상가 재건축으로 건물주의 퇴거요청, 임대차인 대응방법은
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
코로나 사태를 보내고 안 그래도 힘든 상황인데 경기불황, 금리 인상까지 겹쳐 자영업자들의 고통은 배로 가중되고 있는 상황입니다. 카페, 음식점, 주점, 치킨집, 학원, 헬스클럽 등 업종을 불문하고 자영업자들은 여전히 많은 고통을 받고 있는 상황입니다.
하지만 세입자를 가장 힘들게 하는 것은 바로 건물주와의 분쟁인데요. 건물주와의 법적 다툼에 휘말리게 되면 세입자의 입장에서 피를 말리는 고통을 받게 됩니다.
사업을 계속할 여력이 안돼서 새로운 임차인을 받고 퇴거하고 싶은데 건물주는 이에 무관심하고 자신의 잇속만 차릴 때가 많아요. 이제 좀 장사가 잘된다 싶으면 갑자기 재건축을 할 테니 나가달라는 일방적인 통지를 보내기도 합니다.
상가 재건축 건물주 퇴거요청, 임차인 대응방법이러한 경우 상가 임대차와 관련된 분쟁은 임대인과 임차인의 이해관계가 극명하게 대립합니다. 임대인은 재산권 행사를 내세우고, 임차인은 약자 보호를 요청합니다. 특히 임차인 입장에서는 임대인과 법적 분쟁이 잘못되면 자신의 생계의 터전을 잃을 수 있기 때문인데요.
다행히도 상가임대차보호법은 상대적으로 약자의 지위에 있는 임차인의 권리를 적극적으로 보호해 주고 있습니다. 상가임대차보호법의 입법 목적은 "임차인 보호"입니다.
하지만 상가임대차보호법의 구체적인 내용을 알지 못해서 안타깝게도 손해를 보시는 임차인 분들이 너무 많습니다. 상가임대차보호법에서는 엄격히 금지하고 있는 사항인데, 이를 알지 못해 건물주의 억지스러운 요구를 그냥 들어주는 경우가 많습니다.
특히 상가 재건축을 이유로 한 퇴거 요청의 경우인데요. 상가 건물주는 상가 재건축을 통해서 막대한 이익을 얻을 수 있기 때문입니다. 그렇기 때문에 앞뒤를 따지지 않고 일방적인 퇴거 요청을 하는 경우가 많습니다. 상가 임차인들은 재건축을 이유로 퇴거 요청을 받게 되면 겁을 먹을 수밖에 없는데요.
여기서 기억해야 할 것은 상가임대차보호법에서 재건축을 이유로 한 퇴거 요청을 엄격하게 제한하고 있다는 것입니다. 임대인이 나가라고 해서 무조건 나가야 하는 것이 아닙니다. 이는 상가임대차보호법은 임차인에게 계약갱신요구권이라는 것을 인정하고 있기 때문입니다.
상가임대차보호법의 계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사표시로 계약을 갱신할 수 있는 권리를 말하며상가임대차보호법은 계약갱신청구권의 행사기간을 10년 보장해 주고 있습니다.
예외적으로 임대인이 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있는 경우가 있지만 이것은 극히 제한적인 경우로 한정됩니다. 특히 상가 재건축을 이유로 한 경우가 그렇습니다. 상가임대차보호법상 상가 재건축을 이유로 한 임대인의 갱신거절은 아래 세 가지 사유로 제한됩니다.
1) 임대차계약 체결당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게
구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
2) 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
3) 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
위 세 가지 사항에 해당이 없다면 임대인의 갱신거절은 부적법한 것으로 간주하며 상가 임차인은 계약갱신청구권을 행사해 영업을 계속할 수 있습니다. 따라서 임대인이 재건축을 이유로 한 퇴거 요청을 한 경우, 먼저 계약갱신청구권을 행사하는 것이 좋습니다. 그리고 꼭 계약갱신청구권을 행사했다는 증거는 잘 남겨두셔야 합니다.
또한 상가 재건축을 이유로 한 법적 분쟁에서 '권리금 회수'가 중요한 쟁점이 되는 경우가 많이 있는데요. 상가임대차보호법은 세입자의 상가 권리금 회수 기회를 보장해 주고 있지만, 상가 권리금 회수를 위해서는 법에서 정하고 있는 요건을 갖추어야 합니다. 이에 대해서도 미리미리 준비를 해두시는 것이 좋습니다.
세입자가 퇴거 요청에 응하지 않을 경우 건물주는 명도소송을 제기하게 됩니다. 명도소송을 대비해 승소할 수 있는 증거들을 미리미리 만들어두시는 것이 필요합니다. 상가임대차보호법의 경우 개정이 빈번한 법률이기 때문에, 임대인과 임차인 모두 이에 대해 정확한 법률 지식을 보유하지 못하고 있는 경우가 많이 있습니다.
임대인이 상가 재건축을 이유로 명도소송을 제기했을 때, 위에서 말씀드린 3가지 요건을 충족시키는 경우는 매우 드뭅니다. 그렇기 때문에 임차인의 입장에서 충분히 해볼 수 있는 경우가 대부분이며 임대인 주장의 약점만 잘 파악한다면 충분히 승산이 있는 게임입니다.
구체적인 대응방법은 사안마다 다르겠지만 가장 효율적인 대응전략을 알고 싶으시면 건물주로부터 퇴거 통지를 받은 경우 먼저 이 분야에 능통한 전문 변호사와 상담을 진행해 보시는 것이 좋습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁은 세입자에게 생계와 직결되는 문제이기 때문에 성공적인 결과를 이끌어내기 위해서는 상가임대차보호법에 정통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 위에서 말씀드린 것처럼 상가임대차보호법은 개정이 빈번하게 이루어지는 법률이기 때문에, 관련 사건을 수행해 본 변호사와 그렇지 않은 변호사의 실력 차이가 매우 큰 편입니다.
따라서 상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁에 휘말리게 되셨을 경우 관련 법률에 능통한 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 효율적입니다. 제이씨엘파트너스 임차인닷컴은 오랫동안 임차인의 권리 보호에 힘써왔으며 임차인닷컴은 재건축 관련 분쟁에서 상가 임차인을 대리해 승소한 다수의 성공사례를 보유하고 있습니다.
상가임대차보호법과 관련된 법적 분쟁으로 어려움을 겪고 계신 분들이 있다면 세입자 권리 보호에 앞장서 온 임차인닷컴에 도움을 요청하시기 바랍니다.
