규제 프리·기준금리 인하 쌍끌이 수익형부동산으로 몰리나

최근 아파트 시장으로 부동산 규제가 강화되고 기준금리가 추가 인하되면서 규제도 피한면서 수익률이 좋은 수익형 부동산에 풍선효과가 나타나고 있다. 

상가나 오피스텔, 소형 아파트 등 수익형 부동산은 비교적 규제가 덜한데다, 안정적인 수익창출이 가능하고 제로금리시대가 열리자 새로운 목돈 굴리기 투자처로 각광 받고 있는 것이다.

실제로 정부는 지속적인 부동산 대책을 발표하면서 주택시장 규제를 강화해 가고 있다. 

최근에는 2.20대책으로 수원(영통, 권선, 장안구), 안양(만안구), 의왕시를 조정대상지역으로 규제했으며, 5월 11일에는 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역, 지방광역시에 공급되는 주택의 전매 제한 기간을 소유권 이전 등기 시까지로 강화하는 대책을 발표하기도 했다.

지난 28일 한국은행이 기준금리를 한 차례 더 내림에 따라 수익형 부동산이 다시 부각되고 있다. 

기준은행 금리 인하로 시중은행의 여·수신 금리 역시 조정될 것으로 예상됨에 따라 유동자금이 부동산으로 다시 몰릴 것으로 예상돼서다.

한국은행 금융통화위원회는 28일 통화정책 결정 회의를 열어 기준금리를 0.25% 인하한 0.5%로 내렸다.

이에 따라 주요 은행 예·적금 상품(1년 만기 기준) 금리는 본격적으로 0%대로 접어들 것이라는 전망이 나오고 있다.

실제 한국은행이 지난 3월 16일 기준금리를 연 1.25%에서 0.75%로 내리는 ‘빅컷’을 단행한 한 달여 간에 걸쳐 은행들은 주요 예·적금 상품의 금리를 내렸다. 현재 각 은행의 정기예금 주력 상품의 기본금리(1년 만기 기준)는 1%에 못 미친다.

때문에 부동산 전문가들은 유동자금이 안전자산인 수익형부동산으로 몰릴 것으로 전망하고 있다.

수익률이 크게 떨어지고 공실률 발생 위험까지 존재하지만, 증권 등 타 투자처 대비 안전하고 수익률도 은행 예금과 비교해서 수익률이 몇 배는 높기 때문이다.

28일 부동산업계에 따르면 오피스텔 수익률은 5.44%, 상가 수익률은 1.31~1.45%, 오피스 투자수익률은 1.59%를 기록하고 있다. 여기에 세금 등을 계산하면 수익률은 보다 낮아질 수 있지만, 은행 예금과 비교하면 여전히 크게 높은 수준이다.

이에 규제를 피해간 수익형 부동산으로 발길이 모이고 있다. 한국감정원에 따르면 올해 1월~2월 전국 상업업무용 거래량은 총 5만 905건으로 나타났으며 이는 지난해 동일기간 4만 3972건 대비 6933건이 늘어난 수치다. 3월~4월 전국 상업업무용 거래량 역시 상승세를 보였다. 총 4만 4960건으로 거래량이 나타났으며, 이는 지난해 동일기간 총 4만 2372건 대비 2588건이 늘어난 수치다.

수익형 부동산에 대한 인기는 분양 결과에서도 나타난다. 인천 송도국제도시에 들어서는 ‘힐스테이트 송도 더 스카이’ 오피스텔은 지난 3월 청약 접수를 받은 결과, 320실 모집에 총 5만 7692건이 접수돼 180대 1이라는 높은 청약경쟁률을 기록했다.

지방에서도 인기는 계속 됐다. 대전 유성구 용계동에 들어서는 ‘힐스테이트 도안’ 오피스텔 역시 지난 4월 청약접수를 받은 결과, 392실 모집에 총 8만 7397건이 접수돼 평균 223대 1의 경쟁률을 기록하며 계약 4일 만에 완판 됐다.

새로운 트렌드로 떠오르는 레지던스(생활숙박시설)과 섹션 오피스(소형 오피스)에 대한 반응도 좋다. 

경기도 남양주시에 공급된 ‘별내역 아이파크 스위트’는 지난 2017년 11월 청약접수를 받은 결과, 평균 경쟁률 8.74대 1, 최고 23.03대 1을 기록했다. 제주영어교육도시에 공급된 ‘제주 아이파크 스위트R’은 2018년 12월 청약접수를 받은 결과, 평균 청약경쟁률 12대 1, 최고 경쟁률 29대 1을 나타냈다. 지난 2018년 9월 경기도 광명시 일직동에 공급된 지식산업센터 ‘GIDC 광명역’은 계약 한 달 만에 완판 사례를 보였다. 틈새 상품을 노리는 수요자들이라면 올해 분양 예정인 수익형 부동산에 주목해 볼 만 하다.

역세권에 입지한 초소형 아파트 등도 업무지구나 산업단지가 가깝다면 직주근접형 수익형 상품으로 주목을 받을 전망이다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “강도 높은 규제와 0%대 기준금리 시대가 열리면서 앞으로 부동산 시장에서는 임대상품을 활용해 수익을 내는 수익형 부동산이 더 활성화 될 것으로 예상된다”며 “오피스텔이나 레지던스, 소형 오피스, 초소형 아파트 등은 소형 임대 상품으로 활용이 가능해 1인 가구가 증가하는 요즘 추세와도 맞아 투자 가치가 좋다”고 말했다.

수도권에 분양(예정)중인 알짜 수익형 부동산 현황

-아파트 단지내 상가-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가=GS건설이 시공한 서울 영등포구 신길동 신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가를 분양중이다. 참고로 2017년 분양에 나선 서울 영등포구 신길뉴타운에 분양하는 '신길 센트럴자이' 아파트가 올해 서울 최고 청약 경쟁률을 기록했다. 금융결제원 아파트투유 분양정보에 따르면 전날 1순위 청약을 받은 '신길 센트럴자이'는 일반분양 350가구(특별공급 제외) 모집에 1만9906명이 몰려 평균 56.9 대 1의 경쟁률을 기록했다. 2017년 서울 민간 분양 아파트 중 가장 높은 청약률이다. 신길뉴타운(신길재정비촉지구역) 12구역으로 아파트 1,008세대를 배후로 두고 있는 이 상가는 7호선 신풍역과 2024년 개통 예정인 신안산선 등 역세권 입지를 갖췄다. 스트리트형으로 조성되는 신길 센트럴자이 상가는 108동에 10개 점포, 103동에 4개 점포가 들어서며, 1층 상가로만 구성된다. 전용면적 기준으로 37.65~53.32㎡로 소규모 업종 위주의 면적으로 공급되며 편의점, 미용실, 세탁소, 커피전문점, 문구점, 중개업소, 베이커리, 패스트푸드점 등 생활밀착형 업종이 권장업종이다. 5월말 현재 편의점은 실수요로 확정되었고, 분식 프랜차이즈 및 정육 전문식당이 임대가 확정되어 있다. 브랜드 세탁소와 햄버거 전문점이 임차로 협상중에 있는 등 속속 입점이 이뤄지고 있으며 실투자금 2억대면 분양이 가능하다. 신길뉴타운 초입상가로 1,000여세대 고정수요를 두고 있으며 인근 초·중·고 및 근린공원 조성으로 인근 유동인구까지 유입이 용이하다. 신길 센트럴자이 단지내 상가는 신길뉴타운 완성시 8,733세대를 배후로 하는 항아리 상권형태로 소비력이 높은 3040세대 젊은층과 여의도나 7호선 라인 강남권 출퇴근 직장인, 초·중·고 등 학생수요를 기대할 수 있다. 또한 지하철 7호선 신풍역, 신안산선(예정) 신풍역과 도보 3분 거리에 위치해 강남을 10분대에 닿을 수 있으며, 해군회관 사거리 경전철(신림선)이 신설 예정이다. 아파트는 지난 2월 말부터 입주를 시작했으며 5월말 기준으로 70%의 높은 입주율을 보이고 있다. 계약금 20%며 1008세대에 점포가 14개 뿐이라 업종이 겹칠 염려가 없다고 보면 된다. 문의 1833-9508

-오피스텔-

신길뉴타운 센트럴자이 아파트 단지내 상가 조감도

●종로5가역 하이뷰 더광장=서울특별시 종로구 종로5가 138-4번지 일대에 주거용 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장이 분양을 앞두고 있다. 지하 2층~지상 16층 규모로 주거용 오피스텔 294실, 근린생활시설로 구성되며, 1호선 종로5가역 8번출구 도보 10초 이내의 초역세권 입지다. 대로변 오피스텔인 종로5가역 하이뷰 더(THE)광장은 전용면적기준 18.97㎡이며 서울의 명소중 하나인 광장시장 상권 바로 옆 초입지다. 상가는 지하 1층~지상 2층에 공급되며 총 20개 점포로 구성된다. 서울 전 지역으로 진출입하기 수월하고 CBD(종로 주요 업무지구)로 출퇴근하기도 용이하다. 도심과 동대문 상권을 배후로 두고 있고 반경 5㎞ 내 예상 임차 수요는 대학생, 공공기관, 업무지구 종사자 등 31만명으로 추산된다. 개발 호재도 많다. 서울 종로와 을지로 등 노후화된 지역재개발사업과 도시정비사업 추진 등이 이어지고 종로구 예지동 세운재정비촉진지구 통합 개발도 추진되고 있다. 문의 010-2732-9283

디밸리 신독산역 조감도

●디밸리 신독산역=서울 금천구 독산동 일대 ‘디밸리 신독산역 오피스텔’이 분양중이다. 당 사업지는 2024년 개통하는 신안산선 신독산역에서 도보 1분 거리에 위치한다. 신안산선은 그간 열악하기만 했던 경기 서남부 지역에서 서울 서남부 지역으로의 이동을 발 빠르게 만들어줄 수 있는 복선전철이다. 3조가 넘는 사업비가 투자되는 신안산선은 안산·시흥~여의도 44.7㎞를 잇는 노선으로 신독산역 등 정거장 15곳이 새로 설치된다. 신안산선 개통 시, 한양대∼여의도 25분, 원시∼여의도 36분 등 이동시간이 기존대비 약 50~75% 이상 단축된다. 한편, 사업지 중심의 G밸리는 금천구, 구로구, 구로디지털산업단지 등 옛 구로공단 일대를 일컫는다. 현재 롯데정보통신, 넷마블게임즈, 컴투스 등 기업 약 1만2000개와 종사자 약 16만 명이 모여 있는 국내 중소벤처기업 클러스터이자 패션디자인산업(2단지)과 지식·정보통신산업전문단지(3단지)로 개발 중이다. 또한, 디밸리 신독산역 오피스텔에서 도보 4분 거리에 자리한 현대지식사업센터는 300여 업체가 입주, 약 6000명의 종사자가 근무하여 넉넉한 배후수요를 품고 있다고 할 수 있다. 신안산선이라는 교통 호재 외에도 개발호재가 있다. 독산동 일대 우시장이 총 375억 원이 투입되는 도시재생 뉴딜사업 지역이자, 국토교통부가 주관하는 ‘생활밀착형 도시재생 스마트기술 지원사업’ 공모에 선정돼 추가로 12억 5000만 원의 사업비까지 투입되는 것. 지하 3층~지상 15층 규모의 해당 오피스텔은 20㎡ 144실, 전용 28~29㎡ 36실로 다양한 평면을 제공한다. 특히 일반적으로 오피스텔 층고가 2.3m인데 비해 0.8배 높은 2.7m 특화설계를 적용해 개방감을 높이고, 가스보일러를 외부에 설치해 공간 활용도가 더욱 커졌다. 풀퍼니시드와 풀옵션 가전은 기본, 공간시스템 창호(3중 유리 및 외측1면 로이강화유리)를 설치했다. 또한, 에너지효율등급이(1+우수등급)으로 녹색건축물로 인증 받은 건물로 에너지를 절감해 관리비를 줄여줄 수 있다. 문의 1800-6441

-레지던스-

해운대 엘본 더 스테이 조감도

●해운대 엘본 더 스테이=부산의 강남인 해운대에 생활숙박시설인 엘본 더 스테이가 홍보관을 4월 오픈하고 본격적인 분양절차에 들어간다. 엘본 더 스테이는 부산광역시 해운대구 중동에 지하 3층~지상 34층 1개 동, 전용면적 28~36㎡ 총 329실 규모로 조성되는 생활숙박시설이다. 부산지하철 2호선 해운대역의 역세권이자 해운대 해수욕장을 도보 5분대로 이용할 수 있는 바다생활권, 풍부한 인프라를 자랑하는 '젊음의 거리' 구남로 최중심부를 차지한 알짜 입지가 강점이다. 사계절 체류형 해양복합관광시설을 지향하는 '오시리아 관광단지' 조성사업, 해운대 우동~중동 일대 재개발 및 재건축사업 등 주변 개발호재도 풍성해 시세차익 등 높은 미래가치도 기대할 수 있다. 숙박업이나 임대업을 계획할 때 가장 먼저 따져봐야 할 부분은 '접근성'이다. '엘본 더 스테이'에서 해운대역 3번 출구까지는 도보로 3분이 채 걸리지 않는다. 주변으로 신해운대역, 해운대시외버스터미널, 동해고속도로, 동해남부선, 그린레일웨이, 산성터널 등 대중교통 및 도로교통망도 다양하게 구축돼 있다. 여기에 2023년경 김해공항을 30분대에 오갈 수 있는 김해신공항 고속도로까지 완공되면, 관광객이나 출장객은 물론 1~2인가구의 주거수요 흡수에도 더욱 유리해진다. '엘본 더 스테이'는 용평리조트 등을 통해 차별화된 설계와 건설 노하우를 입증했던 선원건설이 시공을 맡아 최신, 최적의 평면과 초특급 오션뷰 프리미엄을 선사한다. 소형임에도 독립된 방과 거실이 별도로 구성돼 개별공간 활용이 용이하며, 지상 4~5층과 6~7층에는 피트니스센터 등 부대시설과 옥외 휴게공간이, 34층 최상층에는 오픈bar와 스카이라운지, 인피니티 풀 등이 조성돼 고품격 '해운대 라이프'의 정수를 누릴 수 있다. 문의 1811-1373

-초소형 아파트-

목동 에버하임 투시도

●목동 에버하임=서울시 양천구 목동 966번지 일대에 3억원대로 시작하는 소형 아파트인 목동 에버하임이 분양중에 있다. 총 117세대가 공급되며 지하 3층에 지상 11층으로 소형 아파트인 공동주택이 3층~11층에 배치되고 지하 3층~지하 2층 자주식 주차장 114대가 가능해 사실상 전세대 주차가 가능한 셈이다. 총 7타입, 1~2인 가구 선호도가 높은 원룸과 투룸으로 공급되며 실사용면적(전용면적+서비스) 기준으로 30.40㎡~56.51㎡이며 9호선 급행이 서는 염창역 4번출구 도보 2분거리 역세권 입지다. 9호선 급행을 이용시 당산역 11분, 여의도역 14분이면 도달이 가능하고 강북횡단선이 개통예정에 있는 9호선 등촌역도 도보로 이용이 가능하다. 계약과 동시에 입주가 가능한 후분양 아파트로 염창초, 백석초, 등촌중 등 우수한 교육환경과 목동 깨비시장, 목동 제일시장, 이마트 가양점, 팩토리 아울렛 등 편리한 생활인프라도 갖췄다. 압도적인 임대수요도 확보했다. 김포공항 및 마곡지구 등 약 16만명, 여의도 금융산업 종사자 약 15만명, 목동 IT등 약 8.6만명, 상암 DMC 미디어산업 약 4.4만명 등 풍부한 임대수요를 확보했다. 목동문화체육센터와 목동 중합 운동장도 편하게 이용할 수 있는 장점을 가지고 있다. 양천구 및 강서구, 마포구 일대의 생활 인프라를 누리기에 적합하고 김포국제공항도 멀지 않다. 공항대로로 올림픽대로까지 차량 10분이면 진입할 수 있으며, 편리한 교통 외 생활 편의성도 우수하다고 평가 받고 있다. 교통호재 및 개발호재도 풍부하다. 월드컵대교가 오는 12월에 개통예정에 있고 강북횡단선(목동~청량리 2021년 착공예정)과 원종홍대선(서부광역철도) 개발 예정에 있으며 인근 양천구 목3동이 도시재생 뉴딜사업에 선정되었다. 문의 010-2732-9283

-섹션 오피스-

DMC 스타비즈 향동지구역 광역 조감도

●DMC 스타비즈 향동지구역=대림산업이 시공에 참여한 경기도 고양시 덕양구 향동지구 내 섹션오피스 ‘DMC 스타비즈 향동지구역’을 5월 중 공급할 예정이다. ‘DMC 스타비즈 향동지구역’은 향동공공택지지구 상업지역 3-2, 4-1/2, 5-1, 6-1, 7-1블록에 위치하며, 지하 5층~지상 15층 규모로 각각 공급한다. 업무시설과 근린생활시설로 구성되며, 이번 물량은 3-2, 4-1/2, 6-1블록으로 업무시설 총 950실과 상업시설 총 238호가 먼저 분양에 나선다. 사업지가 위치하는 향동지구는 면적 117만8000㎡, 약 9,000가구 규모로 서울 은평구 수색동과 도로 하나를 사이에 두고 맞닿아 있어 서울생활권이 가능한 지역이다. 지난해 3기 신도시로 추가 지정 받은 창릉신도시가 바로 위 편으로 교통을 비롯한 각종 개발 호재의 수혜지로 떠오르고 있으며, 마포구 상암 DMC와 인접해 대규모 산업클러스터를 형성할 예정이다. 특히, 교통 개발 호재는 향동지구의 가치를 높이고 있다. 고양시청에서 새절역까지 들어서는 고양선 향동지구역(예정)이 사업지 바로 옆에 위치한다. 향동지구역을 이용해 2028년 개통확정이 된 서부선 새절역이 한정거장거리에 위치해 있어 여의도, 홍대 등을 20분 내외로 이용 가능해 서울 중심부로 이동이 편리하다. 또한, 이달 초 국토교통부가 경의·중앙선의 향동역 신설을 승인하면서 멀티 역세권으로써 더 넓은 교통망을 갖추게 된다. 최근에는 상암 DMC와 향동지구를 순환하는 순환버스도 증차됐으며, 이 외에도 수색로, 강변북로, 내부순환 도로를 통해 더욱 빠른 광역 교통망을 갖추고 있다. 배후수요도 풍부하다. 향동지구 내 2만 5000여 명의 배후수요를 비롯해 545개의 기업과 종사자 4만여 명에 이르는 국내 최대 방송문화단지 상암DMC가 근접해 있어 수요 선점에 용이할 예정이다. 주변으로 창릉신도시, 마곡지구 등의 업무지구로도 빠른 이동이 가능해 광역 배후수요를 갖추고 있다. 문의 1833-9407