좋은 아파트 고르는 법
입지분석 TOOL을 중심으로
안녕하세요 이집사입니다.
오늘은 좋은 아파트 고르는 법을 제가 개발한 입지분석 TOOL을 중심으로 설명해 드리고자 합니다. 글이 다소 긴 감이 있지만, 제가 가진 입지분석 노하우를 최대한 많이 담고자 노력했으므로 부디 유익하게 읽어 주시면 감사하겠습니다.
수도권 입지분석 TOOL ver. 220901.위 입지분석 TOOL을 유심히 보신 분이라면 아파트 입지분석에 총 열한 가지 요소가 있음을 확인하실 수 있었을 겁니다. ① 지역 평당가, ② 면적, ③ 실거래가, ④ 전세가율, ⑤ 주거가치(재건축 사업성) ⑥ 주거환경, ⑦ 직주근접, ⑧ 호재, ⑨ 학군, ⑩ 생활환경, ⑪ 자연환경이 그것인데요. 입지분석 TOOL은 특정 아파트에 대한 입지분석의 열한 가지 요소를 입력하면 ⑫ 종합 점수가 자동적으로 산정되도록 설계되어 있습니다. 이를 통해 여러분이 가용 자금 내에서 최적의 아파트를 선택할 수 있도록 돕는 것이 TOOL 개발의 궁극적인 목적이라고 할 수 있죠. 그렇다면 좋은 아파트를 고르기 위해 왜 입지분석의 열한 가지 요소를 모두 고려해야 할까요? 지금부터 그 이유를 자세히 설명드리도록 하겠습니다.
① 지역 평당가
지역 평당가는 아파트 입지분석에서 가장 중요한 요소 중 하나입니다. 다른 모든 조건이 열세임에도 불구하고 좋은 입지의 아파트가 그렇지 못한 입지의 아파트 가격을 훌쩍 뛰어넘는 경우를 흔히 볼 수 있는데요. 이는 아파트가 위치한 지역이 단순한 주거환경을 넘어 하나의 지역 브랜드를 형성하고 있기 때문입니다. 명품이 그 브랜드만으로 가격이 수 배에서 수십 배로 책정될 수 있는 것처럼, 대한민국에서 좋은 입지의 아파트는 이미 필수재를 넘어 사치재의 영역에 접어든지 오래입니다. 따라서 많은 사람들이 열악한 주거환경을 감수하고서라도 상급지에 위치한 아파트를 매수하고자 하는데요. 추후 재건축이나 인근 개발을 통해 주거환경이 개선되면 아파트 가격이 지역 평당가에 수렴하면서 크게 올라갈 것이라고 기대하는 것입니다. 하지만 주거환경이 열악한 만큼 이것이 개선되기 전까지는 아무래도 몸이 좀 고생하겠죠? 그래서 이러한 투자 방식을 몸테크라고 합니다.
22년 8월 기준 수도권 아파트 평당매매가② 면적
인간은 기본적으로 영역동물이기 때문에 주거 면적은 거거익선이라고 할 수 있습니다. 하지만 주거 면적이 넓으면 넓어질수록 가격도 자연스럽게 올라가기 때문에, 그만큼 좋은 입지의 아파트를 매수할 기회가 줄어들게 되죠. 즉, 면적과 입지는 반비례하게 됩니다. 따라서 아파트를 선택할 때는 세대원 간 합의를 통해 주거가 가능한 최소 면적을 설정한 후, 그중 가장 좋은 입지의 아파트를 매수하는 것이 바람직합니다.
지역에 따라 주거 면적 수요에 차이가 있다는 점에도 주목해야 합니다. 1기 신도시와 같은 학군지의 경우 일반적으로 가족 중심의 3, 4인 가구가 많아 중대형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 반면, 도심과 같은 업무지구의 경우 직장인, 신혼부부 중심의 1, 2인 가구가 많아 중소형 평형의 수요가 많고 가격도 더 비쌉니다. 따라서 기존 학군지였던 지역에 업무지구 계획이 설정되어 앞으로 일자리가 많이 들어올 예정이라면, 그 지역의 저평가된 소형 평수를 미리 선점해 놓는 것도 하나의 투자 방법이 될 수 있겠죠.
③ 실거래가
가격은 결코 거짓말을 하지 않습니다. 아파트 가격은 시장의 수요 공급 곡선을 대개 정확하게 반영하고 있다는 것이 수백 개의 아파트를 분석한 이후의 제 결론입니다. 특정 아파트의 입지를 가늠하는 데 가격만큼 정확한 지표가 없다는 것입니다. 초보자가 아파트를 매수할 때 흔히 하는 실수가, 아파트의 특정 조건만을 고려한 뒤 확증 편향에 빠져 해당 아파트가 가격에 비해 저평가 혹은 고평가 되어있다고 착각하는 것입니다. 물론 일시적으로 저평가 혹은 고평가된 아파트는 분명히 존재하고, 애초에 입지분석의 목적이 그러한 매물을 찾아내는 것이기도 합니다. 다만 초보자의 눈으로 이를 찾아내기는 결코 쉽지 않으니, 본인의 눈과 시장의 눈에 괴리를 두는 관점은 되도록 지양해야 합니다.
또한 가격을 판단하실 때는 호가가 아닌 최대 6개월 이내의 실거래가를 기준으로 해야 합니다. 호가는 말 그대로 호가일 뿐이며 상황에 따라 매우 유동적으로 움직입니다. 따라서 최근 실거래가에 비해 10% 이상 지나치게 높은 호가의 매물은 아무리 매력적이더라도 피하시는게 좋습니다.
부동산 투자 제1원칙 : 호가에 낚이지 마라④ 전세가율 / 갭
전세가는 해당 아파트의 실거주 가치를 반영합니다. 세입자의 입장에서는 매물을 고를 때 아파트의 미래 가치를 고려할 이유가 전혀 없기 때문에 순수한 실거주 가치만이 전세가에 반영됩니다.
매매가는 해당 아파트의 실거주 가치 + 미래 가치를 반영합니다. 신축 아파트의 경우, 쾌적한 주거환경 덕에 실거주 가치가 높은 대신, 재건축 등의 기대감은 떨어지므로 미래 가치는 상대적으로 낮습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 높아지게 됩니다(높은 전세가율). 반면 구축 아파트의 경우, 열악한 주거환경으로 인해 실거주 가치가 낮은 대신, 재건축 등의 기대감으로 미래 가치는 높습니다. 따라서 전세가가 매매가에서 차지하는 비율이 낮아지게 됩니다(낮은 전세가율).
보통 신축 아파트의 전세가율이 높게 형성된다일반적으로 상승장에서는 전세가율과 시세 상승률 간 큰 상관관계가 나타나지 않는데요. 전세가율이 낮을수록 해당 아파트의 미래 가치가 상대적으로 높게 평가받는다는 의미이므로, 시세 상승률이 오히려 평균을 상회하는 경우도 있기 때문입니다. 그러나, 부동산 시장이 하락장에 돌입할 경우 전세가율과 시세 상승률은 양의 상관관계를 갖게 됩니다. 하락장에서는 아파트의 미래 가치나 호재에 대한 기대감이 거품처럼 확 꺼져버리므로, 전세가율이 낮을수록 시세 하락폭 또한 커지기 때문입니다. 따라서 하락장이 곧 닥쳐올 것이라고 예상한다면 지나치게 낮은 전세가율을 보이는 아파트 단지는 매수를 피해야겠죠.
낮은 전세가율은 곧 낮은 하방지지선을 의미한다전세가율이 높은 아파트의 경우 세입자를 낀 상태에서 아파트를 매수하는 갭 투자가 용이하다는 장점이 있습니다. 같은 가격의 아파트일지라도 전세가율이 높으면 투자금액이 훨씬 줄어들기 때문입니다. 단, 높은 전세가율에 혹해 아무 아파트에나 투자한다면 시간이 지날수록 실거주 가치(전세가)는 떨어지는데 미래 가치(매매가)는 올라가지 않아 낭패를 보는 상황이 발생할 수 있습니다. 추후 재건축이 어려운 주상복합 갭 투자나, 호재가 없는 지역의 공시가 1억 미만 갭 투자가 대표적인 예입니다. 따라서, 갭 투자를 할 때에는 재건축 사업성이 준수하거나, 지역에 호재가 있어 미래 가치가 보장되어 있는 아파트를 선택하셔야 합니다.
⑤ 주거가치(재건축 사업성)
주거가치 분석은 아파트의 가치를 판단하는 가장 중요한 요소인 토지에 대해 분석하는 것을 말합니다. 아파트를 매수하는 것은 단순히 건물뿐만 아니라 그 토지를 함께 매수하는 행위이기 때문에, 해당 아파트가 깔고 앉은 토지의 가치를 분석하는 일이 무엇보다 중요합니다. 특히 구축 아파트의 경우 주거가치 분석을 통해 아파트 상품성에 절대적인 영향을 미치는 재건축 사업성을 판단할 수 있기 때문에, 주거가치 분석은 입지분석에 있어 가장 선행되어야 하는 과정이라고 할 수 있겠습니다.
주거가치는 구축 아파트의 경우 ⓐ 재건축 현황, ⓑ 연차, ⓒ 용적률, ⓓ 평균 대지지분, ⓔ 용도지역의 세부 요소로 다시 나뉩니다. 재건축 이슈가 없는 신축 아파트의 경우에는 ⓐ 재건축 현황 대신 ⓕ 브랜드 순위로 이를 판단합니다.
ⓐ 재건축 현황 : 재건축 사업은 기본적으로 10년에 달하는 시간이 소요되는 장기 프로젝트이기 때문에, 구축 아파트를 매수할 때는 재건축 사업이 어느 단계까지 진행되었는지 그 현황을 꼭 파악해야 합니다. 참고로 대한민국 구축 아파트의 95% 이상은 재건축 사업의 첫 단계인 추진위원회 설립조차 되지 않은 상황인데요. 그만큼 재건축 사업이 멀고도 험한 고난이도의 프로젝트라는 것을 추측할 수 있죠. 반대로 생각하면 재건축 추진위원회라도 설립된 아파트는 타 단지에 비해 조금이나마 희소성이 있다고 볼 수 있겠습니다. 물론 추진위가 설립되었다고 재건축 사업을 원활하게 추진할 수 있다는 것은 당연히 아니며, 최소한 초기 단계인 안전진단은 통과해야 비로소 재건축이 확실히 진행될 수 있는 아파트라고 볼 수 있겠습니다.
재건축 사업의 일반적인 절차ⓑ 연차 : 대부분의 물건은 시간이 지날수록 감가상각이 일어나지만, 아파트의 경우에는 다릅니다. 재건축 사업성이 우수한 아파트의 경우 연차가 오래될수록 가격이 올라가는 현상이 발생하기도 하는데요. 앞서 말했듯 해당 아파트가 신축으로 탈바꿈할 것이라는 기대감이 반영되어서 그렇습니다. 연차가 중요한 이유는 단순히 오래될수록 재건축 사업성이 높아서가 아니라 국가가 정해놓은 정비사업 최소 연한이 있기 때문입니다. 일반적인 아파트의 경우 준공 후 30년을 충족해야 안전진단을 신청할 수 있는데요. 예외적으로 조립식(PC공법) 구조로 지어진 아파트의 경우 열악한 구조안정성으로 인해 준공 후 20년 충족 시 안전진단을 신청할 수 있습니다. 제 블로그에 PC공법 아파트 추천 목록을 정리해 두었으니 관심 있는 분들은 아래 링크를 확인해 주시면 감사하겠습니다.
ⓒ 용적률 : 용적률을 이해하기 위해서는 우선 건폐율의 개념부터 이해해야 하는데요. 건폐율이란 총 대지면적에서 건물 바닥 면적이 차지하는 비율을 말합니다(그림 A, B 참고). 용적률은 건폐율 × 층수라고 이해하시면 쉽습니다(그림 C, D 참고).
용적률과 건폐율용적률은 해당 아파트의 재건축 사업성을 가늠해볼 수 있는 가장 직관적인 요소인데요. 모든 토지에는 그에 맞는 용적률 제한이 설정되어 있기 때문입니다. 용적률 250% 제한인 토지에 용적률 225%의 건물이 올라가 있다면, 재건축 사업성이 좋다고 할 수 없겠죠. 용적률 25% 정도의 여유로는 사업주체가 재건축으로 이익을 보기 쉽지 않기 때문입니다. 부족한 사업성은 조합원들에게 고스란히 분담금으로 전가되고요. 서울에 위치한 고층 아파트용 토지의 경우 대부분 250%의 용적률 제한이 설정되어 있기 때문에, 보통 용적률 180% 이하는 되어야 재건축 사업성이 준수하다고 봅니다.
ⓓ 평균 대지지분 : 용적률과 함께 재건축 사업성을 결정하는 양대산맥이 바로 평균 대지지분입니다. 평균 대지지분은 총 대지면적에서 총 세대수를 나눈 값을 말하는데요. 100평짜리 토지에 10세대가 모여 산다면 평균 대지지분은 10평, 100세대가 모여 산다면 평균 대지지분은 1평이 되겠죠. 평균 대지지분이 중요한 이유는 간단합니다. 평균 대지지분이 높아야 재건축 이후 각 세대에 배정되는 평균 면적이 늘어나기 때문입니다. 최소한의 분담금으로 모두가 원하는 평형에 배정받을 확률이 높아지는 것이죠. 평균 대지지분이 낮아 각 세대에 배정되는 평균 면적이 줄어들게 되면 결국 원하는 평형에 배정받기 위해 더 많은 분담금을 지불해야 하고, 조합원들의 재건축 추진 의지도 줄어들겠죠. 그래서 보통 평균 대지지분 15평 이상은 되어야 재건축 사업성이 준수하다고 봅니다.
평균 대지지분은 '부동산플래닛'에서 확인 가능하다ⓔ 용도지역 : 모든 토지에는 그에 맞는 용적률 제한이 있다고 앞서 말씀드렸습니다. 정부에서 도시계획을 짤 때 과밀화를 막고 균형발전을 이루기 위해 처음부터 토지의 용도를 정해놓고 그에 맞는 용적률을 설정해 놓은 것입니다. 심시티를 생각하시면 이해하기가 좀 더 쉬운데요. 주목해야 할 점은 국가가 시행령으로 정해준 용적률 안에서 각 지차체가 조례를 통해 추가적인 용적률 제한을 설정할 수 있다는 것입니다. 따라서 특정 아파트의 재건축 사업성을 정확히 파악하기 위해서는 해당 지역의 도시계획 조례를 개별적으로 확인해야 합니다.
대한민국의 아파트는 대부분 아래 표의 일반주거지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반상업지역 중 하나에 위치해 있습니다. 보통 저층 아파트는 제2종일반주거지역, 고층 아파트는 제3종일반주거지역, 초고층 주상복합은 준주거지역이나 일반상업지역에 위치하는 경우가 많습니다.
각 지차체별 용적률 제한이 다름에 주의하자ⓕ 브랜드 순위 : 구축 아파트가 아닌 준공 15년 이내 신축 아파트의 경우, 당장은 정비사업 이슈가 없기 때문에 토지보다는 아파트의 실거주 환경, 특히 브랜드 가치가 더욱 중요해집니다. 자이, 래미안, 힐스테이트, 더샵, 푸르지오 등 메이저 브랜드 단지들은 그 이름만으로도 비슷한 조건의 타 브랜드 단지에 비해 높은 가격을 자랑하는데요. 앞서 아파트가 가지는 사치재적 성격과, 아파트가 위치한 지역 브랜드가 가격에 영향을 미치는 원리를 이해하신 분들이라면 건설사 브랜드가 아파트 가격에 영향을 미치는 원리 또한 이와 일맥상통함을 이해하실 수 있을 겁니다.
물론 실제로 메이저와 마이너 건설사 간 시공 능력의 차이가 분명히 존재하기도 하는데요. 아파트의 기본 배치나 구조에서부터 커뮤니티 시설, 조경, 도색 등 세부 요소에 이르기까지 수많은 수주 경험을 가진 메이저 건설사들의 노하우가 십분 발휘될 수밖에 없기 때문입니다.
2022년 국토교통부 시공능력평가 기준 상위 10개 메이저 건설사⑥ 주거환경
주거환경 분석은 입지분석의 최소 단위인 아파트 단지의 내부 환경이 얼마나 잘 조성되어 있는지 분석하는 것을 말합니다. 주거환경이 좋은 아파트 단지는 입주민들의 실거주 만족도가 높아 항상 수요가 높은데요. 작년 수도권 아파트 시장에서 벌어졌던 신축 아파트 품귀 현상을 생각해 보시면 됩니다. 쾌적한 주거환경을 원하는 수요에 비해 신축 아파트의 공급이 적다 보니, 작년 기준으로 신축 아파트가 구축 아파트에 비해 시세 상승폭이 높았던 것이죠. 좋은 아파트의 기준을 의미하는 브역대신평초라는 신조어가 있는데요. 여섯가지 요소 중 절반에 달하는 '대(대단지)', '신(신축)', '평(평지)'이 모두 주거환경 분석에 해당하는 요소입니다.
주거환경은 ⓐ 세대수, ⓑ 주거 컨디션, ⓒ 아파트 구조, ⓓ 지하주차장, ⓔ 경사의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 세대수 : 세대수가 많은 단지의 경우 균질한 입주민 수준, 단지내 상권 형성 등으로 인해 일정 수준 이상의 주거 안정성이 보장된다는 장점이 있습니다. 또한 관리의 용이성이 높아져 관리비, 시설, 조경, 보안 등에서 혜택을 볼 가능성도 높아지죠. 뿐만 아니라 세대수가 많을수록 거래량도 많아지므로 시세가 실거래가에 비교적 빠르고 정확하게 반영되며, 아파트를 팔고자 할 때 팔 수 있는 환금성이 좋아지게 됩니다. 아파트는 주식과 달리 경기가 좋지 않을 경우 매도하는 데만 수 개월에서 수 년의 시간이 소요될 수 있기 때문에 환금성이 매우 중요한 자산입니다.
세대수가 많을수록 환금성이 좋아진다ⓑ 주거 컨디션 : 아파트가 새로 지어진 신축인지, 오래된 구축인지에 따라서 주거 컨디션에도 큰 차이가 발생하는데요. 우선 같은 면적일지라도 신축과 구축 사이에는 기본적으로 구조의 차이가 존재합니다. 신축 아파트의 전용 84m²형은 일반적으로 채광과 통풍이 우수한 4BAY 구조를 갖추고 있으며, 안방 옆에 드레스룸이 딸려 있는 경우가 많습니다. 반면 구축 아파트의 전용 84m²형은 대부분 2BAY 구조이며, 심한 경우 화장실이 한 개밖에 없는 경우도 존재하죠.
신축 아파트(4BAY), 준신축 아파트(3BAY), 구축 아파트(2BAY)의 전용 84m²형 구조 차이또한 신축 아파트의 경우 월패드를 통해 엘리베이터를 미리 예약하거나, 음식물 쓰레기 자동 이송 시스템을 통해 주방에서 음식물 쓰레기를 쉽게 처리하는 등 구축 아파트에서는 상상도 할 수 없는 주거 친화 시스템이 조성되어 있는 경우가 많은데요. 반대로 구축 아파트의 경우 전기, 수도, 난방 등의 시설이 낡아 이들이 제대로 작동하지 않거나 관리비가 지나치게 많이 청구되는 등 주거 노후화의 문제가 발생할 확률이 높습니다. 이외에도 커뮤니티 시설, 조경, 주차 등의 측면에서도 신축과 구축 사이에 상당한 주거환경 격차가 존재하는데요. 따라서 많은 사람들이 구축보다 입지는 다소 떨어지더라도 쾌적한 신축 아파트에 거주하고 싶어합니다.
ⓒ 구조 : 우리나라의 아파트는 일반적으로 복도식 구조와 계단식 구조로 나뉩니다. 복도식 구조는 같은 층의 모든 세대가 하나의 긴 복도를 공유하는 구조인데요. 긴 복도로 인해 발코니를 한 면밖에 배치할 수 없으며, 발코니와 복도를 제외한 양쪽 면은 옆집과 바로 붙어 있어 벽간소음에 취약하다는 단점이 있습니다. 뿐만 아니라 한 층에 엘리베이터가 한두개밖에 없어 층간 이동이 불편하며, 복도를 통한 사생활 침해의 우려도 있지요. 이러한 주거상 불편으로 인해 최근 준공되는 아파트에서는 복도식 구조를 거의 찾아볼 수 없으며, 연식이 오래된 구축 아파트에서 이를 종종 찾아볼 수 있습니다.
복도식 구조계단식 구조는 복도가 아닌 계단과 엘리베이터를 중심으로 두 세대가 마주 보고 있는 구조입니다. 발코니가 전면과 후면 양쪽에 위치해 있어 복도식 구조에 비해 채광 및 통풍이 우수하며, 벽간소음에서 비교적 자유롭다는 장점이 있습니다. 또한 2세대당 하나의 엘리베이터가 있으므로 층간 이동이 수월하며 사생활 침해 우려도 거의 없어 최근 준공되는 아파트는 대부분 아래와 같은 계단식 구조로 지어지고 있습니다.
계단식 구조다만 복도식 아파트라고 해서 단점만 있는 것은 아닙니다. 복도식 아파트는 대개 낡고 오래되었으며, 구조안정성 또한 떨어지기 때문에 재건축 안전진단에서 상대적으로 좋은 점수를 받기 때문입니다. 실제로 현재 수도권에서 재건축을 앞두고 있는 단지들의 상당수가 복도식 구조이며, 이러한 단지들은 재건축 이슈가 없는 비슷한 조건의 계단식 단지들보다 시세 상승폭이 월등히 높습니다. 열악한 주거환경으로 인해 전세가율이 극단적으로 낮아 갭 투자보다는 1인 가구나 신혼부부의 몸테크 타깃이 된다는 점도 복도식 아파트의 특징입니다.
계단식 구조(좌), 복도식 구조(우)가 혼합된 아파트ⓓ 지하주차장 : 빌라, 다세대 주택과 구분되는 아파트만의 장점으로 편리한 주차를 꼽으시는 분들이 상당히 많습니다. 그만큼 주차 공간은 아파트의 주거환경을 결정하는 중요한 요소 중 하나인데요. 특히 지하주차장의 경우 날씨의 영향을 받지 않아 입주민들의 소중한 자산인 자동차를 안전하게 보호할 수 있는만큼 그 수요가 매우 높습니다. 이에 따라 최근 지어지는 고급 아파트의 경우 세대당 주차대수가 3대 혹은 그 이상인 곳도 종종 볼 수 있는데요. 또한 최근 준공되는 신축 아파트는 대부분 지하주차장과 엘리베이터가 연결되어 있어 차에서 내려 비 한 번 맞지 않고 안전하게 현관으로 들어올 수 있다는 장점 또한 존재합니다.
드넓은 지하주차장은 아파트만이 가진 특권ⓔ 경사 : 세계 4대 문명이 모두 강을 낀 완만한 평야에서 발현되었듯이, 인간은 기본적으로 평지에서 사는 것을 자연스럽게 생각합니다. 거주지가 평지에 위치할수록 언덕 지형에 비해 주변 이동이 자유롭고 편리해지며, 각종 안전사고 발생률도 낮아지기 때문이지요. 따라서 이동이 불편한 노인 가구나, 안전사고가 발생하기 쉬운 미취학 자녀가 있는 가구에서 평지에 있는 단지를 특히 선호하게 됩니다. 고령화로 인해 노인 가구가 급속도로 증가하는 한국 사회 특성상 평지 아파트는 앞으로 더욱 각광받을 가능성이 높겠지요.
아파트 주변 경사도 확인 꿀팁 : '공간정보 오픈플랫폼'의 '3D 지도'를 확인해보자(생각보다 엄청 정확하다)⑦ 직주근접
강남의 집값이 왜 비싼지 물을 때 전문가들이 꼽는 첫 번째 요인이 바로 양질의 일자리입니다. 직주근접이 라이프 트렌드로 자리잡은 현대 사회에서 양질의 일자리가 가장 많이 밀집해 있는 강남의 집값이 가장 비싼 것은 당연한 결과라는 것이지요.
양질의 일자리가 모이면 해당 지역의 평균소득 또한 자연스럽게 상승하게 되는데요. 소득과 수요, 가격은 모두 비례하므로 소득의 증가는 곧 지역의 집값 상승으로 이어지게 됩니다. 또한 평균소득 상승은 곧 해당 지역의 구매력 증가와 직결되는데요. 구매력이 증가할수록 고소득 직장인을 대상으로 한 백화점, 아울렛 등 고급 상업시설이 많이 들어서기 때문에 지역 상권 또한 활성화됩니다. 이는 다시 더 많은 일자리와 주거 수요 창출로 이어지고, 이러한 선순환을 통해 앞서 이야기했던 지역 브랜드가 형성되며 집값은 더욱 상승하게 됩니다.
직주근접은 ⓐ 역세권, ⓑ 주요 업무지구 접근성 ⓒ 지역 업무지구 접근성의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 역세권 : 역세권 아파트는 직장인들의 통근 시간을 효율적으로 감소시켜주며, 실외의 영향을 받지 않는 역사 내로 빠르게 진입할 수 있도록 해준다는 점에서 그 수요가 매우 높습니다. 특히 최근 GTX와 같은 광역급행철도가 집값 상승의 주요 요인으로 부상함에 따라 저렴한 운임과 정시성이 보장되는 철도 교통의 중요성이 더욱 대두되고 있습니다. 아울러 지하철역을 중심으로 각종 상권이 발달하므로 역세권 아파트의 경우 편의시설 접근성도 좋은 편이며, 이동 반경에 제약이 있는 노인 가구가 역세권을 선호한다는 점에서 그 수요는 앞으로 더욱 증가할 것으로 보입니다.
수도권 전철 노선도. 총 691개의 역세권이 있다ⓑ 주요 업무지구 접근성 : 사람마다 각각 기준이 다르지만, 저는 수도권에서 양질의 일자리가 모여 있는 주요 업무지구로 총 3+1+1개를 꼽습니다. 강남대로와 테헤란로를 중심으로 국내에서 가장 많은 일자리가 밀집되어 있는 강남 업무지구(GBD : Gangnam Business District), 사대문을 중심으로 일찍이 형성된 전통의 업무지구이자 대한민국 정치, 경제, 외교, 문화의 중심지인 서울 도심 업무지구(CBD : Central Business District), '한국의 맨해튼'이자 금융 중심지로서 국회의사당을 품고 있는 여의도 업무지구(YBD : Yeouido Business District)를 서울 3대 업무지구로 우선 꼽을 수 있습니다. 이에 더해 최근 부상하고 있는 IT 산업의 중심지 판교테크노밸리와 각종 대기업 본사들이 모여들고 있는 분당IT밸리를 중심으로 한 분당 업무지구(BBD : Bundang Business District), 바이오 3사의 대규모 투자 계획과 K-바이오 랩허브 선정 등 바이오 산업을 중심으로 높은 잠재력을 갖추고 있는 송도 업무지구(SBD : Songdo Business District)를 추가적인 주요 업무지구로 꼽을 수 있겠습니다. 앞서 말씀드렸듯 양질의 일자리는 곧 집값 상승으로 직결되며, 업무지구는 그 자체로 새로운 일자리를 끊임없이 창출해내는 요람과 같은 존재이므로 아파트를 선택할 때는 주요 업무지구 접근성을 꼭 고려해야겠죠.
12시부터 시계방향으로 영등포구(YBD), 중구(CBD), 강남구(GBD), 분당구(BBD), 연수구(SBD)ⓒ 지역 업무지구 접근성 : 직장인들이 모두 주요 업무지구로 출퇴근하는 것은 아닙니다. 주요 업무지구가 아니더라도 지역 내에 자체적인 업무지구를 유치한 곳들이 있는데요. 우선 서울에서는 GBD, CBD, YBD의 3도심 이외에 7광역중심에 주목할 필요가 있습니다. 7광역중심은 서울시에서 발표한 2030 서울플랜에서 기존 3도심의 역할을 보조할 부도심으로서 선정된 7개의 지역을 이야기합니다. 잠실, 용산, 마곡, 가산·대림, 상암·수색, 청량리·왕십리, 창동·상계가 그것인데요. 위 지역들은 공통적으로 지역 내 자체적인 업무지구를 유치했거나, 유치할 예정인 지역으로써 그 잠재력이 매우 높다고 할 수 있겠습니다.
서울 3도심과 7광역중심수도권에서는 K-반도체 벨트에 주목할 필요가 있습니다. 자타공인 우리나라의 주력 사업은 반도체 사업이며, 국가 주도하에 전폭적인 시설 및 인프라 투자가 집중될 지역으로써 K-반도체 벨트의 잠재력은 실로 어마어마하다고 할 수 있습니다. 이미 주요 업무지구로 부상한 판교를 시작으로, 수원, 용인, 이천, 화성, 평택, 천안으로 이어지는 K-반도체 벨트에 위치한 지역들은 업무지구를 뛰어넘는 하나의 유기적인 산업 클러스터로써 장차 우리나라의 핵심 지역으로 발전할 가능성이 높습니다.
이에 더해 국제업무단지, 국제금융단지가 조성될 예정인 청라국제도시와 인천국제공항을 품고 있는 영종도 또한 주목할 만한 지역으로 꼽을 수 있겠습니다.
K-반도체 벨트⑧ 호재
호재는 주거가치(재건축 사업성)와 더불어 아파트의 미래 가치를 결정하는 가장 중요한 요소입니다. 지하철역이 없던 지역에 지하철 계획이 확정되거나, 일자리가 전무하던 지역에 대형 업무지구 계획이 발표되는 순간 인근 아파트값이 곧바로 수억 원씩 뛰는 상황을 뉴스로 많이 접하셨을 겁니다. 반대로 지나치게 많은 주택공급 계획이 발표됨에 따라 매수 수요보다는 청약 대기 수요가 늘면서 집값이 하락하는 지역도 있습니다. 이처럼 호재는 해당 지역의 아파트 가격에 즉각적인 영향을 미칠만큼 그 파급 효과가 매우 큰데요. 따라서 본격적인 임장을 시작하기 전에 해당 지역에 어떤 호재가 있는지, 반대로 악재가 될 만한 요소는 없는지 꼼꼼하게 따져보는 것이 우선이겠죠.
호재는 ⓐ 수요/공급, ⓑ 평균소득, ⓒ 교통 호재, ⓓ 일자리 호재, ⓔ 인프라 호재, ⓕ 개발 호재의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 수요/공급 : 가격은 수요와 공급에 의해 결정된다. 이는 경제학의 기본 명제로서 모두가 동의하는 사실이죠. 아파트 또한 시장을 통해 거래되는 자산인 만큼 기본적으로는 수요와 공급에 의해 가격이 결정됩니다. 단, 아파트는 그 특성상 수요를 예측하기가 매우 어려운데요. 아파트의 수요를 결정하는 요인이 단순히 매수심리뿐만 아니라 인구, 금리, 정책, 경제 상황 등으로 매우 다양하기 때문입니다. 공급 또한 분양을 통한 신축 공급뿐만 아니라 기존 아파트 소유주로부터 출하되는 구축 공급을 포함해야 하므로 정확한 수치를 산출하기 어렵습니다. 따라서 부동산 시장에 대한 단기 예측은 사실상 무의미한 수준이며, 부동산 시장에서는 항상 상승론자와 하락론자 간의 대결이 벌어지는데요. 상승론자들은 소득 증가, 인플레이션, 노후화로 인한 멸실, 높아지는 아파트 선호도 등으로 인해 아파트 가격이 꾸준히 우상향할 것이라고 주장합니다. 반면 하락론자들은 금리 상승, 인구 감소, 높은 PIR(소득대비 주택가격 비율), 집값 폭등에 따른 과잉 공급 등으로 인해 아파트 가격이 장기적으로 하락할 것이라고 주장합니다. 이렇듯 집값을 예측하기가 결코 쉽지 않다면, 우리가 할 수 있는 일은 그중에서도 인구가 꾸준히 유입되어 수요는 증가하며, 적은 인허가 물량으로 인해 공급은 감소하는 지역을 찾아내어 조금이나마 투자 성공의 확률을 높히는 것이겠죠.
향후 수요/공급 예측량은 '부동산지인'에서 확인 가능하다ⓑ 평균소득 : 경제학에서 가격을 올리는 가장 간단한 방법은 경제주체의 소득을 증가시키는 것입니다. 소득이 증가하면 수요가 상승하고, 수요가 상승하면 가격 또한 발맞춰 상승하기 때문입니다. 즉, 소득이 높은 지역은 집값도 자연스럽게 높아지게 되는 것이죠. 또한 평균소득 상승은 곧 해당 지역의 구매력 증가와 직결되는데요. 구매력이 증가할수록 고소득 직장인을 대상으로 한 백화점, 아울렛 등 고급 상업시설이 많이 들어서기 때문에 지역 상권 또한 활성화됩니다. 이는 다시 더 많은 일자리와 주거 수요 창출로 이어지고, 이러한 선순환을 통해 앞서 이야기했던 지역 브랜드가 형성되며 집값은 더욱 상승하게 됩니다.
국내 5대 백화점 점포 매출 순위. 부산과 대구의 구매력이 눈에 띈다ⓒ 교통 호재 : 동탄, 송도, 운정 이 세 도시의 공통점은 무엇일까요? 네, 세 도시 모두 GTX의 시종착역을 품은 지역이라는 공통점이 있는데요. 한 가지 더 말씀드리면, 이들은 모두 실거래가 15억 원을 돌파한 아파트 단지를 보유한 지역이기도 합니다. 이는 교통 호재가 집값에 미치는 영향을 체감할 수 있는 좋은 사례인데요. GTX 개통을 통해 서울의 주요 업무지구까지 소요되는 시간이 절반 이상 감축될 것이라는 기대감에 역세권의 집값이 폭등하게 된 것이지요.
이처럼 교통 호재, 특히 GTX나 지하철과 같은 철도 호재의 경우 집값을 결정하는 핵심 요소인 직주근접성을 비약적으로 개선시켜준다는 점에서 호재 중에서도 가장 강력한 힘을 가지고 있다고 평가받습니다.
현재까지 확정된 GTX 노선ⓓ 일자리 호재 : 앞서 직주근접에 대해 설명드릴 때 집값을 결정하는 가장 중요한 요소로 양질의 일자리를 말씀드린 바 있습니다. 교통 호재 또한 결국 주요 업무지구까지의 직주근접성 개선에 의의가 있는 만큼, 지역 내에 자체적인 업무지구가 생기는 일자리 호재야말로 가장 직접적인 호재가 될 수 있겠죠. 업무지구의 파급력을 체감할 수 있는 대표적인 예로 서울의 마곡지구를 들 수 있습니다. 마곡지구는 2015년까지만 해도 그야말로 아무것도 없는 허허벌판이었는데요. 마곡지구 내에 위치한 아파트 단지인 마곡앰벨리의 경우 4억 원대의 저렴한 분양가에도 불구하고 대규모 미분양 사태를 겪기도 했었죠. 하지만 2016년부터 LG사이언스파크를 중심으로 본격적인 업무지구 개발이 이루어지면서 자연스럽게 고소득 직장인이 유입되고, 이에 따라 다양한 상업 및 문화시설이 들어서면서 작년에는 실거래가 20억 원을 돌파한 단지가 등장하기에 이르렀습니다.
ⓔ 인프라 호재 : 인프라 호재는 인간의 생활환경을 증진시키는 모든 종류의 시설과 관련된 호재를 말합니다. 작게는 집앞 도서관이나 대형마트에서부터, 크게는 MICE와 같은 대규모 인프라 시설까지 이에 포함되는데요. 인프라 호재가 중요한 이유는 하나의 대형 인프라가 그 지역의 입지를 통째로 뒤바꿀 수 있기 때문입니다. 이러한 대표적인 예로 스타필드를 들 수 있는데요. 대형마트와 백화점, 각종 문화시설까지 생활에 필요한 거의 모든 인프라를 갖추고 있는 스타필드는 입점과 동시에 주변 상권을 빨아들이면서 그 지역의 독보적인 입지로 자리하게 됩니다. 스타필드를 중심으로 해당 지역의 입지가 재편되는 것이죠. 따라서 특정 지역의 입지를 분석할 때는 그 지역의 인프라 호재를 미리 파악한 후 차기 중심지가 될 미래 지도를 한 번쯤 그려보는 것이 중요하겠죠.
스타필드 하남ⓕ 개발 호재 : 개발 호재는 인프라 호재보다 더욱 넓은 범위에서, 국가나 지자체 주도 하에 특정 구역을 설정하여 구역 내 주거 인프라 전반을 구축하는 계획을 말합니다. 역세권개발, 낙후지역 재개발, 신도시 개발 계획 등이 모두 이에 포함되는데요. 개발 호재는 해당 지역의 인프라 개선과 더불어 필연적으로 교통 호재와 업무지구 계획을 수반하기 때문에 일반적으로는 해당 지역의 집값에 긍정적인 영향을 끼칩니다. 단, 신도시와 같은 대형 개발 계획의 경우 저렴한 분양가에 다수의 신축 아파트가 공급되면서 주변 전세가 하락을 촉발하고 집값에 악영향을 준다고 보는 시각도 있습니다. 이전의 사례를 살펴보면, 주변에 인프라가 전무했던 지역의 경우 주거 인프라 개선의 효과가 극대화됨에 따라 주변 집값도 상승한 경우가 많았습니다. 그러나 인프라가 이미 어느 정도 형성되어 있던 지역의 경우 인프라 개선의 효과보다 공급 충격이 더욱 커 시세에 악영향을 준 경우가 많았습니다.
3기 신도시. 총 6347만m²의 면적을 개발하여 37만 3천여 호를 공급할 예정이다 (1기 신도시 29만 2천여 호)⑨ 학군
강남의 집값이 비싼 이유로 전문가들이 직주근접과 더불어 꼽는 것이 바로 우수한 학군입니다. 강남구, 서초구가 공유하는 강남 8학군이 강남의 지역 브랜드를 형성하는 데 결정적인 역할을 했다고 보는 것이지요. 실제로 우리나라에서 학군이 가장 우수하다고 할 수 있는 대치동, 반포동의 집값은 강남구, 서초구 내에서도 가장 비싼 축에 속합니다. 목동 또한 뛰어난 학군으로 인해 주변지역과 비교해 넘사벽의 집값을 자랑하지요. 최근 학령인구가 많이 줄었다고는 하나, 자녀 교육을 무엇보다 중요시하는 대한민국 부모님들이 존재하는 한 학군지에 대한 수요는 당분간 지속될 것으로 보입니다.
학군은 ⓐ 초등학군, ⓑ 중학군, ⓒ 고등학군, ⓓ 학원가의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 초등학군 : 진정한 의미의 학군은 초등학교 때부터 시작한다고 볼 수 있습니다. 원하는 곳을 선택할 수 있는 어린이집이나 유치원과 달리, 초등학교는 통학구역이 설정되어 있어 주소지에 따라 특정 학교에 배정되기 때문입니다. 2012년에 초등학교 일제고사가 폐지되며 현재 각 초등학교의 수준을 명확히 가늠할 수 있는 지표는 없습니다만, 보통 초등학교와 중학교 간 학업성취도가 연동되기 때문에 중학교 학업성취도가 우수한 지역은 초등학교 학군도 우수할 가능성이 높습니다.
초등학생은 이동 반경에 제약이 있고 안전사고의 위험이 높기 때문에, 집에서 학교까지의 통학 거리 또한 무척 중요한데요. 집과 학교가 바로 마주하여 횡단보도나 도로를 건너지 않고 통학할 수 있는 아파트를 초품아(초등학교를 품은 아파트)라고 합니다. 어린 자녀를 둔 부부의 경우 이러한 초품아 아파트를 우선적으로 선택하기 때문에, 아파트 입지분석 시 통학구역 내 초등학교의 위치를 꼭 확인해야 합니다.
통학구역 및 학교군은 '학구도안내서비스(GIS)'에서 확인 가능하다ⓑ 중학군 : 주소지에 따라 특정 학교에 배정되는 초등학교와 달리, 중학교부터는 하나의 학교군(특별시·광역시) 또는 중학군(도) 내에 있는 여러 중학교 중 하나에 배정받게 됩니다. 서울의 경우 통학 거리, 학생수용능력, 성비 등을 고려하여 추첨 방식으로 중학교 배정이 이루어지며, 경기·인천의 경우 지역마다 차이는 있지만 일단 원하는 학교에 지망할 수 있는 선지원 후추첨이라는 큰 틀 안에서 중학교 배정이 이뤄집니다. 두 배정 방식 모두 추첨이라는 탈을 쓰고 있으나, 엄연히 통학여건을 고려한 추첨 방식인 만큼 인기 학군지의 경우 암암리에 배정 중학교가 미리 정해져 있는 경우가 많습니다. 인기 중학교와 가까운 곳에 위치할수록 실제로 그 학교에 진학할 확률이 높아지는 것이지요. 이는 곧 해당 아파트의 가격 상승 요인으로 연결됩니다.
'목동 학군'이 속한 강서양천3학교군ⓒ 고등학군 : 고등학교 배정의 경우 초등학교, 중학교보다 선택의 폭이 넓어지는데요. 서울의 경우 평준화 단일학교군으로서 1단계에서 서울시 전체 고등학교 중 2개교에 지원할 수 있습니다(추첨을 통해 학교 정원의 20% 선발). 이론적으로는 강남에 거주하지 않는 학생도 강남 학군의 고등학교에 진학할 가능성이 있는 것이지요. 그러나 이 역시 이론일 뿐이고, 2단계에서는 거주지가 속한 일반학교군 고등학교 중 2개교에 지원해야 하며(추첨을 통해 학교 정원의 40% 선발), 학교 정원의 나머지 40%는 통합학교군(일반학교군 + 인접한 일반학교군) 내에서 중학교와 마찬가지로 통학여건을 고려한 추첨 방식을 통해 선발하기 때문에 학생들은 대부분 거주지가 속한 일반학교군 내 고등학교에 진학하게 됩니다.
서울시에는 총 11개의 일반학교군이 있다경기·인천의 고등학군은 크게 평준화 학교군과 비평준화 학교군으로 나뉘는데요. 인천광역시와 경기도 수원, 성남, 고양, 부천, 안양, 의왕, 군포, 과천, 광명, 안산, 의정부, 용인, 평택의 경우 평준화 학교군으로서 서울과 흡사한 선지원 후추첨 방식을 통해 고등학교에 배정받습니다. 위에 속하지 않은 나머지 경기도 지역은 모두 비평준화 학교군으로서, 학교군 내 고등학교에 선지원 후 중학교 내신 점수에 따라 합불이 결정되는 방식을 따릅니다. 자연스럽게 명문고와 비명문고 간 입결 차이가 발생하고, 학업성취도 격차도 커질테니 해당 지역 학생들은 중학교 내신 관리를 더 철저히 해야겠죠. 또한 비평준화 학교군 중 읍면 지역에 위치한 고등학교들은 농어촌 전형을 통한 대학 지원이 가능한데, 이를 전략적으로 활용하는 학생들도 있습니다.
ⓓ 학원가 : 학원가는 명문 학교와 더불어 학군을 구성하는 가장 중요한 요소입니다. 대한민국 최고의 학군으로 평가받는 강남구 대치동은 학교도 학교이지만 일류 학원들이 모여있는 명품 학원가로 유명한 지역이죠. 오죽하면 서울 전역에서 대치동 학원가까지 매일 자녀를 차로 데려다주는 대치동 라이딩이라는 유행어가 생겼을까요. 그만큼 대치동 강사들의 강의 퀄리티가 타 지역의 추종을 불허한다는 뜻이겠죠. 사교육을 중요시하는 우리나라 특성상 인근에 대형 학원가가 있는 학군지의 경우 자녀가 있는 3, 4인 가구에 적합한 중대형 평형의 수요가 높습니다.
수도권의 유명한 학원가로는 서울 3대 학원가인 강남구 대치동, 양천구 목동, 노원구 중계동과 더불어 분당, 일산, 평촌 등에 위치한 1기 신도시 학원가를 꼽을 수 있습니다. 아울러 용인 수지, 수원 영통, 인천 송도 등도 모두 수준 높은 학원가로 유명한 지역들이죠.
학원가는 '호갱노노'를 통해 확인 가능하다⑩ 생활환경
생활환경 분석은 주거환경 분석보다 조금 더 넓은 범위에서, 생활을 위한 주변 환경이 얼마나 잘 조성되어 있는지 분석하는 것을 말합니다. 주거환경 못지 않게 생활환경 또한 입주민들의 실거주 만족도를 결정하는 중요한 요소인데요. 언택트 시대가 개막함에 따라 집안에서 보내는 시간이 많아졌다고 하지만, 생활에 필요한 다양한 수요를 여전히 집 밖에서 해결해야 하는 경우가 많기 때문입니다.
생활환경은 ⓐ 커뮤니티 시설, ⓑ 편의시설, ⓒ 단지 주변 정비 ⓓ 생활 인프라의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 커뮤니티 시설 : 최근 분양되는 신축 아파트의 경우 대부분 고급화 커뮤니티 시설을 갖추고 이를 단지 홍보의 메인으로 삼는 경우가 많습니다. 그만큼 우수한 커뮤니티 시설에 대한 입주민들의 수요가 높다는 것을 반영하는 것이겠죠. 실제로 최근 지어지는 신축 대단지 아파트의 커뮤니티 시설은 왠만한 5성급 호텔의 부대시설을 방불케 하는 경우가 많습니다. 단지내 카페, 피트니스 시설, 실내골프장, 도서관, 유치원 등은 물론이고, 수영장, 사우나, 스카이 라운지에 더해 최근에는 단지내 CGV 골드클래스가 입점한 서초그랑자이의 커뮤니티 시설이 화제가 되기도 했죠. 이렇듯 엄격하게 관리되는 다채로운 입주민 전용 시설을 단지내에서 편리하게 이용할 수 있다는 점이 커뮤니티 시설의 가장 큰 장점이라고 할 수 있겠습니다.
ⓑ 편의시설 : 커뮤니티 시설이 부재한 구축 아파트라고 할지라도, 단지 주변에 편의시설이 잘 형성되어 있다면 신축 대단지 못지 않은 편리한 생활환경을 누릴 수 있습니다. 집에서 슬리퍼만 신고 나와 부담 없이 이용할 수 있는 상권을 의미하는 슬세권이라는 신조어가 있는데요. 역세권이나 상업지역 인근에 위치한 아파트의 경우 프렌차이즈 음식점과 카페, 대형마트, 백화점 등 슬세권을 비롯한 편의시설이 잘 형성되어 있을 가능성이 높습니다.
커뮤니티 및 편의시설 확인 꿀팁 : '다음 부동산'의 '현장투어' 탭을 확인해보자ⓒ 단지 주변 정비 : 단지 주변 정비 여부가 중요한 이유는 지역 정비도에 따라 주민들의 생활 수준, 즉 민도가 결정되기 때문입니다. 민도라는 단어 자체가 차별적인 뉘앙스를 풍기기에 다소 조심스럽긴 하지만, 입지분석의 관점에서 이는 생활환경을 넘어 학군과 직결되기에 결코 무시할 수 없는 요소입니다.
지역 정비도는 해당 지역의 아파트 비율과 비례하는 경우가 많은데요. 아파트 단지는 기본적으로 수백 수천 세대가 모여 사는 공동주거시설이기 때문에 주차장, 학교, 근린공원 등 일정 수준 이상의 인프라를 의무적으로 갖춰야 하기 때문입니다. 최근 건설사들이 조경과 녹지 비율에 특히 신경쓰는 추세이기도 하고요. 따라서 생활환경과 학군을 중요시하는 가구의 경우 아파트 밀집지역에 있는 단지를 우선적으로 고려하시는 것이 좋습니다.
ⓓ 생활 인프라 : 저는 생활 인프라가 얼마나 잘 조성되어 있는가를 분석할 때 스타벅스 입점 여부를 중요한 지표로 활용합니다. 스타벅스는 가맹점주를 받지 않고 오로지 직영점만 운영하며, 사전에 철저한 상권 분석을 통해 해당 지역에 입점하는 것으로 유명한데요. 따라서 스타벅스가 입점해 있다는 것은 곧 그 지역에 일정 수준 이상의 인프라가 형성되어 있음을 의미합니다. 이와 더불어 균일한 품질의 상품을 보장받을 수 있는 프렌차이즈 슈퍼마켓(SSM)과 대형마트가 인근에 있는지도 꼭 확인하는데요. 여기에 고급 상품을 취급하는 백화점이나 프리미엄 아울렛까지 있으면 금상첨화겠죠. 마지막으로, 응급 상황이 발생했을 때 빠르게 대처할 수 있는 종합병원이 가까운 거리에 있는지 확인합니다. 특히 종합병원의 경우 고령화되는 한국사회에서 그 중요성이 점점 더 커질 것으로 예상됩니다.
지역별 스타벅스 매장 수. 주요 업무지구에 스타벅스가 밀집되어 있음을 알 수 있다⑪ 자연환경
자연환경 분석이란 아파트를 둘러싸는 조경, 근린공원 등 자연적인 조건이 얼마나 잘 갖춰져 있는지 분석하는 것을 말합니다. 특히 나이가 들어갈수록 쾌적한 자연환경은 인간의 심신건강을 위한 필수요소로 자리잡는데요. 수도권의 경우 자연환경이 잘 조성된 아파트가 그리 많지 않아 숲세권이나 한강뷰를 보유한 아파트 단지가 수억 원의 프리미엄을 형성하기도 합니다.
자연환경은 ⓐ 일조량, ⓑ 건폐율, ⓒ 조경, ⓓ 조망, ⓔ 근린공원, ⓕ 유해시설의 세부 요소로 다시 나뉩니다.
ⓐ 일조량 : 햇빛은 사람에게 행복감을 주는 세르토닌과 뼈 건강에 도움을 주는 비타민 D의 분비를 촉진시키며, 집안을 항상 따뜻하고 화사하게 유지시켜 줍니다. 특히 풍수지리를 중요하게 여기는 우리나라의 특성상 일조시간이 가장 긴 남향 집에 대한 수요가 전통적으로 매우 높은데요. 실제로 남향 집과 남향이 아닌 집 간 일조시간 차이가 분명히 존재하며, 평균가격 차이 또한 10%까지 발생한다는 연구 결과가 있습니다.
향에 따른 일조시간과 평균가격 차이ⓑ 건폐율 : 건폐율은 총 대지면적에서 건물 바닥 면적이 차지하는 비율을 말합니다. 건폐율이 중요한 이유는 건폐율이 곧 동간 거리와 직결되기 때문인데요. 건폐율이 높아질수록 동간 거리가 가까워져 일조량이 줄어들며, 사생활 침해의 위험성이 높아집니다. 단, 동일한 용적률일 경우 건폐율과 건물 높이는 반비례하기 때문에 건폐율이 높다고 해서 반드시 위와 같은 문제가 발생하는 것은 아닌데요. 하지만 쾌적한 동 배치와 조경 구성을 위해서라도 건폐율은 되도록 20%를 넘지 않는 것이 바람직합니다.
아파트 일조량은 '호갱노노'를 통해 확인 가능하다ⓒ 조경 : 코로나로 인해 사람들의 이동 반경에 제약이 생기면서, 커뮤니티 시설과 더불어 잘 조성된 단지 조경에 대한 수요가 급속히 증가하고 있습니다. 기존에 단지 밖 근린공원에서 해결하던 산책에 대한 수요를 이제 멀리 나갈 필요 없이 입주민 특화 조경을 통해 해소하는 것이지요. 녹지 비율이 높지 않은 시내 특성상 잘 조성된 단지 조경은 실제로 도심속 하나의 작은 근린공원을 방불케 합니다. 이에 더해 지상주차장이 점차 사라지는 요즘 추세에서 아파트의 첫인상을 결정하는 가장 중요한 요소가 바로 단지 조경이기에, 건설사들도 앞다투어 최적화된 조경을 아파트 단지 홍보의 제1수단으로 삼고 있습니다.
삼성물산의 래미안리더스원 조경ⓓ 조망 : 우리는 흔히 성공의 지표로서 한강뷰 아파트라는 단어를 사용하곤 합니다. 그만큼 훌륭한 조망에 대한 사람들의 수요가 높음을 반영하는 것이겠죠. 주변이 한 눈에 내려다보이는 탁 트인 조망은 고층 아파트만이 가진 특권이기도 합니다. 실제로 같은 아파트 단지의 같은 동이라고 할지라도 중층 이상의 로얄층과 저층은 공시가격에서부터 차이가 나는데요. 한강뷰뿐만 아니라 포레스트뷰, 리버뷰, 레이크뷰 등 빼어난 자연 조망을 보유하고 있는 아파트의 경우 로얄층과 저층 간 약 20%에 달하는 가격 차이가 발생하기도 합니다.
한강뷰를 품은 서빙고동 신동아아파트의 공시가격. 로얄층과 저층 간 약 22%의 가격 차이를 보인다ⓔ 근린공원 : 지난달 오세훈 서울시장이 브리핑한 2040 서울도시기본계획을 살펴보면, 주요 과제 중 하나로 수변 중심 공간 재편을 설정한 점이 눈에 띕니다. 청계천이 서울의 대표 명소로 자리잡은 것처럼, 기존에 주목받지 못했던 서울의 수변 공간을 수변명소로 활성화하여 이들을 중심으로 도시구조를 재편하겠다는 포부가 담겨 있는데요. 기존의 개발 일색 도시계획에서 패러다임을 전환하여 자연환경을 개발의 중심 축으로 삼은 점이 인상 깊었습니다. ESG 경영, 온난화 문제 등 환경 이슈가 생활 전반에 대두되는 상황에서 산, 천, 호수 등의 근린공원은 그 자체로 희소성을 갖춘 도심 속 랜드마크로서 앞으로 중요성이 더욱 커질 것입니다.
수변 중심 공간 재편 계획을 담고 있는 2040 서울도시기본계획ⓕ 유해시설 : 유해시설은 그 존재 자체만으로 집값에 부정적인 영향을 줄 수 있기 때문에 아파트를 매수하시기 전에 꼭 확인하셔야 할 요소입니다. 산업단지, 발전소, 하수처리시설, 비행기 항로, 지상철, 대로변, 유흥시설 등은 소음, 악취, 매연, 분진, 범죄 등의 문제를 유발할 수 있으므로 여러 번의 임장을 통해 이들이 주거환경에 미치는 영향을 정확히 파악해야 합니다. 또한 같은 아파트 단지라고 할지라도 동에 따라 유해시설의 영향력이 천차만별인 경우가 많기 때문에, 특정 아파트 단지에서 지나치게 저렴한 매물이 나왔다면 위의 요소를 더욱 철저하게 점검해야 합니다.
⑫ 마치며
지금까지 입지분석의 열한 가지 요소와 입지분석을 할 때 이를 고려해야 하는 이유에 대해 자세히 설명해 드렸습니다. 입지분석의 열한 가지 요소는 제가 지난 수년 간 수백 개의 아파트 단지들을 분석하며 아파트 가격에 영향을 미친다고 판단한 요소들을 집대성한 것이며, 이를 한 눈에 파악할 수 있도록 시각화한 결과물이 바로 입지분석 TOOL이라고 할 수 있겠습니다. TOOL을 적용한 가격별 추천 아파트가 제 블로그에 정리되어 있으니, 관심 있는 분들은 이를 확인해 주시면 감사하겠습니다.
서두에 말씀드렸듯 하나의 글에 방대한 내용을 담고자 하다보니 글이 지나치게 길어진 감이 있습니다. 부디 양해 부탁드리며, 여러분들이 제 글을 읽고 입지분석에 대한 안목과 자신감을 기르셨기를 바랍니다. 그럼, 성투하세요!
출처 : 이집사의 부동산 입지분석! 네이버 블로그
