임차인·소비주체 형성 7족(族) 잡는 수익형 부동산은

싱글족, 몰링족, 램블링족, 마이카족 등 저금리 기조로 수익형 부동산에 대한 관심이 커지는 가운데, 수익형 부동산 투자 성공여부를 결정짓는 7족(族)이 있어 눈길을 끌고 있다.

쏟아지는 부동산 물량 속에서 옥석을 가릴 기준이 될 만하다. 분양전문업체인 부동산일번가에서는 상가나 오피스텔 등에 고객이나 임차인 되는 ‘7족’을 정리했다.

부동산일번가에 따르면 싱글족은 오피스텔의 주요 임차인을 구성하며 몰링족이나 램블링족은 주로 스트리트형(거리형)이나 몰링형 상권에서 유모차족과 마이카족은 신도시·뉴타운 등 신흥 상권에서 넥타이족이나 하이힐족은 대도시 주요 역세권에 싱글족은 주로 주택가 상권에서 주된 고객을 형성하고 있다고 전했다.

▶싱글족(=나홀로족)=1인 가구가 빠르게 증가하면서 싱글족이나 나홀로족을 겨냥한 소형 오피스텔이 주목 받고 있다.

통계청 자료를 보면 지난 2016년 현재 우리나라 1인 가구수는 539만 7615가구로 전년(520만 3440가구) 보다 3.73% 증가했다. 지난 2000년까지만해도 1인 가구는 222만 4433가구에 불과했지만 △2005년 317만 675가구 △2010년 414만 2165가구 △2015년 520만 3440가구 등 5년 마다 100만 가구씩 증가하는 모습을 보이고 있다.

여전히 낮은 저금리 상황도 소형 오피스텔로 관심을 높이고 있다. 부동산 114자료를 보면 지난해 8월 기준 전용 20㎡ 이하와 전용 20㎡초과~40㎡이하의 전국 소형 오피스텔 수익률은 각각 5.68%, 5.34%로 오피스텔 평균(5.2%)를 상회하고 있는 것은 물론 1금융권 2년 만기 정기적금금리(은행연합회 기준, 최대 2.1%)를 큰 폭으로 웃돌고 있다.

매매가도 상승세다. 부동산114자료를 보면 지난해 8월말 기준 전용 20㎡이하 전국 오피스텔 매매가는 3.3㎡당 1033만원으로 지난 1년 전(2016년 8월, 3.3㎡당 985만원) 보다 4.87% 상승하며 이 기간 오피스텔 평균 상승률(2.77%)를 상회했다.

그렇다 보니 청약시장에서 소형 오피스텔의 인기는 높다. GS건설이 지난해 9월경 청약을 받은 경기도 남양주시 다산진건지구 주상-1블록에 선보인 '다산자이 아이비플레이스' 오피스텔은 270실 공급에 1만8391건이 접수돼 평균 68.1의 경쟁률을 기록, 아파트 평균 경쟁률(6.8대 1)을 크게 압도했다. 또 한화건설이 비슷한 기간 청약을 받은 전남 여수시 웅천지구의 '여수 웅천 디 아일랜드' 오피스텔 역시 총 171실 모집에 7181건이 접수돼 평균 42대 1의 높은 경쟁률을 기록했다.

몰링족 겨냥 업종들 이미지

▶몰링족=쇼핑, 외식, 문화 등을 한 곳에서 즐기는 ‘몰링족’들이 크게 늘면서 수익형 업계에 관심을 끌고 있다. 몰링족은 상업시설에서 모든 것을 원스톱(One-Stop)으로 해결하는 소비 계층을 일컫는 말이다. 이들은 특히 건강하면서도 이색적인 먹거리에 큰 관심을 보이며 음식 메뉴를 따라 쇼핑 동선을 결정하는데 경기 불황에도 두 자리수 매출 신장률을 보이며 효자 노릇을 톡톡히 해왔다.

▶램블링족=최근 상가투자는 여가 시간의 증대와 램블링족의 등장 등을 배경으로 전망이 밝은 수익형 부동산 상품으로 꼽힌다. 램블링족이란 쇼핑 등 특별한 목적 없이 상가나 백화점, 거리를 걷는 사람들을 일컫는 신조어로, 개방적인 분위기 속에서 즉흥적인 소비를 지향하는 것이 특징이다.

때문에 수익형 상가를 알아보고 있다면 점차 늘어나는 램블링족을 만족시킬 수 있는 컨셉이 있는지 따져봐야 한다. 이미 광교신도시와 판교신도시에는 프랑스 및 유럽을 컨셉으로 한 스트리트 상가가 마련되어 있어 많은 사람들이 방문하고 있는데 쇼핑뿐 아니라 문화와 여가, 외식 등을 한 곳에서 즐길 수 있다는 점 덕분이다.

외식업체 유모차 부대 사진

▶유모차족=유모차족은 아파트 밀집지 등 주거 지역 인근의 음식점, 카페 등으로 어린 자녀를 데리고 함께 나오는 주부들을 일컫는다. 이들은 아파트를 선택할 때도 쇼핑과 문화생활, 교통 여건 등을 중시하는데 이동하기 편리하고 여가와 쇼핑은 물론 자녀들의 놀이까지 가능한 상업공간을 선호한다.

넥타이부대 사진

▶넥타이족=서울 시내 오피스 밀집 지역인 역삼동·광화문·역삼동 등은 직장인 등 넥타이족이 주류를 이룬다. 그러다 보니 주말 장사보다 주중 장사를 위주로 점심 메뉴에서부터 회식 장소, 접대 문화에 이르기까지 남성들의 취향에 맞춰 업종이 구성된다.

하이힐 부대족 이미지

▶하이힐족=서울의 대표적인 오피스 밀집 지역에 우먼 파워가 세지고 있다. 여성 경제활동인구 증가에 따른 여성 직장인의 증가로 이 지역을 상징이 되고 있다. 지금은 넥타이 부대 못지않은 ‘하이힐 부대’가 상권의 주된 고객으로 등장하면서 여성 선호 업종으로 구분되는 매장들이 상권을 재편성되고 있다.

▶마이카족=개인 전용 자동차를 가진 무리나 또는 그런 사람을 말하는데 마이카족이 늘면서 각 상가들도 주차장 확보에 비상이 걸렸다. 점포에 주차확보 여부에 따라 입주 업체의 매출이 달라지기 때문이다.

대도시 도심의 있는 경우 지하철 등이 교통 인프프라가 발달해 주차여건의 중요성이 덜 하지만 신도시나 택지지구처럼 새롭게 조성되는 상권의 경우 그 중요성은 더욱 커진다. 아예 주차장 용지에 주차장 전용 상가를 지어 분양에 나서는 경우도 늘어나고 있으며, 법정 주차대수보다 훨씬 많은 주차장을 늘리거나 인근에 주차공간을 확보해 경쟁력을 갖춘 상가도 늘고 있다.

마지막으로 상가의 경우 상권에 거주자나 유동인구의 퇴근길 및 주(主)동선에 입지해야 하며 신도시나 택지구처럼 신흥상권은 업종 선점이 가능하면서 상권형성이 빠른 곳, 오피스텔이나 도시형 생활주택 등 주거용 상품은 직주접근이 용이한 역세권이 유리하다는게 업계의 공통적인 견해다.

부동산일번가 장경철 이사는 “최근 수익형 부동산 시장에서 분양 성공을 위해서는 다양한 부류의 소비세대를 잡아야 한다”며 “3040대 직장인, 전문직 종사자, 프리랜서 등 젊은층과 30대 주부는 경제적인 능력도 좋고 자신이나 주변에 대한 비용 지출 역시 아끼지 않기 때문에 향후에도 이들은 사로잡는 수익형 상품들이 각광을 받을 전망이다“고 말했다.

수익형 부동산 임차인, 고객 형성 특화 상품현황

명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도

●명동 엠퍼스트 플레이스(오피스텔)=강산건설은 서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다. 게다가 일부세대의 조망이 남산타워 조망이라 로맨틱과 서울 최고의 야경을 집안에서 힐링 프리미엄을 갖췄다.

●힐스테이트 범계역 모비우스(상가, 오피스텔)=피데스개발은 오는 상반기 경기도 안양시 동안구 호계동에 ‘힐스테이트 범계역 모비우스’ 주거와 상업시설이 결합한 오피스텔을 분양할 예정이다. 최고 지상 43층, 총 622실로 전용면적 49~59㎡ 규모다. 지하철 4호선 범계역이 단지 바로 앞 위치한 초역세권 입지다. 사업지 인근으로 롯데백화점, 뉴코아아울렛, 범계역 로데오거리도 가까워 평촌신도시 프리미엄 상권을 누릴 수 있다.

●가산 센트럴 푸르지오시티(오피스텔)=서울시 금천구 가산동 233-5 일대에 대단지 브랜드 오피스텔로 세입자들의 선호도가 높은 ‘가산센트럴 푸르지오시티’가 가산 현대아울렛백화점 옆에 대단지 오피스텔 1,454실을 분양한다. 서울시 2020년 프로젝트인 4차산업육성으로 1만개의 직장과 15만명의 새로운 탄탄한 배후수요를 확보했다. 또한 ‘(주)넷마블’ 본사 지하7층~39층 건물, (직원 약 5,000명 근무)가 가산푸르지오에 인접해 들어온다. 또한 주변이 회사에 둘러싸여 직주근접 환경을 갖추어 오피스텔 입지로 좋으며 탄탄한 수요를 확보해 공실 리스트가 없다. 교통은 가산디지털단지역이 10분 내에 위치해 있으며, 강남권이 20분대, 강북권이 10분대면 이동이 가능하다. 여의도, 홍대, 신촌에 임대수요도 상당하다. 신안산선도 계획이 예정되어 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 가산에서 유일한 대단지 오피스텔로 1,454세대 지하3층~지상 20층(연면적 59,937.49㎡)규모이다. 오피스텔은 원룸형, 1.5룸형으로 구성되며, 소형세대수에는 없는 헬스장, 골프장, 게스트하우스, 고화질CCTV, 단지내공원, 무료 인터넷을 이용할 수 있다. 가산센트럴푸르지오시티는 1억 5천 미만의 가격으로 만날 수 있다. 15만명이 근무하는 직주근접의 입지를 갖췄고, G밸리 내 대단지에서는 푸르지오가 유일한 오피스텔이며 세대수가 많아 관리비가 저렴하고 보안이 철저하다. 1층에 상가38개가 있어 생활이 편해 세입자들이 선호한다. 시행사는 코리아신탁(주)가 맡았으며 계약금 500만원, 중도금 50% 무이자로 진행되며 준공은 2020년 7월이다.

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타(오피스텔·도시형 생활주택)=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 아파트로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다.