전세사기의 위기에 빠져버렸다. (4)
결론 / 소송을 준비하던 마음가짐
들어가기 전에
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의 후속 편이자 마지막 편이다. 결론부터 말하자면... 열심히 공부를 한 게 무색하게도 보증금은 돌려받았다. 이후에 부동산을 통해 듣고 보니 사위가 의사였어서 대출이 나왔다고 한다. (애초부터 줄 돈이 없던 게 아니라 호구에게 줄 돈이 없었던 것...) 실제로 소송까지 이어지지는 않았지만 소송을 준비하며 경험한 것들은 누군가에게 공감이 될 것 같아 마무리를 지어보려고 한다.
소송의 난이도 파악
일단 소송을 했을 때 비용, 시간, 편익 등을 생각해 봐야 하는데 이게 상황에 따라 모두 다르다. 가장 해피한 케이스는 집주인의 변제능력이 충분해서 법적 권리만 확보하면 보증금과 지연이자, 변호사 선임비용 등 제반 비용을 모두 청구하여 받아낼 수 있을 때이다. 반대로 말하면 소송에서 이긴다고 하더라도, 집주인이 변제할 능력이 실제로도 없다면 소중한 전세보증금은 물론 소송하는 과정에서 들어간 변호사비용, 소송청구비용도 돌려받을 수 없기에 손해를 어느 정도 감수하더라도 합의를 보는 게 현명한 판단일 수도 있다.
일단 당연한 재산인 내 방의 매매가가 충분히 높다면 전혀 문제가 없다. 하지만 필자의 상황은 (현)매매 - (전)전세가 갭이 매우 얇아져 있는 상태라 세금을 제하고 나면 보증금을 돌려받기에 충분하지 못했고 다른 재산이 있는지 확인이 필요했다.
가장 쉽게 확인 가능한 건 계약서에 적혀있는 실제 거주지이다. (1)편에서 내용증명 덕분에 알게 된 보정된 주소의 등기부등본 열람을 통해 집주인이 자가를 보유하고 있다는 것을 확인했다. (이 사실을 확인했을 때가 가장 행복했다 ㅠㅠ) 만약 집주인 실거주지가 다른 사람의 명의이고 월세 거주 중이거나, 집주인이 소유주이긴 하지만 선순위 부채가 이미 너무 많거나 하면 다른 압류할 재산을 찾아야 하는데 사실 여기도 만만치는 않다. 대표적으로 자동차나 월급통장을 압류하는 방법이 있긴 하지만 여기 이상 개인의 힘으로 남의 자산상황을 합법적으로 알아내기는 쉽지 않으며 만약 작정하고 사기를 치려고 접근한 사람이라면 이미 돈세탁 작업이 끝나 있을 가능성이 높다.
상황별 대응
물론 너무나 많은 상황들이 있겠지만 간단하게 3가지 정도로만 나누어 보려고 한다.
1. 집주인의 변제능력이 있는 해피한 케이스
사실 상황이 좋기에 옵션이 많다. (1)편에서 소개한 대로 "소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항 법정이율에 관한 규정"에 의해 소송 개시 이후 12%를 먹일 수 있기에 내가 소송기간을 버틸 수만 있으면 시간이 길어져도 불리할게 별로 없다.
여기서 가장 별로인 케이스는 오히려 판은 열심히 벌려 놓았는데 짧은 기간 안에 변제를 해버리는 경우이다. 소송 개시에도 시간이 걸리기에 지연이자도 받지 못하는데 소송 제기에 들어간 비용, 변호사 상담료 등을 청구하기가 애매하기 때문이다.
2. 집주인의 변제능력이 모호하거나 이해관계가 복잡한 케이스
변호사의 도움을 받기 가장 가성비가 좋은 케이스가 아닐까 싶다. 집주인이 법인인데 단순히 오피스텔 1~2채를 운영하는 페이퍼컴퍼니가 아니라 실제로 활동이 있는 곳이라던가, 집주인이 자산도 여러 개, 채무관계도 여러 개 라던가 하면 이것을 하나하나 공부해 가며 따지기에는 일반인으로는 역부족이다. 실제 보증금을 전부 돌려받지는 못한다고 하더라도 80%를 돌려받냐 90%를 돌려받냐의 차이 정도는 만들어 줄 수도 있다.
다만 1에서 언급한 조기변제 가능성의 리스크는 여전히 있으며 변호사와의 업무 수임 범위에서 소송비용액확정신청까지 포함하는 것을 잊지 말자.
3. 집주인의 변제능력이 없는 것으로 예상되는 케이스
사실... 3 내에서도 케이스가 정말 많다고 생각하고 비슷한 괴로움을 겪어본 사람으로서 너무나 안타깝다. 하지만 괴롭더라도 뭔가 액션을 결행할 타이밍을 꼭 계획해야 한다고 생각한다. 최악은 뭔가 당장 너무 막막하니 전세계약 이후로도 그냥 그 집에서 버텨보는 것인데, 이렇게 되면 법적으로는 묵시적 계약 연장으로 간주되며 중간에 집 자체에 문제가 생긴다면 더 손 쓸 방법이 없어진다.
대표적인 (괴로운)액션으로는 셀프경매(에 준하는 협상), 우선퇴거 후 소송준비, 일부 손해 감수 등인데 최근에 생긴 전세사기피해자 지원시스템을 알아보는 등 여러 가지 대책을 강구해야겠지만 대책 마련을 알아보는 기간은 정해두는 것을 권장하고 싶다.
사소한 팁
- 퇴거를 할 수 있는 상황이라면 관리비, 전기세 등을 납부하지 않는 것도 방법이다.
- 정말 악랄한 사람이라면 소송이 걸린 이후 재산의 명의를 바꿔 은닉하는 행동을 할 수도 있다. 내용증명정도에서 언급했다면 불필요하게 소송이라는 단어를 반복적으로 사용하여 자극할 이유가 없으며 이미 해버렸다면 가압류라는 제도를 알아보는 것도 방법이다.
- 부동산 사장에게 집주인에 대한 정보를 물어보는 것도 약간의 도움이 될 수 있다.
약간의 하소연
- 퇴거를 확인해야 잔금을 주겠다고 하며 버티다가 잔금의 30%를 9시에, 60%를 12시에 입금했다.
- 이후 관리비의 일할계산분의 납입확인이 되어야 한다며 남은 10%를 안 주고 버티다가 납입 후에도 관리사무소장이 전화를 안 받아 확인이 안 된다며 최종적으로 오후 5시가 되어서야 보증금을 돌려받았다.
(10% 안 받고 임차권등기 발효 시키고 싶었으나 그냥 넘어갔다.)
- 이후 개인정보 유출의 위험이 있으니?? 이후 계약서를 반환해 달라는 요청이 있었다... (이미 임차권등기 과정에서 계약서 스캔본이 전자소송 사이트에 업로드되어있다... + 그렇게 걱정되면 퇴거 전에 얘기를 하셨어야죠)
현실인지능력이 떨어지는 사람과 엮이는 것은 상당히 무서운 일이다.
