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by 이집사 Oct 26. 2022

22년 10월 수도권 아파트 가격 동향과 전망

① 지역별 데이터

- 진한 빨간색일수록 높은 매매가·상승률, 진한 파란색일수록 낮은 매매가·상승률입니다.

①-① 수도권 아파트 매매가 상승률

①-② 수도권 아파트 전세가 상승률

①-③ 수도권 아파트 전세가율

①-④ 수도권 아파트 평당매매가

② 월간 시계열 데이터

②-① 서울 아파트 평균매매가 · 거래량

②-② 인천 아파트 평균매매가 · 거래량

②-③ 경기 아파트 평균매매가 · 거래량

②-④ 수도권 아파트 매수우위지수

- 매수우위지수 : 부동산 중개업소 대상 설문조사를 통해 매수, 매도 희망자의 비율을 산정한 지수. 지수가 100 초과일 경우 매수 희망자 많음, 100 미만일 경우 매도 희망자 많음

②-⑤ 수도권 아파트 매물증감

②-⑥ KB 아파트 전·월세지수

③ 분기 시계열 데이터

③-① 수도권 아파트 평균매매가 추이

③-② 수도권 아파트 주택구입부담지수

- 주택구입부담지수 : 중위소득가구가 표준대출을 통해 중위가격주택 구입 시 대출상환부담을 나타내는 지수. 지수가 100일 경우 소득의 25%를 대출상환에 사용

③-③ 수도권 아파트 주택구입잠재력지수

- 주택구입잠재력지수(KB-HOI) : 중위소득·중위자산가구가 표준대출을 통해 구입 가능한 주택의 재고비율(%)을 나타내는 지수

③-④ 수도권 아파트 전세가율 추이

④ 수도권 아파트 가격 전망

④-① 수도권 아파트 매수 지표

- 수도권 아파트 가격에 영향을 미치는 15개 지표를 선정하여 매수 추천 점수를 산출했습니다.

- 짙은 초록색일수록 매수 친화적, 짙은 노란색일수록 매도 친화적 지표입니다.

- 경제 지표 특성상 일정 부분 후행적인 측면이 있음을 양해 부탁드립니다.

- 22년 10월 매수 추천 점수 : 30점

④-② 수도권 아파트 가격 전망

- KB 통계에도 수도권 아파트 시장의 하락세가 본격적으로 반영되기 시작했습니다. KB 평당매매가 기준 이번 달 수도권 아파트 매매가 상승률은 -2.20%를 기록했는데요. 이는 해당 통계를 집계하기 시작한 13년 4월 이후 최대 하락폭에 해당합니다. 특히 강남 3구를 포함한 서울 핵심지부터 수도권 외곽에 이르기까지 전 지역이 고르게 하락한 점이 인상 깊은데요. 본격적인 하락장엔 상급지도 장사 없다는 것을 보여주는 대목입니다. 단, 오세훈 시장을 필두로 용산국제업무지구 및 세운지구 개발이 본격화될 조짐을 보이는 서울 도심권의 경우 매매가 하락폭이 상대적으로 작게 나타나는 모습인데요. 이미 저번 달에 용산의 평당매매가가 송파를 추월하며 수도권 4위의 자리로 올라서기도 했습니다(강남, 서초, 과천, 용산 순).

- 적어도 내년 초까지는 수도권 아파트 시장의 이러한 하락세가 지속될 것으로 보입니다. 아직 미국 기준금리가 상단에 닿지 않았으며, 인플레이션 또한 잡힐 기미를 보이지 않고요. 따라서 우리나라를 비롯한 세계 경제가 당분간 긴축 기조를 유지할 가능성이 높기 때문입니다. 다만 한 가지 주목할 점은 현재 수도권 아파트의 하락폭이 매우 가파르게 나타나고 있다는 것인데요. KOSPI 지수가 작년 고점 3,300P를 찍고 올해 2,100P까지 약 35% 수직 하락한 뒤 현재 지지부진한 흐름을 보이는 것처럼, 코로나발 유동성을 타고 폭등했던 아파트 시장의 거품이 빠르게 빠진다면 하락장 또한 예상보다 일찍 마무리될 수 있겠죠. 이미 최고가 기준 30% 이상 빠진 아파트 단지들이 강남 3구에서도 속속 나타나고 있는 상황이니, 여기서 더 빠지게 되면 가격 메리트가 생기면서 하락폭이 점차 제한되기 시작할 겁니다. 더불어 내년 상반기 이후 금리와 인플레이션이 정점에 다다르고, 세계 경제가 완화 기조를 보이기 시작하면 수도권 아파트에 대한 수요도 조금씩 되살아나겠죠.

- 아래 표를 보시면 불과 1년 만에 시장 분위기가 정말 너무나도 다르게 뒤바뀐 것을 확인할 수 있습니다. 작년과 올해 수도권 아파트 가격이 정점에 다다랐음을 예측했던 사람은 많았지만, 불과 1년 만에 이렇게까지 급격한 하락장이 전개될 것이라고 예측한 사람은 아마 거의 없었을 겁니다. 결국 아무리 좋은 시장에서조차 리스크 관리가 가장 중요하다는 것을 다시 한 번 상기하게 되고요. 무리해서 영끌하신 분이 아닌 이상, 적절한 부채를 통해 실거주 한 채를 마련하신 분들은 상급지와의 갭이 줄어들기를 기다리면서 갈아타기 준비를 하시면 될 것 같습니다. 인플레이션으로 작동하는 자본주의 사회에서 지금과 같은 급격한 하락장이 몇년이고 지속될 것이라고 예측하는 것은 확률이 낮은 쪽에 베팅하는 것이고요. 수도권 아파트 시장은 결국 상승 흐름을 되찾고 전고점을 회복할 가능성이 높기 때문입니다. 현재 가장 안도하고 계실 무주택자 분들 또한 시장 흐름을 면밀하게 체크하면서, 적절한 시기가 왔을 때 내집 마련의 기회를 꼭 잡으시길 바랍니다. 개인적으로는 서울 아파트 PIR과 3기 신도시 입주 시기가 향후 수도권 아파트 시장 흐름의 KEY가 될 것으로 봅니다.