지방 아파트 경매, 저의 입찰가는요

그동안 얼마나 많은 부동산 강의와 책을 읽었던가.

강의 수강 행위 자체로 열심히 살고 있다고 착각했다.

현실은 강의비만 날리고 있는 줄도 모르고..

마치 학교에서 12년간 영어를 배웠으면서 외국인과 만나면 단 한마디도 내뱉지 못하는 꼴이 될까봐 혼자 모의 입찰을 해보려 한다.

이 경험을 기록으로 쌓고 그토록 염원하던 빚을 갚고 종잣돈을 모아 빠르게 투자할 수 있도록 말이다.

파이팅.

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먼저 경매를 하려는 이유는 시세보다 저렴하게 살 수 있고 대출 장벽은 낮은데 일반 부동산보다 진입장벽이 높아 경쟁이 낮기 때문이다.

현재 6.27 / 9.7 부동산 대책으로 대출 규제가 생겼지만 나는 오히려 이럴 때일수록 좋은 투자 시기라 생각한다. 아쉽게도 돈이 없어서 너무나 안타깝지만..

무튼 현재. 나의 경매 모의 입찰 전략은

1. 규제를 피하는 지방일 것

2. 종잣돈 2-3천만 원으로 투자 가능 할 것

3. 실거래가 많은 아파트일 것

4. 임대 수요가 많은 지역일 것

5. 매매사업자로 단기매도 할 것

그래서 모의 입찰할 물건으로 구미 아파트를 발견했다. 이 물건은 내 전략대로

1. 규제를 피하는 지방이며

2. 실거래도 많고

3. 임대수요도 많아 전월세 매물이 부족한 아파트다.

4. 현재 1번 유찰되어 최저가 2억 원 대로 떨어졌다.

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바로 이 아파트다.

매각 기일은 10/15일. 최근까지 일일 조회수는 나 혼자였는데 매각 기일이 다가오고 1번 유찰된 이유로 조회수가 점점 높아지고 있다..

모의 입찰이어도 단독 낙찰을 바라고 있었는데..

최저가를 써보려고 했는데... 조회수가 높아지는 걸 염두에 두어야 한다.

이 아파트는 대항력 있는 임차인도 없고 권리분석도 말소기준 이후론 다 소멸되는 깨끗한 물건이다. 매각물건명세서도 깨끗하다.

이 아파트 투자를 선택한 이유는 구미 IC와 가까워 광역 출퇴근이 가능하며 대구, 김천, 칠곡 이동이 편리하고, 단지 인근에 버스 노선이 많고 구미 중심의 접근성이 좋아서다.

특히 아파트 인근에 초중고등학교와 도서관이 있어 학부모의 수요도 안정적이고 더불어 대형마트, 스타벅스, 다이소 등 풍부한 생활 인프라가 형성되어 있어서다. 아파트 단지 옆은 금오산 자락과 공원이 있어 노년층 수요도 꾸준해 보였다.

같은 아파트 1층 네이버 최저 매매가는 2억 6천만 원.

경매 물건은 23층인 것을 감안하면 현재 경매 최저가는 시세대비 30% 저렴했다.

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현재 이 아파트는 전세는 2억 4,000만 원에 형성되어 있고

월세는 매물자체가 없다..

이전 월세는 2,000/100로 거래되었다.

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이 물건을 고를 수 있었던 이유는 무엇일까?

그동안 많은 부동산 투자 물건을 찾고 또 찾았다. 돈이 없어도 말이다. 그리고 이미 낙찰되고 매도된 사례를 공부했다. 그중 예전에 경매 낙찰 매도 사례로 공부했던 구미 쌍용예가더파크 아파트가 있었다.

바로 이 물건인데, 감정가 3억 2,200만 원이던 아파트를 2억 7,210만 원에 낙찰받은 사례였다.

입찰자가 9명인 것을 보면 경쟁이 치열했던 것으로 보인다.

그때 이 지방 아파트가 왜 경쟁이 많을까 열심히 찾아보았던 기억이 있다.

주변 인프라가 어떻게 형성되어 있는지, 학교는 어느 수준인지, 매매가와 임대수요는 어느 정도인지를 파악했다.

1. 경북권에서 성장세가 뚜렷한 신흥 주거지

2. 교통, 학군, 생활 인프라가 고르게 형성

덕분에 단기 매도 차익 외에도 전월세 임대수요까지 갖춰져 리스크를 충분히 감당할 수 있을 거라 판단했다.

실제로 그때 이 구미 쌍용예가더파크 아파트는 7월 23일에 잔금 납부를 하고 10월 12일에 3억 500만 원에 매도되었다.

배당 기일이 8월 29일 인 것을 감안하면 약 1개월 + 15일 만에 매도된 것이다.

수익은 약 3,300만 원. 세금 및 부대비용을 빼면 1개월 만에 2,500만 원 이상의 순수익을 안겨준 물건이다.

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미리 공부한 덕분에 알게 된 이번 투자

구가영 너두 할 수 있어!

구미 쌍용예가더파크를 공부한 덕분에 이번 구미 우미린풀하우스 아파트가 좋은 투자 물건이라는 것을 단번에 알아차릴 수 있었다.

구미 지역은 몰랐지만 위의 지도를 보고 왠지 익숙한 것이, 예전에 공부했던 기억이 떠올라 나를 들뜨게 했다. 단기 매도로도 좋고 임대수요가 좋은 입지라는 것을 바로 알았으니까.

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그렇다면 나의 입찰가는?

이제 이틀 뒤가 매각 기일이다. 감정가 2억 9,200만 원. 최저가 2억 440만 원

모의 입찰가는 2억 3,300만 원으로 산정했다.

아예 최저가 2억 440만 원으로 쓰고 싶지만 아무래도 조회수가 200이 넘었고, 좋은 입지에, 권리분석상 하자가 없어 다른 물건에 비해 경쟁력이 낮아보이기 때문이다. 욕심내다가 패찰될 수도 있다.

투자 전략은 잔금 납부 후 2억 9,000만 원으로 부동산에 내놓고 2억 4,000만 원에 전세 세팅 혹은 2,000/100만 월세 세팅 예정이다.

그리고 다음 물건 투자 시작.

빚을 갚고 종잣돈을 모으는 시기동안 이렇게 계속 경매 물건을 찾고 실제 수익 계산을 해보며 공부할 예정이다. 이 경험을 기록으로 쌓아가면서 말이다.

현재 매달 부모님의 월세와 생활비를 보내드리고 남은 빚을 갚고 있지만. 매달 고정비, 생활비를 지출하느라 다시 돈을 모으지 못하고 있지만. 오히려 수익보다 더 많은 지출을 하고 있지만.

3년 뒤에 다시 이 글을 보러 오자.

내 자신이 엄청나게 자랑스러울 거야.