부동산 명의신탁 법적 분쟁 발생하였을 경우 해결 방법
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Sep 7. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 복잡한 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 부동산 명의신탁의 법적 분쟁의 쟁점과 이와 관련된 문제가 발생하였을 때 해결하는 방법에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
부동산 명의신탁 법적 분쟁 발생하였을 경우 해결하는 방법1. 부동산 명의신탁이 문제가 되는 이유?
부동산 관련 법률 상담을 진행하다보면 자주 접하게 되는 주제가 바로 '부동산 명의신탁'에 관한 문제입니다.
부동산 명의신탁은 말 그대로 부동산을 구입하는데 명의를 빌려주는 것을 의미합니다. 내 돈을 내고 다른 사람 명의로 부동산을 구입했는데, 이와 관련한 문제가 발생하는 경우가 많습니다.
돈을 내고 부동산을 다른 사람 명의로 맡긴 사람을 신탁자, 자기 명의를 빌려준 사람을 수탁자라고 하는데요.
애초에 부동산을 구입했을 때 위탁자와 수탁자 사이에 약속이 지켜지면 다행이지만, 그렇지 않은 경우가 많아 문제가 발생하곤 합니다. 대표적인 예로는 탁자가 위탁자의 동의 없이 부동산을 임의대로 처분하는 경우입니다.
무엇보다 부동산실명법은 부동산 명의신탁을 원칙적으로 '무효'라고 규정하고 있습니다. 명의신탁은 원칙적으로 무효일 뿐만 아니라, 형사처벌의 대상까지 됩니다.
부동산실명법은 차명거래를 통해 조세포탈을 하는 등 부당한 이득을 얻는 경우가 많아 이를 규율하기 위해 만들어진 법입니다.
부동산 명의신탁을 한 경우 민사상 매우 복잡한 법적 분쟁에 휘말리게 될 뿐만 아니라, 형사적으로 처벌까지 받을 수 있는 상황에 처할 수 있는 것입니다.
2. 부동산 명의신탁의 법적 쟁점
부동산 명의신탁을 하는 방식에는 여러가지가 있습니다. 그 양식에 따라 법률관계의 양상이 완전히 달라지게 되는데요.
부동산 명의신탁의 종류에는 (1) 양자간 명의신탁, (2) 3자간 명의신탁, (3) 계약명의신탁이 있습니다.
(1) 양자간 명의신탁
명의신탁 중 가장 많이 행해지는 유형입니다. 말 그대로 신탁자와 수탁자 양자 사이에 명의신탁 약정이 있는 경우입니다.
부동산 실명법은 양자간 명의신탁을 무효라고 규정하고 있습니다. 이 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 권리를 행사해 소유권이전등기의 이전 또는 말소를 구할 수 있습니다.
(2) 3자간 명의신탁
양자간 명의신탁과 달리 3자간 명의신탁은 부동산을 매입하면서 신탁자가 매매대금을 지급하고, 등기 명의는 수탁자로 하는 경우입니다.
양자간 명의신탁과 마찬가지로 3자간 명의신탁도 역시 무효입니다. 3자간 명의신탁의 경우 신탁자는 수탁자를 상대로 부동산 소유권 반환을 청구할 수 있습니다.
(3) 계약명의신탁
계약명의신탁은 3자간 명의신탁과 유사한 구조(매도인, 신탁자, 수탁자)로 되어 있습니다. 3자간 명의신탁과 차이가 있다면 수탁자가 매매계약의 당사자가 된다는 것입니다.
매도인이 명의신탁 사실을 알고 있었다면 매매계약의 효력은 무효가 되고, 모르고 있었다면 매매계약의 효력은 유효하게 됩니다.
매매계약이 유효한 경우 3자간 명의신탁과 달리 신탁자는 등기명의를 회복할 수 없고, 수탁자를 상대로 부당이득반환만 청구할 수 있습니다.
