오피스텔 규제시대에도 역세권은 분양불패(分讓不敗)

아파트에 이어 오피스텔도 규제 대상에 포함되면서 위축이 불가피 할 전망이다. 하지만 역세권 오피스텔은 무술년 새해에도 강세를 보이도 있다.     

 

부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 말이 있듯이 입지가 부동산 투자에서 차지하는 비중은 매우 높은데 그중에서도 지하철역과 가까운 입지적 장점은 최고의 입지로 선호되고 있다.

특히 오피스텔 시장에서는 역과 가까울수록 전통적인 흥행 요소로 꼽힌다. 지금처럼 오피스텔 공급이 증가하고 있는 시점이라 리스크를 최소화하기 위해 옥석가리기가 필요한 시점에서 역과 가깝다는 입지 조건을 갖춘 단지로 투자자들의 관심의 쏠리고 있는 것이다.      

여기에 역을 중심으로 지역 내 핵심 기반시설이 조성되기 때문에 입주민들의 주거 편의성까지 높은 만큼 임차인 모집이 수월하다.     

오피스텔의 주 수요층이 직주근접을 따지는 20~30대 젊은 직장인인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권 입지에 대한 임차 선호도가 높아 공실 걱정 없이 꾸준히 임대 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

실제로 금융결제원 자료를 보면 역과 가까운 오피스텔일수록 높은 경쟁률을 기록하며 인기를 증명하고 있다.      

한 예로 지난해 9월 부산지하철 하단~녹산선, 강서선 환승역이 인근에 분양한 ‘명지 더샵 퍼스트월드’ 오피스텔 역시 최고 269대 1의 높은 청약경쟁률을 기록했다.     

SK건설이 지난해 10월 인천시 연수구 송도동 일대에서 선보인 ‘송도 SK뷰 센트럴’ 오피스텔은 180실 모집에 9266명이 몰리며 평균 51.3대1의 높은 경쟁률을 기록했는데 단지는 인천지하철 1호선 인천대입구역과 복합환승센터를 도보로 이용 가능한 역세권으로 입지여건이 우수하다는 평가를 받았다.     

올 1월 SRT(수서발 고속철도) 동탄역 역세권에 분양한 ‘동탄역파라곤’ 스마트 주거형 오피스텔의 경우 110실 모집에 4681명이 몰리며 평균 42.5대 1로 청약경쟁률을 기록하고 계약시작 4일만에 완판됐다.

역과 가까울수록 높은 수익률도 좋다. 부동산 114자료를 보면 현재(2018년 1월 기준) 지하철 8호선 강동역 인근에 위치하고 있는 역세권 오피스텔인 서울 강동구 천호동 ‘비전그린’(2004년 1월 입주) 오피스텔 전용면적 26㎡의 임대수익률은 8.27%다. 이는 서울시와 강동구 오피스텔 임대수익률은 각각 4.78%, 4.97%를 웃도는 수치다.

또, 지하철 7호선 신중동역이 단지 앞에 위치하고 있는 경기 부천시 중동 ‘블래스랜드’(2005년 1월 입주) 오피스텔 전용면적 32㎡의 임대수익률은 8.27%의 높은 수익률을 보이며 경기도(5.11%)와 부천시(5.44%)의 오피스텔 임대수익률을 상회한다.     

장경철 부동산일번가 이사는 “오피스텔 임대수요자 대다수가 직장인, 대학생, 신혼부부들이라 출·퇴근이 편하고 상업시설을 이용하기 쉬운 역세권 오피스텔을 찾다보니 타지역 오피스텔에 비해 공실률이 낮다“라며 “1% 저금리시대 역세권 오피스텔과 같은 입지 좋은 곳에 투자해 임대료 외에 향후 시세차익도 노려보는 것을 추천한다“라고 말했다.     

수도권 역세권 입지 분양중인 오피스텔 현황     

 

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다. 문의 1800-2950

●가산 센트럴 푸르지오시티=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다. 문의 1600-2463

오류동역 솔하임 조감도

●오류동역 솔하임=(주)삼전건설이 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 2억대 투룸형 소형 아파트 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 인근 빌라값으로 소형 아파트를 내집마련 할 수 있는 기회로, 신혼부부 등 수요층의 반응이 뜨겁다. 대지면적 2077.00㎡, 연면적 2만6013.473㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며 도시형 생활주택 108세대, 오피스텔 216실, 총 324세대(전용면적 20~48㎡로) 구성된다. 전용면적은 20~48㎡로 동일하다. E타입의 경우 3베이로 설계돼 공간 활용도가 우수하다. ‘오류동역 솔하임’은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치하는 초역세권 입지를 지녔다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 또한 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝게 위치해 있어 도로교통도 우수하다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장를 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 산업단지에 종사하는 16만 여명의 종사자로 인해 임대수요도 풍부할 것으로 예상된다. 더불어 ‘오류동역 솔하임’이 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 84,139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 여기에 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 서울 구로구의 ‘오류동 솔하임’은 소형의 1룸(원룸)과 2룸(투룸) 등 실속형 공간 구성을 선보이며 일부세대의 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계해 세대 내부 공간 활용성을 높일 전망이다. 또 직장인과 대학생, 젊은 부부 등 입주민의 편리한 주거생활을 위해 주방과 거실, 욕실 등에 풀옵션 빌트인 시스템을 적용할 예정이다. 입주민 안전을 위해 단지 출입구와 지하주차장 등 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 최첨단 방범 보완 시스템도 적용된다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 서울에 위치한 투룸형 소형아파트인 오류동 솔하임의 분양가는 인근 단지 대비 저렴한 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 공급되며 중도금 50% 무이자 융자 혜택을 제공해 투자부담을 낮췄다. 또한 서울 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 동시에 세대 내부 설계도 혁신 평면을 적용해 주거 편의성도 높였으며 입주는 2020년 11월 예정이다. 문의 1800-2950

  

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다.  현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 1811-1823