입지는 성공투자의 절반, 입지 甲 수익형 부동산 어디

최근 아파트 위주의 초강력 규제와 초저금리 시대가 맞물려 수익형 부동산에 대한 관심이 높아지고 있다. 

특히 입지여건이 좋은 수익형 부동산이 인기를 끌고 있는데 입지가 좋은 수익형 부동산을 흔히 입지 갑(甲) 또는 입지 깡패라고도 한다. 

좋은 입지는 성공투자의 절반을 차지할 정도도 중요한 투자 포인트로 대표적인 입지 갑 수익형 부동산 초역세권 입지, 상권 초입 입지, 사거리 코너 입지 등이 있다. 

먼저 초역세권 입지가 있다. 출퇴근이 편리한 초역세권 단지는 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높은데 이러한 초역세권 입지를 명품 입지 또는 황금 입지라고 불린다. 

초역세권 단지는 역을 중심으로 형성된 각종 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 더욱 인기가 높다고 할 수 있다. 

초역세권에 입지한 주거용 오피스텔은 실수요자와 임차인 모두가 선호되기 때문에 역과 가까울수록 임대료가 차이나기도 한다. 

당연히 역과 가까울수록 임대료가 높은 편이다. 이른바 '초역세권'이 우대를 받는다는 얘기다. 그렇다보니 초역세권 오피스텔은 불황기에도 꾸준히 팔리는 스테디셀러로 주목받고 있다.

임차인 입장에서 초역세권 오피스텔은 다른 지역으로 이동이 편리하다. 출퇴근에 유리하다보니 20~30대 젊은 직장인들에게 관심을 받는다. 

다음으로 최근 부동산시장에서 상권 초입을 선점한 관문형 상가가 주목을 받고 있다. 이들 입지는 유동인구나 임대수요 확보에 유리해 안정적 수익이 가능하기 때문이다. 

특히 뉴타운이나 대학가, 대형 시장, 공원, 행정타운, 산업단지, 신도시, 택지지구 내 관문형 상가는 유동인구가 많이 다니는 상권 초입 길목을 선점할 수 있어 수요자들의 관심이 높다. 

역세권이나 먹자골목, 특화거리, 지역명소, 나들이 장소 등 상권의 시작점에 위치해 풍부한 유동인구를 가장 먼저 흡수할 수 있기 때문인데 상권 앞자리 입지는 한정된 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

일반적으로 관문형 상가(초입상가)란 상권이 형성돼 있는 길목 초입에 위치한 상가를 말하는데 주로 지하철역 입구에 위치해 있거나 먹자상권, 특화거리, 지역명소, 유명한 나들이 장소로 향하는 길목 초입에 위치해 있는 경우가 많아 상가투자의 성공요인으로 꼽히는 접근성과 가시성이 좋다는 장점이 있다. 

또한, 가장 먼저 보이는 상가인 만큼 유동인구를 선점할 수 있어 풍부한 배후수요를 확보하기가 유리해 인기가 높다.

특히 신도시나 택지지구 내 관문형 상가는 상권의 시작점에 자리하기에 유동인구가 많이 다니는 길목을 선점할 수 있다. 상권 앞자리 입지는 한정돼 있는 만큼 물량이 희소하고 그만큼 가치도 높다.

유동인구를 안정적으로 확보할 수 있다 보니 관문형 상가의 권리금은 당연 높게 형성되고 있다. 

마지막으로 사거리 코너입지가 있다. 사거리 코너 상가는 상가투자의 성공요소인 가시성과 접근성, 개방감이 뛰어나 최근 상가 분양시장의 블루칩으로 부상하고 있다.

사거리 코너에 위치한 상가는 고객들의 시선이 집중되고 출입구 접근이 쉬어 유입 인구가 많다는 특징을 기반으로 한정적인 입지로 희소가치가 높다. 

고객 유입 확률이 높은 만큼 상권 활성화에 유리하고 공실우려도 적기 때문에 자산가치를 증대시킬 수 있다.

장경철 부동산일번가 이사는 “좋은 입지는 성공투자의 절반으로 불릴만큼 선호도가 높다”며 “좋은 입지는 안정적인 임대수익은 물론 희소성이나 투자가치도 높은 만큼 최저금리 시대에 수익형 부동산 투자처로 더욱 각광을 받을 것으로 보인다”고 말했다. 

입지여건 우수한 분양(예정)중인 수익형 부동산 현황

-초역세권 입지-

종로5가역 하이뷰 더광장 조감도

●종로5가역 하이뷰 더광장(오피스텔)=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 대로변 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283

힐스테이트 청량리 더퍼스트 투시도

●힐스테이트 청량리 더퍼스트(오피스텔)=서울 동대문구 전농동 620-56, 60번지 일원에서 5월 분양을 앞두고 있는 ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’에 많은 수요자들의 관심이 쏟아지고 있는 것도 이 때문이다. ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’는 지하 5층~지상 최고 43층, 2개동, 전용면적 38~84㎡, 총 486실 규모다. 전용면적별로는 ▲37㎡ 19실 ▲38㎡ 38실 ▲53㎡ 76실 ▲56㎡ 19실 ▲ 59㎡ 19실 ▲71㎡ 1실 ▲84㎡ 314실 등 투자자 및 가족단위 실수요자까지 아우를 수 있는 다양한 면적대로 구성된다. ‘힐스테이트 청량리 더퍼스트’는 청량리역 6번 출구 바로 앞에 위치한 초역세권이라는 점에서 수요자들의 관심이 높을 전망이다. 아울러 청량리역은 GTX B(2019년 8월 예비타당성 통과), GTX C(2018년 12월 예비타당성 통과) 노선과 더불어 지난해 2월 서울시가 발표한 ‘제2차 서울시 도시철도망 구축계획’에 포함된 강북횡단선(예정), 면목선(예정)이 계획돼 있어 향후 총 10개 노선이 지나는 서울 최고의 교통 허브가 될 예정이다. 특히 GTX B?C노선을 이용하면 서울역과 삼성역까지 각각 1정거장 거리여서 획기적인 접근성 개선이 이뤄질 전망이다. 사업지 인근의 배후수요도 눈길을 끈다. 반경 3km 내에 고려대, 서울시립대, 성신여대, 한양대, 경희대, 한국외국어대, KAIST 등 총 7개 대학이 위치해 교수, 연구원, 교직원과 학생 등의 수요가 풍부할 것으로 기대된다. 아울러 현재 청량리3구역, 4구역, 동부청과시장정비사업 등이 이미 공사를 진행 중이며, 전농구역, 용두1구역, 전농12구역 등 사업지 반경 1km 내에 정비예정사업만 10곳이 넘어 사업지 인근이 대규모 브랜드타운으로 거듭나게 된다. 문의 1833-4861

e편한세상 시티 부평역 조감도

●이편한세상 시티 부평역(오피스텔)=대림그룹 삼호와 대림코퍼레이션은 오는 6월 인천광역시 부평구 부평동 일대에 짓는 'e편한세상 시티 부평역'을 분양할 예정이다. 이 단지는 지하 6층, 지상 20층, 3개동 오피스텔 전용면적 23~41㎡ 1208실로 구성되며, 지상 2~3층은 오피스 156실, 지상 1층은 근린생활시설 18실로 이뤄져 있다. 삼호와 대림코퍼레이션에 따르면 e편한세상 시티 부평역은 서울지하철 1호선, 인천도시철도 1호선, GTX B노선(예정) 환승역인 부평역을 도보로 이용할 수 있는 트리플 역세권 단지다. 이 노선을 통해 가산디지털단지역까지 20분대, 서울역까지 40분대, 고속터미널역까지 40분대 이동이 가능하다. 단지 주변으로는 롯데마트, 부평역 지하상가 쇼핑몰, 2001 아울렛, 모다백화점 등 쇼핑·편의시설이 인접해 있으며, 가톨릭대학교 인천성모병원과 부평남부체육센터(예정)도 가깝다. 부평남부체육센터의 경우 연면적 6800㎡ 규모로 올해 3월 착공해 2022년 3월 완공 예정이다. 학교는 인천부평서초, 부원중을 도보로 통학할 수 있으며, 이 밖에 반경 1.5㎞ 내에 부평남초, 신촌초, 부흥초, 부개서초, 부평서중, 산곡여중, 부평여고, 부평고, 산곡고, 부광고, 인천생활예고 등이 밀집해 있다. 단지 서측으로는 부평공원이 있으며, 인근 희망공원, 부영공원, 인천가족공원, 삼동호수공원, 만월산 등이 있어 여가활동을 즐길 수 있다. 설계는 우선 2룸으로 이뤄진 36㎡, 40㎡, 41㎡의 경우 테라스가 일부 세대에 적용된다. 또 각 세대에는 세탁기, 냉장고, 시스템에어컨이 빌트인으로 적용되며, 공기정화 시스템, 미세먼지 제거 시스템 등도 적용된다. 분양 관계자는 "e편한세상 시티 부평역은 부평역 일대 최대 규모로 조성되는 브랜드 오피스텔인 만큼 지역을 대표하는 랜드마크 복합단지가 될 것으로 보인다"며 "풍부한 배후수요와 개발호재를 갖추고 있는데다 아파트와 달리 규제에서 비교적 자유롭기 때문에 수요자들의 높은 관심이 기대된다"고 밝혔다. 문의 010-2732-9283

-상권 초입 입지-

신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이(아파트 단지내 상가)=GS건설이 시공한 서울시 영등포구 신길동 337-246번지 일대에 신길뉴타운 센트럴자이 단지내 상가가 분양중이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1008세대 배후로 한 독점상권으로 기존 7호선 신풍역 역세권 입지에 2024년 개통 예정인 신안산선 개통시 환승 역세권이 되어 투자가치도 높다고 할 수 있다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포로 희소가치가 높으며 투자자 및 임차인 선호도가 높은 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 신길뉴타운 초입상가로 1000여세대 고정수요는 물론 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040대 젊은층들이 많으며 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인 들이 많이 거주하고 초·중·고가 많이 학생수요도 많다는 장점을 지녔다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 영등포, 여의도, 강남 지역 일대의 약 50만 임대수요를 품고 있는 만큼 공실에 대한 우려를 최소화할 수 있으며 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(확정) 도보 5분 거리에 위치하는 데다 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 예정돼 향후 미래가치는 더욱 커질 것으로 전망된다. 문의 1833-9508

-사거리 코너 입지-

동탄 리더스퀘어 투시도

●동탄 리더스퀘어(상가)=최근 코리아신탁은 동탄2 신도시 근상 30-1블록에 들어서는 ‘동탄 리더스퀘어’ 상가 공급에 나섰다. 특히, ‘동탄 리더스퀘어’는 주변 시세대비 저렴한 분양가로 평가받고 있다. 이와관련 ‘동탄 리더스퀘어’ 분양 관계자는 “1층 분양가가 주변보다 큰 폭으로 싼 이유는 토지비가 낮기 때문이다. 입지가 좋고 분양가도 저렴해야 세입자 유치가 안정적일 수 있다”며 “이 상가는 동탄 트램역(예정) 바로앞 대로변 코너 상가로 S 커피 브랜드, N 편의점 브랜드 , M 햄버거 브랜드 등이 충분히 관심 갖을 만한 자리로 이미 몇군데 업체로부터 입점 타진을 받고 있다”고 강조했다. 또한 ‘동탄 리더스퀘어‘는 트램역(예정) 바로앞 사거리 코너로 광고 가시성과 법정주차 200% 이상인 약 140여대 동시 주차도 가능해 커피 전문점 뿐 아니라 금융기관, 대형학원,병원, 프랜차이즈 관련 업종에 적합한 입지라는 평가도 받는다며 관계자는 전했다. 특히, 이 상가의 우측부에는 동탄2신도시 특화 프로젝트중 하나인 ‘신주거문화타운’ 이 위치하고 있어 인근에 기입주아파트와 ‘신주거문화타운’까지 더하면 약 3만여세대가 될 예정이다. 사업지 반경 600M 이내에 들어서는 약18만2000㎡의 의료복합시설’ 개발호재 수혜도 기대된다. 특히, 호반센트럴포레, 신리천 어린이물놀이터, 힐스테이트동탄 등의 동선상에 위치해 주말 나들이 및 생필품 수요 등 다수 소비층 유입도 용이하다. 시행 및 분양사업자는 코리아신탁이며 준공은 2021년 5월 예정이다. 문의 031-373-5400