오피스텔 투자시 따져야 할 ‘5대 요소’ 알아보니

저금리의 지속으로 은행 예·적금 이자로는 수익을 내기 어려워지면서 보다 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 오피스텔이 인기를 끌고 있다. 

올해 1월 기준 오피스텔의 임대수익률은 전국 평균 5.1%로 나타났으며, 은행연합회자료를 보면 2월 기준 제1금융권 1년 정기예적금 금리는 2~2.2%(카카오뱅크)로, 전국 오피스텔 수익률과 비교하면 은행금리에 비해 2배보다 더 높은 셈이다.      

최근 분양 중이거나 건립 중인 오피스텔은 평면과 커뮤니티, 주차시설도 아파트 못지않게 우수하며 전용면적 59㎡ 이하 초소형 아파트 공급이 드문 데다 ‘혼족(혼자 사는 사람)’은 늘어나고 있어 수요도 탄탄해 전·월세난이 심각한 아파트 대체재로서도 인기다.

이 같은 장점에도 불구하고 전문가들은 오피스텔에 투자할 때 리스크가 존재하는 만큼 5가지 요소를 꼼꼼히 살펴 투자에 임할 것을 주문하고 있다.      

①희소성에 주목= 한동안 공급이 없던 지역에 분양되는 오피스텔은 새로운 오피스텔로 갈아타려는 대기 수요를 받을 수 있다. 게다가 입지와 교통이 좋고 각종 개발 호재가 있는 지역인 경우, 공실 우려없이 안정적인 수요를 얻을 수 있다. 

②풍부한 배후수요 등 입주여건= 오피스텔 투자에서 배후수요도 중요 여건이다. 어디에 위치하고, 주변에 무엇이 있느냐에 따라 수익률과 공실 등의 차이가 크게 나타날 수 있기 때문이다.   

   

도심 및 업무지구 주변, 산업단지, 대학가 등 배후 수요가 탄탄한 곳은 안정적인 수요와 함께 공실 부담을 크게 덜 수 있다.      

연계 대중교통이 잘 갖춰져 출퇴근이 편리하고, 쇼핑과 문화, 편의·교육시설이 밀집돼 있으면 임차인들의 주거 만족도가 높아진다. 산업단지나 업무지구 인근 오피스텔은 배후수요가 좋은 편이다. 직주근접의 장점과 함께 교통망이 잘 갖춰져 있어 주거 선호도가 높아서다.      

또한, 탄탄한 임대 기반을 갖추면 다른 지역보다 비싼 월세에도 임대인을 쉽게 구할 수 있다. 

③분양가 적정성= 오피스텔은 분양가의 적정성을 잘 따져야 한다. 대개 분양가를 검토할 때 아파트는 전용면적+주거공용면적을 합친 공급면적으로 3.3㎡ 당가를 계산하는 반면, 오피스텔은 총분양가에서 전용면적+주거공용면적+기타공용면적을 합친 계약면적으로 3.3㎡ 당가를 구한다. 계약면적으로 계산하다 보니 상대적으로 3.3㎡당 분양가가 저렴해 보이는 착시를 유의해야 한다. 

세금도 신경 써야 한다. 오피스텔은 취득세가 아파트보다 무겁다. 취득세와 지방교육세 등을 포함해 매매가의 4.6%를 세금으로 내야 한다. 반면에 아파트는 6억원 이하 전용면적 85㎡ 이하일 경우 1.1% 요율로 비교적 세금이 가볍다. 대신 양도소득세는 장점이 크다. 

     

오피스텔은 업무용으로 사용하고 있다면 기존 주택 외에 오피스텔이 추가로 있어도 다주택자가 되지 않을 수 있고, 9억원 이하 오피스텔 1실을 주거용으로 사용하고 있다면 양도차익이 있어도 2년 보유 요건을 채우면 비과세를 받을 수 있다. 주거용 오피스텔은 주택 매입임대 사업 등록이 가능하고, 전용면적 60㎡이하는 취득세 면제나 재산세 감면, 종부세 합산배제, 양도세 중과 배제도 가능하다.      

④임대수익률·주변 공급 여건 따져봐야= 오피스텔 매입 시에는 지역에 따라 실제 임대수익률 편차도 큰 만큼 반드시 현장에 나가 월세 수준 등을 확인하고, 구체적인 투자수익률 분석을 거치는 것이 좋다. 수익률을 따질 때는 초기 매입자금뿐 아니라 관리비용, 세금부담, 감가상각 등 추가적으로 소요될 제반 비용 등도 꼼꼼히 살펴야 한다.

또한 매입하려는 오피스텔 주변에 소형 주택 공급이 많은지도 체크해야 한다. 오피스텔 공급이 많은 곳은 물론이고, 경쟁 상품이라 할 수 있는 도시형 생활주택공급이 많은 곳도 되도록 피하는 것이 좋다. 공급이 많은 곳은 임대 수익은커녕 공실 우려가 높다. 임대가 자주 바뀌는 상황 역시 소득보다는 세금으로 빠져나갈 수 있다     

⑤일조권·조망권 확인해야=오피스텔은 통상 상업지역에 지어지는 경우가 많고, 용적률도 높아 고층 건물들이 밀집된 곳에 대부분 위치한다. 자칫 사방이 건물로 막혀 주거공간이 외부로 노출될 수 있고, 낮에도 빛이 잘 들어오지 않는 경우가 발생할 수 있다. 아무래도 일조권과 조망이 나쁘다면 세입자를 구하는데 애를 먹을 수도 있다. 

아울러 빌트인 제품과 수납공간은 넉넉한지, 임차인의 시각에서 살펴볼 필요가 있다. 냉장고, 에어컨 등 빌트인 제품 등이 잘 갖춰져 있는지 그리고 세입자가 사용하기 편리하게 배치가 돼 있는지도 꼼꼼하게 체크하는 것이 좋다. 또 여성 입주자가 늘어나고 있는 만큼 보안시스템도 잘 갖춰져 있는지도 확인하는 것이 좋다. 

장경철 부동산일번가 이사는 “수익형 부동산인 오피스텔에 투자할 때 신경 써야 하는 부분은 입지 여건과 공급과잉 여부인데 유동 인구나 수요층이 많은 곳, 주변 편의시설 등을 챙겨봐야 한다”며 “오피스텔이 공급되는 주변에 입주 물량이 많다면 당연히 임차인을 구하기가 어렵고, 임대료도 약세를 보일 공산이 크기 때문에 주변 경쟁 상품 공급 현황과 공실률, 임대료 수준 등을 잘 살펴봐야 한다”고 말했다.      

수도권에서 분양중인 알짜 오피스텔 현황      

엠퍼스트 플레이스 명동 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.   

   

●가산 센트럴 푸르지오시티=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다.     

오류동역 솔하임 조감도

●오류동역 솔하임=서울에서 보기 드문 2억원대 투룸형 소형아파트가 신규 분양돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. (주)삼전건설이 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 2억대 투룸형 소형 아파트 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 인근 빌라값으로 소형 아파트를 내집마련 할 수 있는 기회로, 신혼부부 등 수요층의 반응이 뜨겁다. 대지면적 2077.00㎡, 연면적 2만6013.473㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며 도시형 생활주택 108세대, 오피스텔 216실, 총 324세대(전용면적 20~48㎡로) 구성된다. 전용면적은 20~48㎡로 동일하다. E타입의 경우 3베이로 설계돼 공간 활용도가 우수하다. ‘오류동역 솔하임’은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치하는 초역세권 입지를 지녔다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 또한 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝게 위치해 있어 도로교통도 우수하다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장를 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 산업단지에 종사하는 16만 여명의 종사자로 인해 임대수요도 풍부할 것으로 예상된다. 더불어 ‘오류동역 솔하임’이 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 84,139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 여기에 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 서울 구로구의 ‘오류동 솔하임’은 소형의 1룸(원룸)과 2룸(투룸) 등 실속형 공간 구성을 선보이며 일부세대의 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계해 세대 내부 공간 활용성을 높일 전망이다. 또 직장인과 대학생, 젊은 부부 등 입주민의 편리한 주거생활을 위해 주방과 거실, 욕실 등에 풀옵션 빌트인 시스템을 적용할 예정이다. 입주민 안전을 위해 단지 출입구와 지하주차장 등 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 최첨단 방범 보완 시스템도 적용된다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 서울에 위치한 투룸형 소형아파트인 오류동 솔하임의 분양가는 인근 단지 대비 저렴한 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 공급되며 중도금 50% 무이자 융자 혜택을 제공해 투자부담을 낮췄다. 또한 서울 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 동시에 세대 내부 설계도 혁신 평면을 적용해 주거 편의성도 높였으며 입주는 2020년 11월 예정이다. 문의 1800-2950

  

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다.  현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다.