수익형 부동산 투자시 버려야 할 7가지 편견들
브릿지경제신문 11월 27일자 기고물
최근 정부가 ‘가계부채 종합대책’을 통해 주택시장뿐 아니라 수익형 부동산에도 대출 요건을 강화할 계획을 나타내면서 그 동안 규제와 무관했던 수익형 부동산 투자에도 적신호가 켜지고 있다.
그럼에도 여전히 주택 시장의 불확실성이 워낙 큰 만큼 상대적으로 규제가 덜하고 안정적인 수익 창출이 가능한 수익형 부동산의 인기는 계속될 것으로 업계는 전망하고 있다.
또한 시중 유동성이 풍부한데다 예금금리가 여전히 제자리 걸음인 것도 수익형 부동산의 인기를 견인하고 있다.
하지만 정착 수익형 부동산의 인기는 높아지고 있지만 투자만 하면 성공하겠지라는 선입견과 눈에 보이는 것만 신뢰하는 착시현상 즉 편견을 버려야 한다는 업계의 조언도 나오고 있다.
업계에 따르면 수익형 부동산 투자시 버려야 할 대표적인 7가지 편견으로 ▲무조건이 역세권은 좋다 ▲오피스텔 투자는 상층부에 해야 한다 ▲영화관, 할인점 등이 입점하면 무조건 상권이 형성된다 ▲상가투자는 1층에 해야 한다 ▲대단지 단지내 상가는 무조건 좋다 ▲규모가 큰 상가가 좋다 ▲유동인구가 많으면 무조건 좋다 등을 꼽았다.
먼저 수익형 부동산 투자는 무조건이 역세권이 좋다는 편견이다. 역세권은 기본적인 임대수요나 유동인구를 보장하지만 단지 역세권이라는 이유만으로 분양가나 투자금이 많이 들게 된다. 또한 최근에는 신설 노선이나 기존 노선의 연장으로 역세권이 우우쭉순으로 형성되어 검증이 안된 소위 무늬만 역세권인 경우도 적지 않다.
따라서 단순히 역세권이라고 투자하기보다는 인근 수요층들을 유입할 인프라를 갖춘 역세권인지를 따져봐야 하며 역세권이 아니더라도 대기업 투자지역나 산업단지 등의 조성으로 고용창출로 인구가 늘어나는 지역을 눈여겨 보는 방법도 현명해 보인다.
두 번째로 오피스텔 투자는 상층부에 해야 한다는 편견이다. 최근에 공급되는 오피스텔은 거의 주거용으로 보면 된다. 아파트 분양가와 전세가가 상승하면서 오피스텔로 주거지를 선택하는 경우가 늘고 있기 때문이다. 또한 1~2인 가구가 급증하는 것도 주요 원인이다.
오피스텔도 주거용이라는 인식이 강해지면서 아파트 못지 않은 설계나 커뮤니티 시설을 갖춘 경우도 많아 선호도가 높아지고 있는 추세다.
흔히 오피스텔 투자도 아파트처럼 상층부에 투자를 해야 한다는 인식이 강하다. 하지만 실거주가 아닌 투자처로 보면 상황이 달라지게 된다.
오피스텔 분양업체들은 분양가 책정 시 일반적으로 저층과 고층의 가격차를 5~20%까지 두지만 정작 입주 후 임대료는 거의 대동소이한 동조현상이 일어나고 있어 분양가 대비 수익률은 저층부가 높은 경우도 적지 않다.
세 번째로 영화관이나 할인점 등이 입점하면 무조건 상권이 형성된다는 편견이다. 역세권 주변이나 대단위 아파트 인근 대형 상가의 경우 영화관이나 할인점을 입점시키는 경우가 많다. 하지만 상가투자는 어느 단면적인 분석만 가지고 투자에 임했다가는 낭패를 보기 십상이다.
사실 분양을 하는 입장이나 분양을 받는 입장에서는 상당한 잇점으로 작용을 할 수는 있다.
그러나 최근에는 오히려 상권활성화를 저해하는 역기능을 보여주고 있다. 그러면 왜 이러한 현상이 발생을 했는가? 의외로 정답은 쉽게 찾을 수 있다.
고객이 영화관이나 할인점을 찾는 목적을 생각해보면 간단한데 영화관이나 활인점만 이용하는 목적형 고객들로 상가의 고객유인 형태중에 하나인 샤워효과나 분수효과가 먹히지 않았다는 것이다.
상가내에 영화관이나 할인점 등을 임점시키는 이유는 상가 전체를 살리기 위한 보조적인 수단이 되어야 하는데 오히려 ‘죽써서 개주는 꼴’이 된 것이다. 오직 업종 차별화와 자체 경쟁력을 가져야 이러한 시설물들의 시너지 효과를 동시에 누릴수 있다고 본다.
네 번째, 상가투자는 1층에 해야 한다는 편견이다. 상가는 1층이 당연 분양가가 높게 책정되고 오피스텔, 도시형 생활주택 등은 상층부가 분양가가 높이 책정된다.
최근들어 과거에 비해 1층과 상층부과의 분양가 차이가 벌어지고 있는 점과 에스컬레이터 등의 설치로 접근성이 개선되고 SNS의 생활화로 층별 업종의 영역이 사라지고 있다는 점도 더 이상 1층이 상가투자의 대세는 아니라는 것은 반증해준다.
1층 상가가 아니더라도 사람들이 찾아다니는 병의원, 학원, 금융회사 등에 빌려주면 수익을 극대화할 수 있기 때문이다.
다섯 번째, 아파트 세대수가 많으면 단지 내 상가가 좋을 거라는 편견이다. 1,000세대 이상의 대단지 단지 내 상가는 일정한 배후세대를 확보할 수 있다는 점에서 투자자의 관심이 높다.
그러나 신도시나 택지개발지구 등의 입점 초기에는 단지 내 상가 이외의 상권이 채 만들어지지 않은 상태라서 변수를 잘 체크해야 한다. 지금은 주변에 근린상권의 형성이나 대형 할인점이 없어도 더욱 강한 상권의 형성을 고려하지 않은 경우가 생기기 때문이다. 그러므로 세대수에만 의존한 의사결정은 지양하는 게 좋다.
여섯 번째로 규모가 큰 상가가 좋다는 편견이다. 최근 상가들을 보면 대형화 추세가 많다. 규모가 크면 소비층의 다양한 욕구를 충족시키는데 유리하다는 판단에서다. 그러나 지나치게 많은 점포 수는 임차인의 유치에 실패하여 공실이 증가함은 물론 심지어는 경제적인 부담으로 경매로 나오는 매물이 증가하고 있는게 현실이다.
또 이런 대형상가가 실패하면 지역상권에도 커다란 암초로 작용을 한다. 그러므로 경쟁력없이 상가의 규모를 키우기 보다는 상가의 접근성과 쇼핑의 쾌적성, 동선의 차별성이 오히려 중요하다고 본다.
마지막으로 유동인구가 많으면 무조건 좋다는 편견이 있다. 하지만 유동인구가 많다고 반드시 좋은 상권이 형성되는 것은 아니라는데 문제가 있다. 유동인구가 많아도 흘러가는 인구에 많은 경우가 적지 않다. 오히려 유동인구가 적어도 고정고객을 만들 수 있는 입지가 오히려 낫다.
또 상가 주변에 흡입력이 강한 백화점, 대형마트 등이 있으면 오히려 영업경쟁력이 떨어질 수도 있어 주의가 요구된다.
