상가임대차보호법 주요사항 알아보기
안녕하세요.
제이씨엘파트너스 임차인닷컴입니다.
최근 들어 상가임대차보호법을 둘러싸고 임대인과 임차인의 분쟁이 많이 발생하고 있는데요. 이러한 상가 임대차와 관련된 다툼은 민법보다는 상가임대차보호법이 먼저 적용됩니다
상가임대차보호법의 근본적인 입법 취지는 임차인 보호로 임차인의 권리를 보호하기 위해서 제정된 법이라고 할 수 있습니다.
상가임대차보호법 주요사항 알아보기일반적으로 상가 임대인과 임차인의 계약관계는 일반적으로 임차인이 불리한 위치에 있기 때문에 영업을 할 때 어려움이 있을 수 있는데요. 상가의 상권은 대부분 임차인의 노력으로 형성이 되는데 장사가 잘된다고 해서 임대료를 올리거나 본인이 영업장을 인수하여 이득을 취하려는 임대인들로 인해 사회적인 문제가 되고 있습니다.
이렇게 국민 경제생활의 안정을 도모하기 위한 목적으로 민법의 특별법으로 제정이 된 것이 상가임대차보호법이기 때문에 임차인분들은 평소에 상가임대차보호법에 대하여 잘 숙지해 두시는 것이 큰 도움이 될 수 있습니다.
이번 시간은 상가임대차보호법의 주요 사항을 살펴보도록 하겠습니다.
■ 대항력에 관한 규정
상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 대향력에 관한 규정으로 두어 임대차 계약 도중 건물주가 바뀌더라도 새로운 건물주가 임대인의 지위를 승계하는 것으로 규정하고 있습니다. 대항력의 요건은 "사업자등록 +건물의 인도"임(상가임대차보호법 제3조)
■ 우선변제권에 관한 규정
상가임대차보호법은 주택임대차보호법과 마찬가지로 대항력을 갖춘 이후에 확정일자를 받으면 임차 건물 권리 시에 임차인이 후순위 권리자, 다른 채권자보다 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 인정하고 있습니다.(상가임대차보호법 제5조)
■ 임차권등기명령
상가 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 경우 임차권등기 명령 신청을 통해 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있으며 해당 규정 역시 주택임대차보호법의 규정과 동일합니다.(상가임대차보호법 제6조)
■ 기간보장
상가 임대차 계약을 체결하면서 임대차 계약 기간을 정하지 않았거나 계약기간을 1년 미만으로 정했다면 해당 임대차 계약기간은 1년으로 볼 수 있으나, 다만 상가 임차인은 1년 미만으로 정한 계약기간이 유효함을 주장할 수 있습니다. 임대인은 불가 (상가임대차보호법 제9조)
■ 계약갱신청구권
상가임대차보호법은 상가 임차인이 계약갱신청구권을 행사하여 10년간 영업을 할 수 있는 것으로 규정하고 있습니다. 계약갱신청구권은 임차인의 일방적인 의사표시로 계약기간을 연장할 수 있는 권리를 말합니다.(상가임대차보호법 제10조 제1항)
■ 묵시적 갱신
임대인과 임차인이 모두 계약기간 6개월에서 2개월 전까지 계약의 갱신이나 종료에 대해 아무런 이야기를 하지 않은 경우 해당 임대차 계약은 같은 조건으로 갱신이 된 것으로 봅니다. 단 갱신된 임대차 계약기간은 1년으로 묵시적으로 갱신된 경우 임대인은 계약기간을 보장해 주어야 하는 반면에 임차인은 언제든지 해지통고를 할 수 있습니다. 단, 해지의 효력은 3개월 이후에 발생함. (상가임대차보호법 제10조 제4항)
■ 권리금 회수 기회 보장
임대인은 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하지 말아야 할 의무가 있으며 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 방해하였을 경우에는 손해배상책임을 부담하게 됩니다.(상가임대차보호법 제10조의 4)
■ 임대료 증액 제한
임대인의 임대료 증액 범위는 5%로 제한됩니다. (상가임대차보호법 제11조)
위에 알려드린 것과 같이 상가임대차보호법은 임차인들을 보호하는 규정들로 이루어져 있습니다. 하지만 일방적으로 임차인만을 보호하는 것은 아니며 상황에 따라서 임대인의 입장도 고려하여 임차인의 권리를 제한하고 있습니다.
임대인의 입장에서는 임차인이 최대 10년간 같은 조건으로 임대차 계약을 연장할 수 있는데요. 이자를 갚으며 상가를 유지해야 하는 임대인의 입장에서는 불리하다고 생각할 수 있습니다. 이러한 임대인의 사정도 고려하고 있어 상가임대차보호법은 임차인의 권리를 일부 제한하고 있습니다.
상가임대차보호법이 임대인의 권리를 지나치게 제약한다고 생각하실 수 있는데 매번 이와 관련된 법이 개정될 때마다 논란이 되긴 하지만 현재까지 위헌 결정이 난 사례는 없습니다. 그러므로 임차인과 임대인 모두 상가임대차보호법을 잘 숙지해 두시는 게 도움이 됩니다.
상가임대차보호법은 법적 분쟁에 있어 복잡하고 어려운 부분이 다수 있기 때문에 다툼이 생길 경우 관련사건 경험이 풍부한 부동산 전문 변호사의 도움을 받으시는 것이 바람직합니다. 저희 제이씨엘파트너스는 상가임대차관련 다수 사건을 맡아 성공한 사례들이 많은 법률사무소입니다.
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