시행사 환매 원금보장 특약, 분양권 해지 취소 가능할까
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Sep 21. 2025
안녕하세요. 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소입니다.
저희 제이씨엘파트너스 부동산법률연구소는 부동산과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들을 위해 알아두면 유용한 법률정보를 제공해드리고 있습니다.
오늘은 시행사 환매 원금보장 특약을 믿고 분양권을 구입하였는데, 이를 근거로 분양계약을 취소할 수 있는지에 대해서 함께 알아보도록 하겠습니다.
시행사 환매 원금보장 특약, 분양권 해지 취소로 내 돈 전부 되찾으려면1. 시행사의 “환매 보장” 약속 믿고 수억 원 분양계약 했는데
최근 울산의 한 아파트에서 “입주 전에 시세가 분양가보다 낮으면 시행사가 분양권을 다시 되사주겠다는 환매 보장 약속을 하였습니다.
아파트인데도 초기에 불입할 계약금도 5%밖에 안되는데다, 중도금 무이자 대출, 시행사의 손실보장 환매보장증서까지 제공하며 달콤한 분양 전략을 펼쳐서 최초에 미분양 사태가 났던 아파트가 다시 분양이 되었는데요.
막상 입주가 다가오자 시행사와 신탁사는 연락을 끊거나 “환매 불가능하다”며 수분양자들에게 일방적으로 통보를 하고 연락을 차단했습니다. 분양대행사와 시행사 직원들의 말을 믿고 아파트를 계약한 100명이 넘는 수분양자들이 매달 백여만 원 이상의 중도금 이자 부담에 시달리며 엄청난 피해가 계속되는 상황입니다.
이런 시행사가 나중에 분양권을 다시 사줄테니 계약자는 손해 볼일이 절대 없다는 거짓말들이 비단 울산지역에서만 문제가 된 것은 아닙니다. 이미 몇 년 전부터 지방에서 시작된 건설불경기가 서울경기권까지 올라오게 되었고, 수많은 선의의 피해자들이 발생하고 있는데요.
이러한 상황에서 시행사와 분양대행사 환매 특약 혹은 손실보장약정 위반 사태에서 내 소중한 계약금과 분양대금을 전부 돌려받을 수 있는 방법은 과연 존재하는 것일까요?
2. 원금보장증서, 환매특약이 단순히 과장 광고나 홍보에 불과할까
회사는 계약금 안심보장제도라는 말장난을 하면서 마케팅 문구이며 홍보에 불과하다는 면피를 하고 있습니다.
하지만 위에서 소개해드린 사태를 비슷해서 최근 문제가 된 원금보장증서, 환매보장특약, 마피 발생시 즉시 취소와 같은 내용은 분양계약을 체결하게 된 중대한 동기에 해당함과 동시에 계약서와 별도의 증서라는 형식도 갖추었기에 유효한 법적 효력이 있습니다.
이러한 시행사 혹은 분양사의 특약은 지키면 좋고 아니면 말고 정도의 단순 선택사항이나 그냥 넘어갈 과장 광고에 불과한 것이 아닙니다.
이는 부동산 분양계약의 중요한 내용에 해당하기 때문에 시행사가 불이행할 경우 즉시 분양대금 취소 및 반환을 청구할 수 있는 민사소송 대상이 되는 것은 분명하고, 처음부터 이러한 내용을 지킬 생각도 없이 분양을 유도하였다면 집단 사기에 해당할 가능성도 대단히 높은 것입니다.
3. 빠른 분양대금 회수를 위해서 수분양자들이 할 일은
원금보장과 같은 달콤한 말들이 보통 주식 사기 같은 재테크 관련 범죄에서나 들리는 말이었는데, 이제는 부동산 분양시장에까지 사기꾼들의 영역이 넓어지고 있습니다.
손실보장특약, 환매특약과 같은 중요 내용을 기망한 것은 민형사 모두에 조치가 가능합니다. 그렇지만 나처럼 피해를 본 계약자들은 많은데 회사는 줄 돈이 별로 없기 때문에, 이 사건은 결국 피해자들끼리의 빚잔치 선착순 게임이 되버리고 마는 경향이 있습니다.
그래서 확실하고 빠른 법적 조치가 무엇보다도 중요하며, 이를 위해서는 우선 분양계약서, 환매보장증서(원금보장증서 기타 어떠한 명칭이든 무방함), 홍보자료, 분양대행사 혹은 시행사 담당 직원과 나눈 문자·카톡 대화내역 등을 모두 잘 보관해야 합니다.
부동산 전문 변호사들이 모인 제이씨엘파트너스에서는 분양피해자들을 다수 대리하여 이와 같은 분양사기 사건들을 빠르게 처리하여 피해자들이 원금을 잃지 않고 이자까지 청구하여 받아내는데 성공한 사례와 노하우가 있습니다. 결
국 피해자들 사이에서 누가 더 돈을 빠르게 청구하여 집행하는지가 성공의 관건이 될 사건이기 때문에 비효율적인 절차 등은 빠르게 넘기고 본안 소송, 형사고소를 마무리지은 후 강제집행까지 착수하는 것이 성공의 관건입니다.
