전세사기의 위기에 빠져버렸다. (2)
내용증명 셀프로 보내본 후기
들어가기 전에
https://brunch.co.kr/@1402a7ec3ecf4a9/17
의 후속편으로, 이전 글에서는 특정 부동산이 문제일 경우 조치할 수 있는 방법에 대해 다루었다. 이번에는 충분히 많은 부동산에 공유가 되었음에도 계약이 이루어지지 않을 경우 해볼 수 있는 다음 방법인 "내용증명"에 대해 이야기 해보려고 한다.
내용증명이란
사실 잘 설명되어있는 다른 글들이 너무 많아 개념은 간략하게만 적으려고 한다. 내가 의사표현을 했다는 사실을 우체국에서 입증해 주는 것인데, 이러한 전세사기 상황에서는
1. 집주인을 심리적으로 압박하는 효과
2. 이후 임차권등기명령 신청시 계약해지를 입증하는 자료 (카톡이나, 통화녹음으로도 대체 가능하다고는 한다)
3. 손해배상 청구(신규 계약한 집의 보증금 등)도 필요하다면 사전조치
용도로 사용된다.
내용증명 관련 소소한 팁
- 목적1에 대한 내용으로 알아두면 좋은 것은 "소송촉진 등에 관한 특례법 제3조제1항 본문의 법정이율에 관한 규정" 인데 해당 내용에 따르면 소송이 개시된 이후에는 반환되지 않은 보증금에 대해 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있다.
- 목적3에 대한 팁으로는 내용증명을 받는 사람이 피해자의 손해 예상액을 인지하고 있다는 것이 입증된다면 손해배상 청구를 조금 더 유리할 수 있다.
- 참고로 직접 우체국을 찾아가지 않고도 인터넷우체국을 통해 동일한 서비스를 간편하게 이용할 수 있다. 그리고 인터넷우체국 앱을 다운받으면 웹보다 간편하게 배송 상태를 확인할 수 있다.
문제점
1. 주소불명
계약서에 적힌 집주인의 주소로 우편을 보냈으나, 주소지가 다르다는 설명과 함께 반송을 받게 되었다. 계약 이후 집주인이 이사를 갔다면 꽤 흔하게 일어나는 일이라고는 한다. 하지만 이렇게 되면 반송된 내용증명과 임대차 계약서를 가지고 주민센터를 찾아가 "임대인초본조회"를 통해 바뀐 임대인의 주소를 알아야 하는데 이것은 온라인으로 진행할 수 있는 방법이 없다.
2. 폐문부재
올바른 주소로 보냈다고 하더라도, 집주인이 집을 비웠거나 또는 고의로도 수령하지 않을 수 있다. 특히나 실제로 고의로 받지 않았다고 하더라도 이를 입증하기도 어려우며, 입증한다고 해서 보상을 더 받을 수 있는 것도 아니기에 집주인 입장에서는 딱 집에 들어가는 순간에 배달원을 마주친 것이 아니라면 일단 안 받고 보는 것이 우월전략이라는 것이 문제다.
다른 케이스도 있지만 위 2개만 적는 이유는 실제로 필자가 둘 다 당했기 때문이다... (고의 미수령인지는 확인할 수는 없다) 덕분에 시간 자체가 지연되어 "심리적 압박"에 실패했고, 또 다른 문제는 내용증명의 반송도 원칙적으로는 발송자가 "직접" 받아야한다는 것이다. 저년차 직장인이 반송된 우편을 받기 위해 자리를 비우는건 보통 난감한데 다행히 직장이 집 근처였어서 배달원님이 회사 근처로 와주셨다. (참고로 인터넷우체국으로 등기를 보낸다고 하더라도 실물은 존재하며 실물 우편이 반송된다.)
하지만 임대인 주소의 보정은 소송 진행을 하더라도 어차피 필요했던 절차였으며, 계약해지에 대해 인지하고 있음을 추론할 수 있는 카톡 내용은 이미 확보하고 있는 상태였다. 그리고 폐문부재의 경우 실제로 내용 자체는 확인하지 못했다고 하더라도 관련 내용으로 집배원이 방문했음을 알리는 스티커까지는 확인하여 필자가 진심이라는 사실까지는 인지시킬 수 있었다.
만약 내용증명의 전달이 "필수"인 상황이라면 공시송달 이라는 제도를 이용할 수 있겠으나, 필자와 비슷한 상황이라면 새로 전입할 집의 보증금 마련과 임차권등기를 더 우선적으로 고민해야 하는 상황이 된다.
