부동산경매 쉽게 따라 하기(10)

점유권의 중요성과 임대계약서를 갱신하더라도 절대 버리면 안 되는 前계약서

대항력에 있어 점유권이 왜 중요한지와 소유주가 바뀌었더라도 전소유자와 쓴 임대차계약서를 절대 찢어 버리면 안 되는 이유를 실제 사례를 들어 설명해 본다.

이 글은 현역 때의 무용담이기도 하지만 굳이 경매에 관심이 없는 세입자도 언제 당할지 모르기 때문에 주의를 해야 하는 내용이기도 하고, 경매를 하는 사람에게는 좋은 보기도 될 수 있어 이번 챕터에 담아본다.

IMF직후에 경매장은 말 그대로 불난 호떡집 같았다. 우량 물건이 타의에 의해 경매장에 쓸려 들어오던 때였다. A라는 사람이 나에게 경매를 문의하였다. 그래서 자기 집 근처에 있는 4층 상가주택이 경매에 나왔는데 도와줄 수 있느냐고 물었다. 그래서 도와주기로 했는데 권리분석을 해보니 다른 것은 문제가 안되는데 4층에 사는 세입자가 문제였다. 이 분이 최초근저당보다 전입신고도 빠르고 확정일자도 받았는데 배당신고를 하지 않았다.

그래서 4층세입자 B를 만났다. 문을 안 열어줘 담장너머로 얘기하는데 왜! 배당신청을 하지 않느냐고 물으니 변호사 사무실을 여러 군데 다녔는데 전입신고가 빨라 낙찰자에게 받아 나갈 수 있으니 굳이 배당신고를 할 필요가 없다는 것이다.

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나는 B에게 이렇게 말했다. "선생님, 자기 권리를 왜 포기하세요? 내가 입찰에 참여하려고 하는데 만약에 내가 최고가매수신청인이 된다면 나는 전세금을 안 내어 줄 겁니다. 그러면 선생님은 제게 '전세금 반환청구소송'을 해야 하고 소송에서는 당연히 이기겠지만 그래도 안 내주면 경매받은 집을 다시 경매에 붙여서 받아가야 됩니다. 그리고 기간도 2년은 더 걸릴 겁니다"라고 말하면서 "그 대신 조금만 협조를 해주시면 내가 낙찰받더라도 즉시 내어 드릴 겁니다"라고 하니까 그제서야 문을 열어주면서 들어오라고 하였다.

방문 전에 권리분석을 해보니 신축건물에 1억 원에 최초 임대차계약을 한 후 저당권이 설정되었고 1년 뒤 소유자가 바뀌었고 그리고 계약서를 다시 쓰고 확정일자를 받았었다. 이대로면 낙찰자가 인수해야 되게 생겼다.