이 안정적으로 영업에 전념할 수 있도록 하기 위해 2002년 11월 부터 시행되어왔습니다.
하지만 이러한 내용을 알지 못하는 임차인 분들이 많아 자영업을 하시는 분들은 손해를 입지 않기 위해서는 해당 규정에 대한 내용의 숙지는 기본적으로 하고 계시는 것이 필요합니다.
특히 많은 분들이 관심을 가지시는 것이 "상가임대차보호법 10년 갱신 규정"으로 최근 상가임대차보호법이 개정되어 임차인이 10년 동안 갱신 요구권을 행사할 수 있게 되었습니다. 해당 규정 신설로 인해 임차인들은 10년이란 기간 동안 마음 놓고 장사를 할 수 있게 되었습니다.
최근에 개정된 규정이니 만큼 논쟁도 있습니다. 임대인은 임대인대로 유리한 해석을, 임차인은 임차인대로 유리한 해석을 하고 있는 상황이 많기 때문에 어떠한 경우 상가임대차보호법 10년 적용이 되는지 임차인 닷컴에서 실제 사례를 통해 해답을 알려드리도록 하겠습니다.
" 상가임대차보호법 10년 갱신 조항은 어떤 경우에 적용이 될까요? "
경기도에 상담소를 운영하고 있는 A씨 사례
상담소를 2018. 04월부터 시작하였고 집주인과 처음 계약할 당시 계약기간 2년으로 하여 곧 만기가 다가오고 있는 상황입니다. 영업을 위해 현재 많은 비용을 투자한 상황입니다. 계약 체결 당시 집주인은 우리 건물에 세 들어와 있는 사람들은 기본적으로 10년이상 영업을 한 사람들이기 때문에 안심하고 인테리어를 해도 된다고 하셔서 7천만원 정도 들여 인테리어 작업까지 한 상황입니다.
그런데 최근 건물주가 변경될 예정이라는 말을 들었습니다. 임차 건물에 관해서 매매계약이 체결, 곧 등기가 이전될 상황이라고요. 아직 등기가 이전되지도 않은 상황에서 새로운 건물주가 될 사람이 찾아와 재건축을 할 예정이니 계약만기 시점에 건물을 비워줬으면 좋겠다고 하더군요. 건물주가 되실분께 저희 사정을 말씀드리며 상가임대차보호법이 개정되어 10년동안 장사를 할 수 있다고 말씀드렸지만 임대차보호법 조항이 개정되기 전에 체결된 계약으로 10년 보장은 적용될 수 없다고 말씀을 하십니다. 찾아보니 해당 조항이 계약을 체결한 뒤 개정된 것이 맞기는 했습니다. 그러면 우리는 상가임대차보호법 상의 10년 갱신 보장을 받지 못하는 것인가요?? 처음 계약 시 집주인 말 듣고 인테리어까지 했는데 10년을 보장받지 못하면 저희는 큰 손해를 보게 됩니다. 새로운 건물주의 말이 맞는건가요?? 답변부탁드립니다.
임차인 닷컴 답변
안녕하세요.
대한 변호사협회 공식 인증 변호사 변호사 제이씨엔 파트너스 임차인 닷컴입니다. 상가임대차보호법 상의 10년 갱신 조항이 최근에 개정되다 보니 이를 둘러싸고 다양한 해석이 나오고 있는 상황입니다. 법률 규정을 자세히 살펴본다면 상가임대차보호법 상의 10년 갱신 조항이 어떠한 경우에 적용되는지를 명확하게 파악할 수 있습니다.
[ 상가건물임대차보호법]
부칙
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날로부터 시행한다
제 20조 ~ 제 22조까지의 규정은 공포 후
제1조(시행일) 이 법은 공포한 날로부터 시행한다
제 20조 ~ 제 22조까지의 규정은 공포 후
6개월이 경과한 날부터 시행한다.
제2조(계약생신요구 기간의 적용례)
제10조 제2항의 규정은 이 법 시행 후 최초로 체결되거나
갱신되는 임대차부터 적용한다.
상가임대차보호법 10년 갱신 조항은 상가임대차보호법 제10조 제2항에서 규정하고 있습니다. 상가임대차보호법 제10조 제2항은 "임차인의 계약 갱신 요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다" 라고 규정하고 있는 것입니다.
위 부칙 제2조는 계약 갱신 요구권을 규정하고 있는 제10조 제2항의 규정이 적용되는 범위를 규정하고 있는 것인데요.
위 부칙 제2조는 "계약 갱신 요구 기간의 적용례" 라고 하여 제 10조 제2항의 규정이 상가임대차보호법 개정 후 최초로 체결되거나 갱신되는 임대차에 적용된다고 이야기하고 있습니다.
「 따라서 해당 부칙 조항에 따르면 상가임대차보호법 10년 갱신 조항이 신설된 2018.10.16을 기준으로 그 이후에 체결된 임대차 계약은 10년 갱신조항이 당연히 적용되며, 2018.10.16 이전에 체결된 임대차 계약일지라도 갱신 요구권을 행사할 수 있는 임대차 계약은 상가임대차보호법 10년 갱신의 적용을 받게 되는 것입니다. 」
A씨의 상담사례의 경우
2018.10.16 이전에 체결된 임대차 계약이기는 하지만, 기간 만료 시점에 적법하게 갱신요구권을 행사할 수 있어 상가임대차보호법 10년갱신의 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 기간 만료 6개월에서 1개월 전에 임대인에 대하여 갱신 요구권을 행사하시면 법에서 정한 거절 사유가 없는 이상 임대차 계약은 적법하게 갱신되고 A씨의 경우는 10년간 영업을 보장받으실 수 있습니다.
법 개정 전 체결된 임대차 계약 상가임대차보호법 10년 인정 세입자 승소 사례!
최근 저희 사무실에서 진행한 사건 중 법률이 개정되기 전 체결된 임대차 계약이지만, 상가임대차보호법10년이 인정된 사례가 아래 블로그 글에 소개되어 있습니다. 도움이 필요하신 분들은 아래 블로그 글을 참고하시면 도움을 받으실 수 있습니다.
https://blog.naver.com/kindlawyer4u/222537985819
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상가임대차보호법 10년 갱신 조항의 해석 등 상가임대차에 관한 분쟁이 발생하였을 때는 이에 대한 풍부한 경험을 보유하고 있는 있는 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 제이씨엘파트너스 임차인 닷컴은 상가임대차보호법에 관한 다수의 소송을 진행하여 다양한 승소사례를 보유하고 있습니다.
상가임대차 분쟁에 관한 문제로 어려움을 겪고 계신 분들은 제이씨엘파트너스 부동산 법률연구소에 도움을 요청하시기 바랍니다.
