신도시상권 임대료는 무조건 절반으로 떨어지는 게 국롤
절대 투자 많이 하지 마세요
안녕하세요, 전국 10만 명 자영업자분들의 멘토로 활동 중인 주식회사 창플 한범구 대표입니다.
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제가 신도시에 카페를 했었는데 작년에 카페를 정리하면서 느낀 게 '아.. 신도시 상권에는 무조건 투자를 많이 하면 X된다..'입니다.
신도시 상권은 자리 잡는데 최소 5년 정도는 기다려야 정상 임대료가 됩니다.
물론 그 사실을 모르고 한 건 아닙니다.
저도 나름 신중하고 신중을 기해 초창기 그 매장이 필요했고 그 매장에 무려 3억이라는 돈을 투자를 했죠.
과장 조금 보태서, 정말 평생 운영하려고 했거든요.
정성을 쏟은 만큼 카페는 주변 커피숍들이 다 망해 나갈 때도 승승장구했고, 사정이 있어 문을 닫게 된 마지막 날도 일 매출이 100만 원이 넘었어요.
코로나로 인한 거리두기로 최악의 시국에도 지하 커피숍이 그 정도로 잘 된다는 거 쉽지 않죠.
하지만 저희 매장이 승승장구하고 3년 동안 자리를 잡고 있을 때 옆 가게, 위층 가게들을 속수무책으로 무너져 내렸고 공실이 속출하고 월세는 그때부터 뚝뚝 떨어지기 시작합니다.
카페의 새로운 주인을 찾으려고 지난 3개월 노력을 했습니다.
전화가 정말 많이 오더군요.
우리 카페를 다 알고 있는 사람들이고 매장이 이쁘니까 그 매장을 하고 싶어서 연락이 온 거죠.
하지만 조금 지나면 그때부터 고민을 하기 시작합니다.
임대료가 주변 시세에 비해 2배였던 거죠.
다른 매장들은 같은 평수 250~300만 원이면 할 수 있는데, 우리 매장은 500만 원을 내야 하니까..
초보창업자들 입장에선 덜컥 겁이 나고, 왠지 나만 비싸게 내고 장사하는 거 같고 그렇잖아요?
근데 이게 왜 임대료가 내려간 거냐면 상권이 약해서 점점 내려간 것도 있지만, 중요한 건 이 처음에 분양받았던 사람들이 못 버티고 망해서 일어난 일이에요.
처음에 15억짜리 분양받아서 한 달에 500만 원 월세 받아서,
250 이자 내고 250 수익을 가져가려고 영끌해서 대출을 받은 건데..
500만 원 월세로는 도저히 임차인들이 살지 못하니까 그 월세를 못 내고 망해 나가고, 망해 나가면 공실이 되는데.. 공실이 되면 그냥 쌩으로 이자만 내 돈으로 250만 원씩 내야 하거든요.
그러다 보니 이자라도 내자라는 마음으로 월세가 점점 내려가기 시작하면서 한 5년 지나니 월세가 처음보다 절반으로 떨어지는 마법이 생기게 됩니다.
그러면 처음에 산 사람은 수익도 없고, 이자만 내고 원금까지 갚으려면 파산하니까..
그 매장이 급매로 나오고 경매로 나오고..
그래서 그렇게 초기 건물주들이 망해서 떠나고, 새롭게 싸게 얻게 된 건물주들은 굳이 500만 원 월세 바라지 않죠.
250만 원만 받으면 되는 겁니다. 초기 분양가보다 절반 정도 낮은 가격으로 인수를 했으니 임대료도 절반이면 족한 거죠.
그런 인수한 분양주들이 많아져서 시세가 내려가다 보니 기존 매장들도 내려갈 수밖에 없는 거고요.
근데 우리 카페는 망하지 않고 잘 운영하다 보니까 공실이 된 적도 없고, 그 월세를 감당하면서 몇 년을 운영하다 보니까 건물주가 바뀔 일도 없었고, 그래서 그 월세 그대로 유지가 되었던 거고, 그 매장을 그대로 하려는 사람도 그 월세를 그대로 승계를 할 수밖에 없던 겁니다.
세입자가 장사 잘해서 건물주가 득을 본 케이스인 거죠.
그래서 건물주는 세입자를 잘 만나야 하는 겁니다.
근데 우리는 그래도 그렇다 쳐도 처음에 우리처럼 시설에 투자를 많이 한 사람들은 더 큰일인 거죠.
임대료가 높은 초창기에 들어와서 몇 억씩 발라서 장사를 했는데 장사가 안돼..
그러면 누구한테 넘기기라도 해서 투자한 걸 조금이라도 뽑아야 하는데 시설비 쓴 거 때문에 그냥 매장을 포기도 못하고, 새로 들어올 사람은 임대료 때문에 못 들어오고..
진퇴양난.. 희망고문으로 완전 폭망을 하는 겁니다.
그러니까 신도시 상권은 분양 수익률 대비 절반..
초기 임대료에서 절반이 적정 임대료라는 걸 기억하시고, 부득이 들어가야 하는 상황에서는 투자비를 최소화해서 언제든지 빠져나와도 돈이 안 아까운 그런 업종과 아이템으로 하셨으면 좋겠어요.
더 좋은 건 그렇게 투자금 없이 장사하다가 못 버티고 헐값으로 나오는 걸 바로 낚아채서 이자 부담만 하고 건물주 장사꾼으로 장사하는 게 베스트지요.
그나저나 요즘 참 걱정인 게, 그렇게 전 재산을 털어서 신도시 상가를 사서 폭망 해서 급매 경매로 무너지는 퇴직자들이 많은데.. 아파트 쪽에서도 그런 일이 일어날까 봐 너무 걱정입니다.
코로나 때문에 소비가 줄어든 것도 있지만, 사실 이 젊은 사람들이 너무 빚을 져서 집을 사고 주식을 사고 소비여력이 아예 없어서 힘든 것도 있거든요.
근데 아파트 가격은 무지하게 오르는데 아파트 월세 가격은 오르지 않는 이런 황당한 일들이 앞으로 정말 큰일이라는 생각이 듭니다.
제 동생이 속초에 살고 있는데 거기 아파트에 살다 보니까 오랫동안 살던 경기도 광주에 있는 빌라를 월세 주고 갔단 말이에요.
근데 그 빌라 30평짜리가 월세를 110만 원을 받고 있어요.
근데 그 빌라는 가격이 2억 대 초반밖에 안되거든요.
당시 1억 빌려서 산 건데, 그 1억 정도는 그래도 이자랑 원금 갚는 게 그렇게 무리는 아닌데..
근데 위례 신도시라고 하는 곳에 그 30평짜리 아파트가 12억이라는데 월세가 200만 원이라는 거예요.
2억짜리 빌라 월세가 110인데, 12억짜리 아파트 월세가 200??
건물 가격은 6배인데 임대료는 2배밖에 안 되는 거죠.
빌라 수익률은 6%가 넘는 거고,
아파트 수익률은 2%밖에 안 되는 겁니다.
거기다가 세금이나 이자를 생각하면 그 수익률은 더 밑으로 떨어지죠. 은행 수익률보다도 안 되는 겁니다.
물론 보증금에 따라서 조금씩 달라지긴 하지만, 그래도 그렇지..
적어도 4~5억은 대출을 받았을 텐데 그거 이자 원금 갚으려면 어떻게 해야 하지?
저 월세 받으면 그냥 이자만 갚겠다는 건데..
매매 가격이라는 게 임대료 수준에 따라서 달라지는 건데.. 이게 너무 기형적으로 가는 상황을 보니까 좀 걱정되더군요.
쓸데없는 얘기로 새긴 했지만 어쨌든..
신도시 상권에는 절대 투자 많이 하지 마시고, 초기 분양가보다 특별한 자리를 제외하고는 절반까지 떨어져야 적정 임대료라고 생각하고 앞으로 참고하시고 신도시 상권에 들어가시길 바랍니다.
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