무술년 ‘수익형 부동산’ 투자 투톱 도시재생, 신도시

설 연휴와 동계 올림픽 이후 상가와 오피스텔을 포함한 수익형 부동산 시장은 약세로 돌아설까.    

  

그동안 초처금리 시대를 맞아 돈 굴릴 데를 찾던 수요자들을 끌어들인 수익형 부동산이 위축될 공산이 나오고 있는 가운데 주택시장과 같이 지역별 양극화 현상이 두드러질 전망이다.    

 

수익형 업계에서는 규제 강화에 따른 전반적인 부동산 시장의 위축과 시중 금리 인상에 따라 수익형 부동산도 다소 침체될 가능성이 나온다.      

우선 시중 금리 인상이 부정적인 영향을 줄 전망이다. 금융·부동산 업계에 따르면 통화당국은 올해 기준금리를 추가 인상할 것을 검토하고 있다.     

 

미국 연방준비위원회는 이미 연내 기준금리를 3~4차례 인상할 것을 공언한 상태다. 시중 금리가 오르면 대출 이자가 높아지고 투자 수익성은 하락할 수밖에 없다.     

 

정부가 상가 임차인을 보호하는 방향으로 상가건물 임대차보호법 개정을 추진하는 것도 불안요소다. 다만 신도시처럼 새롭게 상권이 형성되는 곳이나 도심 도시재생으로 개발 호재가 있는 지역은 적극적으로 투자에 나서볼 만하다고 전문가들은 조언한다.     

기준금리가 상승하면 대출자 입장에선 이자 부담이 늘어 수익률이 떨어지기 때문에 충분한 자금력이 없는 투자자에게는 불확실성을 키울 수 있다는 것이다.      

수익형 부동산 중에서는 여전히 상가나 오피스텔 투자가 유망할 것으로 진단했다. 임대료 수입뿐 아니라 확실한 개발호재를 잦춘 지역의 경우 매도할 때 발생하는 시세차익도 기대가 가능하기 때문이다. 게다가 세금을 줄이는 효과도 기대된다.      

여기에 상가나 오피스텔 등은 증여세와 상속세, 양도소득세의 절세 측면에서도 여타 부동산과 비교해 유리한 측면이 있다.      

수익형 부동산을 찾는 투자자들은 중소형 빌딩(꼬마빌딩)이나 구분 상가와 역세권 오피스텔 등에 가장 많은 관심을 보이고 있으며 지역별 시장 여건을 잘 살피고 투자할 필요가 있다.     

 

업계에서는 무술년 올해 투자 유망지역으로는 신도시와 도시재생으로 상권이 새롭게 형성되거나 더 활기를 띨 지역이 꼽혔다.      

서울의 경우 도시재생 관점에서는 서울 명동 및 충무로 일대, 성동구 성수동과 은평구 수색동이, 택지개발지구에선 경기 하남시, 경기도 판교신도시, 청라국제도시와 평택고덕국제신도시, 다산신도시, 동탄2신도시는 배후수요가 풍부하고 교통 접근성이 개선되는 지역으로 주목할 필요가 있다.      

다만 신도시나 택지지구의 투자는 상권이 자리를 잡기까지 시간이 걸려 장기적 관점에서 접근해야 한다.  

    

장경철 부동산일번가 이사는 “무술년에는 수익형 부동산의 변수가 적지 않고 공급 또한 만만치 않아 지역별, 상품별 양극화가 심화 될 전망이다”며 “만약의 금리인상을 대비해 상가나 오피스텔 투자시 자기 자본비율을 높이는게 중요하며, 상가는 선임대 상품을 오피스텔은 역세권 대단지 브랜드를 눈여겨 보는 것이 좋다”고 말했다.      

무술년 강세 지역 공급중인 수익형 부동산 현황      

-서울 내 도시재생-     

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산 및 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.     

●천호 엘림스퀘어2차(오피스텔, 도시형 생활주택)=지하철 5호선, 8호선 천호역 더블역세권 오피스텔, 도시형생활주택 ‘천호 엘림스퀘어2차’가 분양중이다. 서울특별시 강동구 천호동 416-12번지 외 2필지로 지하 2층~지상 13층으로 조성된다. 준공 예정일은 2019년 9월로 한강조망권으로 광나루 한강공원 등 천혜의 자연환경을 확보하였다. 일반상업지역, 천호 성내 재정비 촉진지구에 속해 있어 풍부한 배후수요를 확보하였다. 1~2인 가구가 가장 선호하는 소형 평형으로 오피스텔의 경우 전용면적 6.39평 규모로 조성되고 도시형생활주택은 6.49평으로 들어선다. 스마트한 시스템을 갖추고 발코니 공간까지 확장 시공하여 실사용 면적을 넓혔다. 전세대 시스템에어컨, 드럼세탁기, 전기쿡탑, 냉장고 등 풀옵션 빌트인으로 편리한 주거환경을 구축하였다. CCTV, 무인보안 시스템 등 첨단 보안시설을 갖추고 옥상정원, 공개공지를 통해 휴식 공간을 마련하고 주차 대수는 81대로 넉넉하다. 이마트, 백화점, 병의원, 먹자골목, 시장 등 쇼핑시설을 품고 있으며 다양한 편의시설이 들어서있다. 오피스텔, 도시형생활주택으로 수익형부동산의 최적의 입지조건을 갖추었다. 서울의 주요 중심업무지구까지 지하철 천호역을 이용해 빠르게 이동할 수 있으며 천호~하남 BRT(간선급행버스), 올림픽대로, 강변북로 등 광역교통망을 갖추었다. 강동첨단업무지구는 약 15000여명이 상시 종사 중으로 차량으로 10분 거리에 위치한다. 1만 6천여명의 강동엔지니어링, 고덕 상업업무복합단지(예정) 등 대기업 및 중소기업체들이 들어설 예정이다. 단지 바로 앞 천호 재정비촉진지구로 일대의 생활 환경이 개선될 전망이다. 2018년까지 정비구역계획 수립으로 재개발사업이 추진된다. 인근의 오피스텔의 경우 10~20년가량 노후화된 건물로 신규 입주 예정이 거의 없다. 특히 원룸형 단지의 물량이 적어 많은 임대 수요자들로 공실위험이 없다. 강동구는 강남4구로 떠오르고 있으며 곳곳에 재건축사업이 진행 및 계획되어 있어 미래가치가 풍부하다. 대학가 및 산업단지 등이 풍부해 1~2인 가구의 비율이 높아 신규 소형 오피스텔 및 아파트의 인기가 높은 지역이다.    

  

-서울 인접 신도시-     

●다산역 중원 듀플렉스(오피스텔, 상가)=8호선 다산역(예정)과 가장 가까운 거리에 위치하는 복층형 오피스텔 ‘다산역 중원 듀플렉스’가 오피스텔과 상가 분양 소식을 알려 눈길을 끈다. 다산역에서 불과 70m 떨어진 ‘중원 듀플렉스’는 지하 3층~지상 10층 규모로 총 224실을 공급한다. 1~3층은 다양한 편의시설이 들어서는 상가로 구성할 계획이다. 주거공간은 복층형 구조 설계와 중문 설치로 공간 활용도를 높였다. 또한 풀 옵션 및 풀 퍼니시드 시스템을 적용해 입주자들의 생활 편의를 배려했다. 역세권 오피스텔답게 우수한 교통 여건도 강점이다. 서울외곽순환도로를 통해 남양주, 구리, 토평나들목(IC)를 이용하면 서울 주요 도심으로 이동이 용이하며, 8호선 다산역(예정)이 오는 2022년 개통되면 서울 잠실까지 20분 대에 진입이 가능하다. 개통 예정인 제2경부고속도로 서울~세종 간의 시작점에 위치해 앞으로 교통 여건은 더욱 좋아질 전망이다. 주변환경은 다산역(예정)의 중앙광장을 중심으로 조성되는 수변공원 및 3개의 테마 공간들과 연결돼 있어 쾌적한 생활이 가능하다. 오피스텔이 위치한 다산진건지구는 향후 먹거리 타운 조성이 예정돼 있어 지역 발전에 대한 기대감도 높다.

     

●청라 현대썬앤빌 더 테라스 레이크(오피스텔, 상가)=현대BS&C(현대비에스앤씨)는 청라국제도시 C3-1-3~6블록에 전용면적 21~74㎡형 오피스텔 620실과 상업시설 136실(연면적 1만2796.19㎡) 등으로 구성된 ‘청라 현대썬앤빌 더 테라스 레이크’를 분양 중이다. 지하 6층~지상 17층 2개동 규모에 지하 1층~지상 2층에는 상가가 들어서고, 지상 3층부터 17층 까지는 오피스텔이 들어선다. 특히 테라스를 조성해 수변공원인 커낼웨이 조망 프리미엄(저층부 포함)과 테라스 평면 프리미엄을 동시에 확보했으며, 상가 역시 최신 트렌드에 맞춘 스트리트형 테라스 상가로 조성된다. 사업지인 C3-1-3~6블록은 7호선 시티타워역에 인접할 뿐 아니라, 청라국제도시의 랜드마크로 조성되는 청라 시티타워 및 대규모 복합쇼핑몰 스타필드 청라와 인접해 있어 청라국제도시에서도 입지가 매우 뛰어난 편이다. 청라 주민들의 휴식 및 여가 공간으로 높은 인기를 끌고 있는 커낼웨이 변에 위치해 뛰어난 조망과 생활환경을 갖췄다. 그동안 청라국제도시는 뛰어난 입지와 풍부한 개발호재에도 불구하고 사업 진행이 다소 지연돼 왔으나, 최근 들어 각종 개발 사업이 속도를 내며 수도권에서 가장 주목 받는 신도시로 각광 받고 있다. 지난해 스타필드 고양(9만1000㎡) 보다 81%가 넓은 스타필드 청라(16만5000㎡) 착공에 이어 연말에는 서울지하철 7호선 연장 사업이 타당성 조사를 통과했으며, 청라를 관통하는 유도고속차량(GRT)도 지난 5일 개통됨에 따라 부동산 가치 상승에 대한 기대감도 높아지고 있다. 게다가 오는 6월 청라시티타워가 착공을 앞두고 있고, 2020년에는 제3연륙교가  건설되는 등 청라를 둘러싼 다양한 개발사업이 순항 중이다.