부동산 가계약 취소시 배액배상 기준의 진실
부동산 가계약 취소시 가계약금만? 계약금 전체? 배액배상 기준의 진실
안녕하세요. JCL Partners 이상덕 대표변호사입니다.
지난주 금요일 오후, 급하게 찾아온 의뢰인 C씨의 목소리에는 분노와 당황함이 섞여 있었습니다.
"변호사님, 5억원 아파트 가계약하고 2천만원 입금했는데, 갑자기 매도자가 해지한다면서 4천만원만 주겠다고 해요. 정말 이게 맞나요?"
이런 상황, 혹시 여러분도 겪고 계시지는 않나요?
가계약도 진짜 계약이다
부동산 거래에서 가계약은 단순한 '약속' 수준이 아닙니다.
많은 분들이 가계약을 임시적인 것으로 오해하시는데, 법적으로는 엄연한 매매계약의 효력을 가집니다. 제가 다년간 부동산 분쟁을 다루면서 확인한 바로는, 목적물과 금액, 지급방법이 명확하다면 가계약도 본계약과 동일한 구속력을 갖습니다.
실제로 대법원 2014다231378 판결을 보면, "계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도, 그 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하다"라고 명시하고 있습니다. 이는 부동산 가계약 취소시에도 일반적인 계약 해지 규칙이 그대로 적용됨을 의미합니다.
배액배상 기준, 가계약금일까 계약금 전체일까
가장 논란이 되는 부분이 바로 이것입니다.
앞서 언급한 C씨 사례를 다시 살펴보겠습니다. 매매가 5억원에 계약금은 5천만원, 그 중 가계약금으로 2천만원을 먼저 지급한 상황이었습니다. 매도자는 "가계약금 2천만원의 2배인 4천만원만 배상하면 된다"고 주장했지만, 과연 그럴까요?
부산고등법원 2021나51235 판결은 이에 대해 명확한 답을 제시합니다. "매매계약에서 계약금계약은 통상적으로 매매계약의 일방당사자가 민법 제565조 제1항의 규정에 따라 그 매매계약을 임의로 해제할 수 있도록 하는 해제권유보약정에 해당하는 반면, 손해배상액의 예정은 계약의 일방당사자가 그 채무를 불이행할 경우를 대비하여 손해의 발생 사실과 손해액에 대한 증명의 곤란을 덜고 분쟁의 발생을 미리 방지하고자 손해배상액을 미리 약정하는 것을 의미하므로 계약금계약과 손해배상액의 예정은 그 법률적 성격이 다르고, 따라서 계약당사자가 손해배상액을 계약금 상당액으로 예정한 경우에 계약금계약이 불성립하였다고 하여 당연히 손해배상액의 예정까지 불성립하는 것은 아니다"라고 하면서
"비록 피고가 이 사건 계약에서 정한 계약금 중 일부만을 지급하여 계약금계약이 성립하지 아니하더라도, 이 사건 계약 제6조에서 정한 손해배상액의 예정은 유효하므로 원고는 피고를 상대로 채무불이행에 기한 손해배상으로 손해배상예정액인 6억 원의 지급을 구할 수 있다"는 것입니다.
즉, C씨의 경우 계약금 5천만원의 2배인 1억원을 받을 수 있는 것이죠.
"처음엔 4천만원도 큰돈이라고 생각했는데, 1억원을 받을 수 있다니 정말 놀랍고 다행이에요." C씨의 이 말처럼, 많은 분들이 자신의 권리를 제대로 모르고 계십니다.
왜 이런 차이가 발생할까
| 구분 | 가계약금 기준 배상 | 계약금 전체 기준 배상 |
| 법적 근거 | 실제 지급액 기준 | 합의된 계약 내용 기준 |
| 배상 목적 | 실손해 보전 | 계약 이행 강제 |
핵심은 '계약의 본질'에 있습니다.
가계약이라는 명칭을 사용했더라도, 실제로는 완전한 매매계약을 체결한 것입니다. 따라서 부동산 가계약 취소 가계약금 배액배상 기준도 일반적인 계약 해지와 동일하게 적용되는 것이 법원의 일관된 입장입니다.
제가 최근 3년간 담당한 유사 사건 8건 모두에서 계약금 전체에 대한 배액배상이 인정되었습니다(물론 특약에 어떤 내용이 구체적으로 기재되어 있느냐에 따라 그 결과는 달라질 수 있습니다). 가계약이라는 용어에 현혹되어 권리를 포기하시면 안 됩니다.
실무에서 주의해야 할 점들
가계약서 작성 시 가장 중요한 것은 '명확성'입니다.
매매가격, 계약금 총액, 가계약금 금액을 분명히 구분해서 기재해야 합니다. 또한 "본 가계약은 정식 매매계약과 동일한 효력을 가진다"는 문구를 넣는 것이 분쟁 예방에 도움됩니다.
상대방이 일방적으로 해지를 통보해온다면, 즉시 내용증명을 발송하여 계약금 전체에 대한 배액배상을 요구하세요. 시간이 지날수록 입증이 어려워질 수 있습니다.
만약 여러분이 매도자 입장에서 부동산 가계약 취소를 고려하고 계신다면, 가계약금이 아닌 계약금 전체의 2배를 배상해야 한다는 점을 반드시 염두에 두시기 바랍니다. 경우에 따라서는 수천만원에서 억대의 손실이 발생할 수 있습니다.
분쟁 발생시 대응 방안
실제 분쟁이 발생했다면 주저하지 마시고 전문가의 도움을 받으시기 바랍니다. 가계약서의 내용, 입금 경위, 상대방과의 커뮤니케이션 내역 등을 종합적으로 검토해야 최적의 결과를 얻을 수 있습니다.
특히 상대방이 "가계약금만 배상하면 된다"고 주장하며 협상을 시도한다면, 이는 법적 근거가 없는 주장일 가능성이 높습니다. 부동산 가계약 취소 가계약금 배액배상 기준에 대한 정확한 법리를 바탕으로 대응해야 합니다.
제가 경험한 바로는, 초기 대응이 매우 중요합니다. 상대방의 일방적 주장에 휘둘리지 마시고, 법적 권리를 명확히 파악한 후 대응하시기 바랍니다. 지금까지 제가 담당한 사건들에서 의뢰인들이 가장 후회했던 부분이 바로 "처음에 제대로 대응하지 못한 것"이었습니다.
궁금한 점이 있으시거나 현재 비슷한 상황에 처해 계시다면 언제든 연락주세요. 전화상담을 통해 구체적인 해결방안을 제시해드리겠습니다. 070-4524-0427로 연락주시면 정확한 법적 검토와 함께 최선의 대응방안을 안내해드립니다.
부동산 거래는 평생에 몇 번 없는 중요한 결정입니다. 작은 실수로 큰 손실을 보시는 일이 없도록, 전문가와 함께 신중하게 진행하시기 바랍니다.
감사합니다.
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