재건축 상가 독립정산제 분쟁 발생시 해결하는 방법은?
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Sep 6. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 재건축과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 재건축 사업에서 '상가 독립정산제'의 의미와 이와 관련한 법적 분쟁이 발생하였을 때 해결하는 방법이 무엇인지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
재건축 상가 독립정산제 분쟁 발생시 해결하는 방법은?1. 재건축 사업에서 상가와 관련된 분쟁이 많은 이유는?
재건축 사업은 성공하기만 하면 조합원들에게 큰 수익을 안겨다 줍니다. 이 때문에 전국 곳곳에서 대박의 꿈을 노린 재건축 사업이 많이 진행되고 있는데요.
그런데 재건축 사업은 다양한 이해관계가 얽히고 섥혀 사업진행과정에서 당사자들 간에 심각한 법적 분쟁이 발생하기도 합니다.
특히나 아파트 재건축 사업이 진행되면 아파트 단지 내 상가 소유주들과의 갈등이 필연적으로 발생하게 되는데요.
아파트 주민의 경우 재건축이 진행되어도 이주를 해 얼마간의 불편을 감수하면 되지만, 상가의 경우 재건축이 시행되면 영업 자체가 불가능해지기 때문에 상가 소유주들은 큰 타격을 받게 됩니다.
이 때문에 재건축 사업이 진행되면 상가 소유주들은 사업 진행에 반대 의사표시를 하는 경우가 많아 재건축을 추진하고자 하는 조합 측과 필연적으로 갈등이 발생하게 됩니다.
재건축 사업을 진행하기 위해서는 상가 소유주들의 동의를 상당한 정도로 확보해야 하는데, 이것이 불가능할 경우 조합 측은 사업진행을 위해 토지분할소송 등의 강수를 두기도 합니다.
이러한 상황에서 상가 소유주들은 자신의 재산권을 지키기 위한 방법을 모색할 수밖에 없는데, 이러한 과정에서 '상가 독립정산제'라는 것이 생겨나게 되었습니다.
2. 재건축 상가 독립정산제의 의미와 분쟁 발생시 해결방법
위에서 살펴본 것처럼 재건축 사업 진행을 둘러싸고 아파트 소유주와 상가 소유주들의 입장은 크게 차이가 나게 됩니다.
아파트 소유자 다수가 재건축 조합을 구성하고 재건축 사업을 추진하는 과정에서 상가 소유주들과의 갈등이 생길경우 아무래도 서로간 원만하게 합의를 하는 것이 가장 바람직합니다.
상가 독립정산제는 말 그대로 재건축 사업을 진행함에 있어 아파트와 상가의 정산을 별개로 하는 것을 의미합니다.
재건축 사업을 추진하면서 상가와 아파트를 별도로 분리한 뒤 개발이익, 개발 비용을 정산하기 때문에 상가 소유자들의 입장에서는 이를 잘 활용하면 재산권을 지키는데 큰 도움을 받을 수 있습니다.
이에 관해서는 상가 소유주들이 기억해야 할 몇가지 사항이 있는데, 첫째는 상가 독립제에 관한 약정이 반드시 조합 정관에 편입되어야 한다는 점입니다.
상가 독립정산제는 상가에 관한 재산권을 지키는 내용을 포함하고 있는 조합과의 약정에 해당하는데, 약정을 체결한 후 총회결의를 통해 조합 정관에 해당 내용을 기재해두는 것이 정말로 중요합니다.
두번째로 상가 독립정산제에 관한 약정을 체결할 경우 아무래도 가장 중요한 것은 종전자산평가의 기준입니다.
종전자산평가의 기준을 잘 정해놓아야 손해를 보지 않을 수 있는데, 조합과 약정을 체결할 때 유리한 내용이 반영될 수 있도록 각별한 주의를 기울여야 합니다.
실제 거래계에서는 상가 독립정산제에 관한 약정을 조합과 체결했음에도 조합이 관리처분계획인가 단계에서 이를 반영하지 않아 큰 문제가 발생하는 경우가 많습니다.
이에 관하여 대법원 판례는 '신뢰보호원칙 위반'이라는 기준을 두고 그 정당성을 판단하는데, 아무래도 이에 대한 판단은 개별 사례마다 크게 달라질 수밖에 없습니다.
조합이 부당한 방식으로 독립정산제 약정을 침해해 상가 소유주들에게 손해를 입힌 경우 이것이 법적으로 정당화될 수 있는지에 대하여 사전에 꼼꼼한 법리검토가 필요하다고 할 수 있습니다.
