튀어야 산다, 차별화 나선 수익형 부동산 각광
지난 4월 15일 21대 국회의원 선거에서 여당의 압승으로 아파트 위주의 부동산 규제가 이어질 것으로 보이며 기준금리 0%대 초저금리 시대를 맞이하여 수익형 부동산이 각광을 받을 것으로 보인다.
하지만 모든 수익형 부동산이 각광을 받는 것은 아니다. 내수경기 침체와 코로나19 확산의 여파로 인해 최근에는 수익형 부동산 시장도 침체가 이어지고 있어서다.
그중에서도 수익형 부동산으로 인기를 모으던 주거용 오피스텔이나 지식산업센터 등도 최근 공급 물량이 늘면서 일부 지역에서 미분양이 나오고 있어 주의가 요망되고 있다.
이처럼 수익형 부동산시장에도 양극화 현상이 생기면서 다른곳과 차별화를 두는 상품들이 속속 등장해 관심을 끌고 있다.
대표적인 것이 1층만 공급되는 스트리트형 아파트 단지내 상가, 더블 복층 오피스텔, 테마형 지식산업센터 등이 있다.
먼저 1층 상가는 단연 상가투자 1순위다. 특히 1층 스트리트형 아파트 단지내 상가는 안정적이고 높은 수익을 얻을 수 있는 노른자 상품으로 꼽힌다.
찾아오는 수요가 대부분인 2층 상가와 달리 1층 상가는 보행로와 맞닿아 있어 인근을 지나다니는 유동인구까지 흡수할 수 있기 때문이다.
또한, 1층 상가 중에서도 스트리트형 상가는 선호도가 높다. 길게 늘어선 상가가 그 자체로서 하나의 상권을 형성해 방문객의 체류시간을 늘릴 수 있는 점도 투자에 유리한 요소로 꼽힌다.
스트리트형 상가는 실내공간이 외부로 이어져있어 동선이 편리하고, 넉넉한 공간 확보로 활용도가 높으며 개방감이 뛰어나고 외부 수요를 끌어들이기도 유리하며 가시성 또한 높기 때문에 추가 매출로 이어지는데 큰 역할을 한다.
이러한 1층만 공급되는 스트리트형 아파트 단지내 상가는 분양 성적도 좋았다. 지난해 8월 분양에 나선 ‘장안 태영 데시앙’ 단지내 상가의 경우 분양개시와 동시에 마감이 되었다. 총 11실로 1층 스트리트형 상가로 구성되어 가시성과 고객 접근성이 우수하다. 이 단지내 상가는 469세대 고정수요는 물론 단지 인근에 장안 힐스테이트, 삼성래미안 2차, 장안 현대홈타운 등 27,000여 세대 배후수요가 확보되어 안정성이 뛰어나다. 또한 장안근린공원, 답십리공원과 은석초, 장평초, 동국사대부속중고가 단지 인근에 위치해 있어 유동인구 유입이 용이하다.
다음으로 아파트의 대체재로 주거용 오피스텔이 급부상하고 있다. 그중에서 공간설계는 주거용 오피스텔의 최대 관심사다.
최근 오피스텔 시장에서 단순 복층이 아닌 더블 복층형이 주목을 받고 있다. 그동안 오피스텔 분양시장에서 복층형이 인기를 끌었다. 공간 활용도가 2배 가까이 늘어나는데다, 채광·통풍도 우수해 임대를 원하는 수요가 꾸준해서다. 여럿이 함께 살아도 각자 생활의 독립성을 유지할 수 있는 것도 장점으로 꼽힌다.
단순 복층형에서 업그레이드 된 더블 복층구조의 경우 복층공간에도 창문을 설치해 채광과 통풍을 유지하며, 계단을 통해 올라가 양쪽 공간을 활용할 수 있으며, 더 넓고 쾌적한 공간을 제공함으로써 원룸이지만 3룸 같은 공간을 사용할 수 있다는 장점이 있다.
마지막으로 단순히 아파트형 공장으로 불리던 지식산업센터가 최근 화려한 변신을 하고 있다. 수영장 및 녹지공간과 보육시설은 물론 호텔급 서비스를 제공해 업무와 주거, 편의를 모두 누릴 수 있는 원스톱 생활이 가능한 공간으로 탈바꿈되고 있는 것이다.
특히 건물 전체가 하나의 테마로 관통돼 입주 기업에게 차별화된 편의성을 제공하는 지식산업센터들이 늘어나면서 단순히 업무지가 아니라 하나의 복합문화공간으로 자리잡고 있다.
최근 일과 생활의 균형을 이루는 ‘워라밸’(Work and life balance)이 강조되면서, 이를 실현할 수 있는 테마형 지식산업센터는 더욱 각광받을 전망이다.
앞서 현대엔지니어링이 지난 2018년 경기 광명시 일직동에 공급한 ‘GIDC 광명역’은 디자인 특화 지식산업센터라는 테마를 내세워 계약 한 달 만에 완판을 기록했다. 디자인 분야에 특화된 지식산업센터인 만큼 다양한 문화행사 및 전시가 가능한 컨벤션은 물론 체험과 학습이 가능한 디자인 아틀리에, 29층 전망을 즐길 수 있는 디자인 스카이, 디자이너의 작품이 전시되는 파빌리온 스트리트 등을 갖춰 높은 호응을 얻었다. 뿐만 아니라 각종 상업시설, 어린이집, 회의실 등을 단지 내에서 원스톱으로 누릴 수 있어 많은 주목을 받았다. 특히 이 단지는 탁 트인 옥상정원뿐만 아니라 각 동별, 층별(일부) 다양한 휴게 공간이 조성돼 있어 쾌적한 근무 공간을 갖췄다. 여기에 CGV도 입점을 확정해 지식산업센터 내에서 다양한 문화생활까지 가능하다.
장경철 부동산일번가 이사는 “아파트 위주의 부동산 규제와 역대급 초저금리 시대에 당연 월세 받는 수익형 부동산이 주목을 받고 있다”며 “그럼에도 수익형 부동산 또한 공급이 늘고 수익률이 하락세에 있어 차별화된 상품이 아니면 수요자의 눈높이를 맞추기가 힘들다”고 말했다.
차별화 전략으로 분양에 나서는 수익형 부동산 현황
신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도●신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가=서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 02-6082-1612
투웨니퍼스트 강서마곡 조감도●투웨니퍼스트 강서 마곡=강서구 오피스텔 최초 더블복층형 오피스텔인 ‘투웨니퍼스트 강서 마곡’이 분양중이다. 서울 강서구 화곡동에 들어서는 투웨니퍼스트 강서마곡의 건축규모는 지하 1층부터 지상 19층 규모로 지어지며 전세대 더블복층으로 구성됐다. 중소형 평형대로 A타입 30.54㎡ 18실, B타입 44.44㎡ 35실, C타입 24.13㎡ 88실, D타입 28.11㎡ 17실 등 총 4가지 타입으로 구성되어 있다. 투웨니퍼스트 강서마곡이 특히 주목받는 이유는 탁월한 교통 편의성, 미래가치 등을 품고 있기 때문이다. 사업지 인근에는 발산역, 가양역, 강서구청역(예정) 등이 위치해 트리플 역세권 입지를 지녔다. 도보 거리에 서울 주요 권역, 타 광역 이동 가능한 버스 노선 등이 다양하게 있어 뛰어난 교통 접근성을 제공한다. 또 5호선과 9호선 인근에 위치해 김포, 강남, 광화문, 왕십리 등 주요 지역으로 40분 이내로 이동 가능하다. 서부광역철도(원종홍대선) 차량기지 부지 확정 및 서울시 예비타당성조사 신청이 완료된 점도 투웨니퍼스트 강서 마곡이 특별한 미래가치를 보유한 오피스텔로 주목받는 이유다. 또한 사업지 인근에는 서부 간선도로 지하화와 월드컵 대교 개통 같은 호재가 이어져 배후수요가 증가할 것으로 보인다. 아울러 투웨니퍼스트 강서 마곡은 마곡지구, 상암DMC, 여의도, 영등포, 구로 등 업무시설 밀집지에 위치해 높은 수요를 자랑한다. 오피스텔 인근에는 대형마트, 강서구청, 강서경찰서 등이 위치해 편리한 생활인프라를 제공한다. 인근에 있는 우장산은 입주자의 건강하고 쾌적한 생활을 돕는다. 전 세대에는 스마트한 삶을 지원하는 첨단 IoT 시스템이 도입되어 있으며, 풀퍼니시드 시스템으로 스타일러, 시스템 에어컨, 전열 교환기, 인덕션, 빌트인 냉장고, 전자레인지, 드럼세탁기, 빨래건조대 등이 설치되어 있다. 문의 1800-9211
CMC 분양테라타워 조감도●현대 테라타워 CMC=옛 LG이노텍 부지(가수동 329-4번지)를 비롯한 경기도 오산시 가수동 379 외 4필지에 분양중인 '현대 테라타워 CMC'도 차별화된 테마를 갖춘 지식산업센터다. 현대 테라타워 CMC는 국내에서 보기 드문 초대형 규모로 희소성이 높은데다, 도심 내 아마존을 연상시키는 다양한 테마존을 갖췄다. 여기에 단지 내에서 업무와 주거, 편의 모두를 누리는 원스톱 생활이 가능하다. 현대 테라타워 CMC는 도심 속 아마존을 연상시키는 테마정원을 갖춰 쾌적한 업무 및 주거 환경을 갖췄다. 단지 내에는 클라이밍장, 조각분수 등이 위치한 컬쳐그로브존, 분수광장과 다양한 공연 및 체험이 가능한 어뮤즈파크존, 이국적 레트로 감성이 묻어나는 레트로앨리존, 대규모 정원으로 자연을 즐길 수 있는 클라우드가든존 등이 마련돼 있다. 단지 내에서 업무와 주거는 물론 편의까지 누리는 원스톱 생활도 가능하다. 지식산업센터동 지하 2층~지하 1층에는 호텔급라운지, 프라이빗 미팅룸, 컨벤션 홀, 휘트니스센터, 리조트식 수영장(어린이, 유아풀, 온수풀 포함) 등 각종 특화시설이 들어서며 23층에는 지식산업센터 2개동을 연결하는 스카이갤러리가 조성돼 미팅룸 및 스튜디오로 활용할 계획이다. 문의 1688-3039
