집주인 파산시 전세보증금 돌려받기 위해서는?
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Sep 20. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률 정보를 제공해드리고 있습니다.
최근 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받지 못해 어려움을 겪고 계신 분들이 많은데요. 이러한 상황에서 집주인이 파산신청을 해 더 큰 혼란을 겪게되는 사례가 많이 발생하고 있습니다.
오늘은 집주인이 파산신청을 할 경우 전세보증금을 돌려받기 위해서 세입자들이 취해야 할 조치가 무엇인지에 대해서 함께 알아보는 시간을 가지도록 하겠습니다.
집주인 파산시 전세보증금 돌려받기 위해서는?1. 집주인의 무책임한 파산신청으로 어려움을 겪는 세입자들이 많아지고 있습니다.
최근 한 대형마트가 기업회생신청을 하여 사회적으로 큰 문제가 발생한 일이 있었습니다.
해당 대형마트에는 다수의 노동자들이 일하고 있고 다수의 거래처가 존재하는 상황인데, 일부 언론들은 무책임한 면피성 기업회생으로 많은 사람들이 피해를 보고 있다고 강하게 비판했습니다.
이러한 일이 주택 시장에서도 발생하고 있는데요. 집주인이 보증금 반환에 대한 책임을 면피하기 위해 파산신청을 하는 경우가 잦아지고 있습니다.
갭투자 혹은 갭투기로 불리는 방식으로 세입자의 보증금을 받아 사실상 무상으로 주택을 구입한 뒤 임대인의 가장 중요한 의무인 보증금 반환 책임은 나몰라라 하고 있는 상황인 것입니다.
안그래도 집주인이 제 때에 전세보증금을 돌려주지 않아 어려움을 겪는 경우가 많은데, 여기에 집주인의 파산신청까지 겹치게 되면 세입자들의 상황은 그야말로 설상가상으로 더 어려워질 수밖에 없습니다.
세입자들은 파산절차가 어떻게 진행되는지 전혀 알지 못하기 때문에 막연한 불안감에 빠질 수밖에 없는데요.
면피성 파산신청을 하는 집주인으로부터 전세보증금을 돌려받기 위해서는 세입자들의 빠른 법적조치가 필요합니다.
2. 집주인 파산시 전세금(보증금) 돌려받기 위한 법적조치
집주인의 입에서 '파산' 또는 '회생'이라는 단어가 나왔다면, 가장 먼저 확인해보셔야 하는 것이 실제로 집주인이 파산신청을 진행하였는지 여부입니다.
실제로 파산신청을 하지 않으면서 책임을 면피하기 위해 가스라이팅을 일삼는 집주인들이 많기 때문입니다.
"파산하면 어차피 전세보증금 다 못받으니 적당한 선에서 합의하자"는 식으로 말하며 세입자에게 일방적으로 불리한 조건에 합의할 것을 강요하는 경우가 많습니다. 이는 임대인 파산, 회생 절차를 많이 진행하는 법무법인의 전형적인 일처리 방식이기도 합니다.
집주인이 법원을 통해 파산절차를 진행하면 해당 사실이 부동산등기부등본에 기재가 되기 때문에, 세입자들은 먼저 부동산등기부등본을 떼어 실제 사건 진행여부를 체크해 볼 필요가 있습니다.
그리고 집주인의 입에서 '파산' 또는 '회생'이라는 단어가 나왔면, 전세보증금을 돌려받기 위해 필요한 법적조치에 빠르게 착수할 필요가 있습니다. 파산절차가 진행되면 그렇지 않은 경우보다 법률관계가 훨씬 복잡해지기 때문입니다.
주택임대차보호법과 채무자회생법은 대항력, 우선변제권을 보유한 세입자들을 특별한 보호의 대상으로 규정하고 있습니다.
특히나 채무자 회생법은 대항력, 우선변제권을 보유한 세입자의 전세보증금반환채권을 '별제권'이라고 규정하면서 매우 두텁게 보호를 하고 있는데요.
'별제권'은 파산재단의 특정재단에서 다른 채권자들보다 우선해서 변제를 받을 수 있는 권리입니다.
채무자회생법은 별제권의 경우 파산절차의 진행과 상관없이 독립적으로 행사할 수 있다고 규정하고 있습니다.
때문에 가스라이팅을 일삼는 집주인에게 수동적으로 끌려다니기 보다는 법에 규정되어 있는 권리를 적극적으로 행사할 필요가 있습니다.
법에 규정되어 있는 강력한 권리를 무력화시키려는 집주인 측의 수법에 넘어가서는 안되고, 자신의 권리를 적극 행사하면서 전세보증금을 돌려받기 위한 법적조치에 즉시 착수할 필요가 있습니다.
임대인이 자신의 책임을 면피하기 위해 파산절차를 악용하고 있는 경우 전세보증금반환소송 뿐만 아니라 형사고소절차 진행이 필요할 수 있습니다. 아울러 임대인에 대한 면책결정이 이루어지지 않도록 파산재판 절차에 적극적으로 의견을 제출하여야 합니다.
