미니바람, 아파트에 이어 오피스텔도 다운사이징 가속화

최근 아파트에 이어 오피스텔도 다운사이징이 가속화되면서 미니 바람이 불고 있다.      

관련 업계에 따르면 최근 전국 오피스텔의 면적별 평균 수익률이 소형일 수록 높게 나타나자 싱글족과 신혼부부 수요를 노린 소형 오피스텔 분양 공급이 이어지고 있다.

지난해 2월 기준 전국 오피스텔의 면적별 평균수익률은 전용 20㎡ 미만의 초소형이 6.14%, 21~40㎡ 5.75%, 41~60㎡ 5.46%, 61~85㎡ 5.07% 순으로 높았고, 85㎡ 이상은 평균수익률이 4.24%로 가장 낮았다.

작고 실용적인 것을 찾는 것과 함께 ‘소형화’ 열풍이 사회적 트렌드로 자리잡으면서 주거비 부담을 줄일 수 있는 소형 오피스텔이 주목을 받는 덕분인데 이 같은 소형 면적에 대한 수요는 당분간 지속될 전망이다.

다만, 공공기관 및 기업, 쇼핑시설 등 인구가 유입되는 시설을 갖추고 있어 고정적인 임대수익뿐 아니라 가격 상승까지 기대해볼 수 있는 지역을 유심히 살펴 투자하라는 것이다.     

실제 원룸형 오피스텔의 전용면적이 17㎡까지 줄어들었는데 전용면적 33㎡ 위주로 분양되던 10년 전에 비해 절반 수준으로 작아진 것으로 나타났다.                          

땅값, 건축비 등 비용은 계속 오르지만 월세는 제자리여서 크기를 줄이는 방법으로 과거 수준의 분양가와 수익률을 유지하는 것이다. 예전보다 건축기술이 좋아져 작은 평형에도 필요한 시설을 모두 넣을 수 있다는게 건설업계의 견해다. 

부동산업계에 따르면 10년 전 전용 26~33㎡ 규모였던 원룸형 오피스텔 최소 면적이 5년 전 전용 24㎡로 줄어들더니 3년 전엔 전용 20㎡로 작아졌다.      

지난해에는 마지노선이라고 여겨지던 전용 20㎡가 붕괴되면서 전용 17㎡(약 5평) 규모도 많이 나오고 있다.      

대표적으로 대우건설이 서울 가산동에서 분양 중인 ‘가산 센트럴 푸르지오시티’ 오피스텔의 경우 전용면적은 17~35㎡에 불과한데 그중에서도 전용 17㎡가 1396실로 전체 분양 호실(1454실)의 96%에 달한다.

한화건설이 지난해 10월 서울 영등포에서 공급한 ‘영등포뉴타운 꿈에그린’ 오피스텔(111실) 역시 전용 18㎡ 40실이 주력 평형이었으며 마포구 대현동에서 분양한 ‘이대 파라타워’(143실)도 최소 평형인 19㎡가 110실로 가장 많았다.      

송파구 방이동에서 분양한 ‘잠실 엘루이시티’ 역시 전용 17㎡가 197실 포함됐다. 2016년 가을 나온 서울 장위동의 ‘석계역 한일 노벨리아시티’와 경기 하남 망월동의 ‘미사역 마이움 푸르지오시티’도 전용 18㎡부터 분양을 시작했다.

10년 전 서울 신도림동에서 분양한 ‘신도림푸르지오 1차’ 오피스텔은 전용 27㎡부터 공급했다. 이 같은 소형 평형은 15실에 그쳤다. 송파구 문정동에서 2013년 7월 입주한 ‘송파 푸르지오시티’는 전용 24㎡부터 분양했으며 같은 지역의 ‘송파 파크하비오 푸르지오’(2016년 9월 입주)는 전용 20㎡가 최소 면적이다.

건설회사들은 오피스텔 분양가의 마지노선을 강북권 1억5000만원, 강남권 3억원으로 여기고 있다. 이 가격을 넘어가면 연 수익률 4~5%를 맞추기 어렵다. 받을 수 있는 임대료에 한계가 있어서다.      

땅값이나 건축비 등 오피스텔 건설원가가 계속 오르는데도 건설사가 분양가를 높일 수 없는 이유인데 건설사들은 대안으로 오피스텔 크기를 줄이는 방법을 선택하고 있다.

다행히 설계 기술이 발달하면서 전용 17㎡에 불과한 면적에도 수납·주방·욕실 등 필요한 공간을 모두 넣을 수 있게 됐다.안목치수를 적용하는 점도 임차인이 덜 좁게 느끼는 이유라고 전문가들은 설명했다. 과거 오피스텔 전용면적은 중심선치수로 계산했다. 

안목치수란 벽 두께의 중간부터 시작해 면적을 계산하는 방법이다. 그러나 2015년 4월부터 벽 안쪽부터 면적을 계산하는 안목치수가 도입됐는데 중심선치수로 계산했을 때보다 전용면적이 5% 안팎 늘어난다.

다양한 커뮤니티 시설도 전용면적 축소로 인한 불편함을 만회하고 있다. 최근 공급되는 오피스텔은 물품 보관창고 등을 실마다 마련하거나 피트니스센터, 골프연습장, 게스트하우스 등을 갖춘다.

그러나 전용면적이 더 이상 작아지긴 힘들 것으로 업계에서는 내다봤다. 전용 17㎡ 이하로 줄어들면 수납 주방 샤워 공간 중 하나를 빼야 하기 때문에 투자자나 세입자들이 외면할 가능성이 높아서다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “아파트를 닮아가는 주거용 오피스텔의 특성상 미니바람이 불면서 업체간 공간활용를 높이는데 주력하고 있으며 소형 오피스텔의 경우 상대적으로 소액의 자금을 갖고 투자할 수 있기 때문에 노후 안정적인 수익 확보를 위한 투자 에너지가 높다”고 분석했다.   

  

수도권 공급중인 소형 오피스텔 현황  

   

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.        

오류동역 솔하임 조감도

●오류동역 솔하임=서울에서 보기 드문 2억원대 투룸형 소형아파트가 신규 분양돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. (주)삼전건설이 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 2억대 투룸형 소형 아파트 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 인근 빌라값으로 소형 아파트를 내집마련 할 수 있는 기회로, 신혼부부 등 수요층의 반응이 뜨겁다. 대지면적 2077.00㎡, 연면적 2만6013.473㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며 도시형 생활주택 108세대, 오피스텔 216실, 총 324세대(전용면적 20~48㎡로) 구성된다. 전용면적은 20~48㎡로 동일하다. E타입의 경우 3베이로 설계돼 공간 활용도가 우수하다. ‘오류동역 솔하임’은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치하는 초역세권 입지를 지녔다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 또한 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝게 위치해 있어 도로교통도 우수하다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장를 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 산업단지에 종사하는 16만 여명의 종사자로 인해 임대수요도 풍부할 것으로 예상된다. 더불어 ‘오류동역 솔하임’이 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 84,139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 여기에 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 서울 구로구의 ‘오류동 솔하임’은 소형의 1룸(원룸)과 2룸(투룸) 등 실속형 공간 구성을 선보이며 일부세대의 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계해 세대 내부 공간 활용성을 높일 전망이다. 또 직장인과 대학생, 젊은 부부 등 입주민의 편리한 주거생활을 위해 주방과 거실, 욕실 등에 풀옵션 빌트인 시스템을 적용할 예정이다. 입주민 안전을 위해 단지 출입구와 지하주차장 등 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 최첨단 방범 보완 시스템도 적용된다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 서울에 위치한 투룸형 소형아파트인 오류동 솔하임의 분양가는 인근 단지 대비 저렴한 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 공급되며 중도금 50% 무이자 융자 혜택을 제공해 투자부담을 낮췄다. 또한 서울 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 동시에 세대 내부 설계도 혁신 평면을 적용해 주거 편의성도 높였으며 입주는 2020년 11월 예정이다. 문의 1800-2950

●잠실 엘루이시티=구시가지로 대표되던 방이동 상권 일대에 신규 수익형 부동산인 '잠실 엘루이시티'가 공급되며 수요자 몰이에 나서고 있는 모습이다. 송파구 방이동에 위치한 '잠실 엘루이시티'는 지하 3층~지상 16층 전용면적 17~25㎡ 273실과 근린생활 시설로 구성되어 있다. 방이동 먹자골목 상권은 송파구 대표상권으로 풍부한 유동인구를 자랑한다. 반경 500m 내 송파구청 및 오피스 밀집권역이 위치하고 있으며, 단지 북측으로는 2,800여 가구의 아파트와 남측으로는 다세대·연립이 밀집되어있는 지역으로 수익형 부동산으로서의 뛰어난 미래가치를 자랑한다. 특히 제2롯데월드 준공과 함께 방이동 상권도 광역수요들이 몰려들면서 인근의 배후수요뿐만 아니라 유동인구까지 더 높아지고 있는 상황이다. 특히 '잠실 엘루이시티'는 방이동 상권의 축을 이루고 있는 중심도로와 인접하고 있어 우수한 집객력이 기대된다. 인근으로는 2호선과 8호선 환승역인 '잠실역'이 위치하고 있으며 9호선 연장도 계획되어 있어 향 후 트리플 역세권 수혜까지 기대되는 상황이다. 특히 광역적인 랜드마크로 발돋움한 '제2롯데월드'의 경우 백화점과 각종 브랜드 상권의 밀집지로 식음료 위주의 상권으로 발전한 방이동 상권과 유동인구 상호연계가 가능해 동반성장이 가능하다는 것이 업계의 중론이다.   

   

●운정신도시 월드스테이=경기 파주 운정신도시에서 오피스텔 ‘월드스테이’가 분양 중이다. 지하 4층~지상 14층, 전용면적 기준으로 19.89㎡·24.84㎡, 총 240실로 이뤄졌으며 생활편의시설 2개 층도 들어선다. 특화 설계를 도입해 비슷한 규모의 오피스텔 중 편의시설 등이 뛰어나며 기존 오피스텔보다 35㎝ 높은 2.8m 층고가 적용된다. 고급스러운 자재와 다양한 설비가 제공된다. 원목 적용 빌트인 가구, 천연 대리석 현관 바닥, 에너지 관리기능 등 다양한 시스템을 기본 옵션으로 완비했다. 시스템 냉난방기와 건조기 겸용 빌트인 세탁기, 스타일러, 43인치 벽걸이 TV 등 최신 가전도 제공된다. 운정신도시 최초로 SK텔레콤과 사물인터넷(IoT) 업무 협약을 맺어 스마트홈을 구현한다. 편복도 구조를 도입해 소음 문제를 최소화했다. 1실에 1대 주차 시설을 갖췄다. 단지 인근엔 일산신도시와 월롱, 선유, 축현 산업단지 등 10여 개의 파주 산업단지가 있다.