지금 위기라면 이걸 하세요.

부동산 시장이 하락에서 상승국면으로 전환 했다. 

국민은행에 따르면 전세시장은 2023년 8월부터 전국이 상승하기 시작했다. 매매는 올해 5월부터 서울과 경기를 중심으로 방향을 틀었다. 

지난 5월부터 시장이 서서히 살아나면서, 매수 문의가 많아졌다. 일부 물건은 정리 하고,일부는 시장이 더 상승할 때 까지 기다릴 예정이다. 길고 어두운 터널의 끝이 조금씩 보이기 시작한다. 시장에 대한 믿음이 없었다면 가지고 있던 대부분의 물건들을 시장에 패대기 치고 도망 갔을 것이다. 폭락시장이 펼쳐지면 하락이 언제까지 지속될지, 하락의 깊이가 어느정도인지 알 수 없다. 하락이 영원히 계속될 것 같은 두려움은 인내심을 고갈 시키고, 잘못된 결정을 유도 한다. 

“시장은 반드시 상승과 하락을 반복하면 전 저점을 높여가며 우 상향한다.”는 시장에 대한 강한 믿음이 없다면 폭락장을 견디지 못한다. 

: 잔혹한 위기

2021년 11월부터 2년5개월간 부동산 시장은 폭락을 거듭했다. 다주택자 들에게는 견디기 힘든 지옥장 이었다. 위기는 퍼팩트스톰 처럼 한꺼번에 왔다. 부동산 거래가 일시에 중단 됐다. 매매가 정지되면 현금을 끌어올 길이 막힌다. 현금이 없으니, 담보대출 이자를 막을 수 없고, 임대 보증금 반환도 약속 할 수 없다. 현금흐름이 막히면 도산 할 수 밖에 없다. 아파트담보대출 이자율 상승은 죽어가는 부동산시장에 확인 사살을 했다. 집값이 떨어지면, 담보율도 동반 하락하기 때문에 하락한 담보율 만큼 상환 해야 한다. 

시장이 폭락하면 가장 약한 빌라 시장부터 깨져 나간다. 저렴한 임대가 많은 빌라시장에 뱅크런 처럼 보증금 반환 요청이 일시에 발생한다. 임대시장이 하락하면, 세입자는 같은 임대보증금으로 더 좋은 집에 임차 할 수 있다는 기대를 하기 때문이다. 취약한 빌라 소유주들은 공실로 하락장을 버텨야 한다. 상승장에서 전세보증금 갭을 수익으로 셋팅 한 전세사기꾼들은 돌려줄 보증금이 처음부터 없다. 빌라왕 전세사기 사건이 얼어버린 부동산 시장에 찬물을 끼얹었다. 나는 세입자들에게 일일이 은행잔고내역 증명서를 보여주며 안심시켜야 했다. 돌아오는 전세계약 만료 아파트 마다 최소 5천만원씩 보증금을 내렸다. 보유 현금이 없이는 반드시 망하는 일생 일대 위기였다. 

: 위기를 위기로 

하수인 나는 2008년 국제금융위기를 견디지 못했다. 폭락하는 부동산 가격에 맨탈이 깨져 힘들게 매수한 물건들을 내다 버렸다. 비교적 짧은 기간에 다시 상승장이 시작 될 때 다시 시장에 들어갈 수 없었다. 올라간 가격으로는 억울해서 못산다. 이미 팔아버린 물건가격이 끝없이 상승하는 상황이 도저히 용서가 안된다. 나와는 아무 상관없이 시장은 한 방향으로 움직인다. 무릎쯤에 시장을 인정하고 매수해야 하지만 자신감이 충전되기까지는 아직 멀었다. 신문에서 부동산 폭등을 얘기하고, 개똥이 엄마도, 앞집 사장님도 2억을 벌었다는 소식을 들은 후 에야 꼭지에 매수를 시작한다. 나는 시장의 사이클과 정반대로 투자해서 지난 금융위기때 완전 망했다. 내가 사면 하락하고, 팔면 치솟았다. 세상이 나만 괴롭힌다고 생각했다. 인플레이션과 시장의 파동을 이해 하지 못했다. 나는 하락에 희생되고, 상승에도 희생 됐다. 

: 위기를 기회로.

2021년 11월부터 시작된 폭락장에서 나는 같은 실수를 반복 할 수 없었다. 온몸을 돛대에 묶어 죽음의 사이렌 노래를 듣고도 끌려가지 않았던 오디세우스처럼, 나는 위기위 지나갈 때 까지 사력을 다해 내 물건을 안고 버텼다. 이제 부동산 시장에서 사이렌의 노래소리가 멈췄다. 이제서야 나만의 엇박지 투자 사이클을 시장과 동기화 할 수 있게 됐다. 위기를 위기로 받아 그곳에서 도망쳐 나오면 기회는 없다. 위기가 기회가 될 때 까지 한번은 견뎌야 한다. 물론 준비된 고수들이라면 위기도 기회이고, 기회도 기회일 것이다. 나 같은 하수는 위기에 취약하다. 쉽게 위기에 빠지고, 그때마다 보유자산이 위험으로 변한다. 위험자산은 나에게 실시간 고통을 준다. 견디지 못하면 버릴 수 밖에 없다. 내다버린 자산은 영원히 나에게 기회로 작동하지 않는다.