불황기 오피스텔 현명한 투자비법, ‘역세권’을 잡아라

국민투자처인 오피스텔이 분양권 전매제한 등 규제와 공급과잉이라는 이중고에 시달리면서 위축 될 가능성이 많아졌다.

3월에만 전국에서 오피스텔 6000실이 공급될 예정인데 설 연휴와 동계올림픽으로 연기된 물량이 분양 성수기를 맞아 대거 분양에 돌입할 태세라 업계간의 경쟁이 치열할 전망이다.

오피스텔 업계에 따르면 3월 전국에서 분양예정인 오피스텔은 총 5960실이다. 이는 전년 3월 분양물량(5320실)보다 12.03%, 전월(4670실)보다 27.62% 늘어난 수준인데 지역별로는 경기가 3686실로 가장 많고 이어 ▲인천 1370실 ▲제주 363실 ▲경남 347실 ▲서울 194실 순으로 집계 됐다.

특히 오피스텔 규제가 적용되지 않는 비(非)조정대상지역에 86%(5145실)가 몰린 것이 특징이다. 비조정대상지역 내 오피스텔은 소유권이전등기전까지 분양권 전매가 금지되는 조정대상지역 내 오피스텔과 달리 분양권 전매가 자유로워 투자자 확보에 유리하다. 또한 300실 이상의 중형급 오피스텔도 전체의 약 86% 차지하고 있다.

따라서 치열한 경쟁속에서 오피스텔 투자에서 입지의 중요성이 더욱 부각될 전망이다. 첫째도 입지, 둘째도 입지라는 격언이 있듯이 입지가 부동산 투자에서 차지하는 비중은 매우 높은데 그 중에서도 지하철역과 가까운 입지적 장점은 최고의 입지로 선호되고 있다.

특히 오피스텔 시장에서는 역과 가까울수록 전통적인 흥행 요소로 꼽힌다. 오피스텔의 주 수요층이 직주근접을 따지는 20~30대 젊은 직장인인 만큼 출퇴근이 편리한 역세권 입지에 대한 임차 선호도가 높아 공실 걱정 없이 꾸준히 임대 수익을 올릴 수 있기 때문이다.

금융결제원 자료를 보면 역과 가까운 오피스텔일수록 높은 경쟁률을 기록하며 인기를 증명하고 있다.

한 예로 SK건설이 지난해 10월 인천시 연수구 송도동 일대에서 선보인 ‘송도 SK뷰 센트럴’ 오피스텔은 180실 모집에 9,266명이 몰리며 평균 51.3대 1의 높은 경쟁률을 기록했다. 단지는 인천지하철 1호선 인천대입구역과 복합환승센터를 도보로 이용 가능한 역세권으로 입지여건이 우수하다는 평가를 받았다.

특히 역과 가까운 오피스텔이 최근 인기를 얻는 이유는 부동산 규제가 수익형 부동산까지 옮겨감에 따라 안정적인 수익 확보에 대한 중요성이 높아졌기 때문이다.

리스크를 최소화하기 위해 옥석가리기가 필요한 시점에서 역과 가깝다는 입지 조건을 갖춘 단지로 투자자들의 관심의 쏠리고 있는 것이다. 여기에 역을 중심으로 지역 내 핵심 기반시설이 조성되기 때문에 입주민들의 주거 편의성까지 높은 만큼 임차인 모집이 수월하다.

상황이 이렇자 오피스텔 시장에서는 역과 가까울수록 높은 수익률을 기록하고 있다. 부동산 114자료를 보면 현재(2018년 1월 기준) 지하철 8호선 강동역 인근에 위치하고 있는 역세권 오피스텔인 서울 강동구 천호동 ‘비전그린’(2004년 1월 입주) 오피스텔 전용면적 26㎡의 임대수익률은 8.27%다. 이는 서울시와 강동구 오피스텔 임대수익률은 각각 4.78%, 4.97%를 크게 웃도는 수치다.

또, 지하철 7호선 신중동역이 단지 앞에 위치하고 있는 경기 부천시 중동 '블래스랜드'(2005년 1월 입주) 오피스텔 전용면적 32㎡의 임대수익률은 8.27%의 높은 수익률을 보이며 경기도(5.11%)와 부천시(5.44%)의 오피스텔 임대수익률을 상회한다.

장경철 부동산일번가 이사는 “시장이 불안해지면서 수요자들이 오피스텔에 더욱 까다로운 옥석가리기를 시도하고 있는 상황이다“며 “특히 오피스텔 중에서 역과 가까운 입지는 20~30대 직장인 실수요자들에게 인기가 높아 임대수요가 꾸준하기 때문에 안정적인 투자 수익을 거둘 수 있다”고 설명했다.

수도권에서 분양중인 근거리 역세권 오피스텔 현황

김포 풍무역 웰라움 퍼펙트시티 조감도

●김포 풍무역 웰라움 퍼펙트 시티=동서건설은 김포 풍무2지구 도시개발구역 29블럭-3로트 일대에 '풍무역 웰라움 퍼펙트 시티' 오피스텔을 분양한다. 지하 5층~지상 14층, 전용면적 21~45㎡, 총 567실 규모 오피스텔로 위탁사는 골드산업주식회사이며, 신탁사는 KB부동산신탁이 맡았다. 단지는 2019년 개통 예정인 김포도시철도 풍무역(가칭) 바로 앞에 위치했으며, 두 정거장만 가면 김포공항역에서 5호선, 9호선, 공항철도로 환승이 가능해 사실상 서울 생활권에 속하게 된다. 이뿐만 아니라 올림픽대로를 통해 여의도 20분대, 강남 40분대면 이동할 수 있다. 단지 내 CGV 영화관이 입점을 확정했으며, 713대 자주식 주차장 확보 및 123실 상가 입점으로 단지 내 원스톱 생활이 가능하다. 이마트 트레이더스, 홈플러스 등의 중심생활권부터 김포시청, 풍무파출소, 종합운동장, 풍무중앙공원, 김포근린공원 등 편리한 주거환경을 누릴 수 있다. 도보권 내 유치원, 신풍초, 풍무초, 양도중학교 등이 자리 잡고 있어 교육 환경도 우수하다. 단지 바로 앞 풍무역세권 도시개발사업도 계획돼 있어 향후 역세권 기능 강화와 함께 풍무 일대가 교육 및 문화거점 도시로 탈바꿈될 예정이다. 내년 7월 김포도시철도가 개통되면 김포공항역에서 5·9호선과 공항철도 환승이 가능해 마곡지구, 디지털미디어시티(DMC), 여의도, 광화문은 물론 강남 등 도심으로의 접근성이 더 없이 좋아져 근처 오피스텔의 가치가 지속적으로 상승할 것으로 발빠른 투자자들은 전망하고 있다. 문의 010-5356-7258

오류동역 솔하임 조감도

●오류동역 솔하임=서울에서 보기 드문 2억원대 투룸형 소형아파트가 신규 분양돼 수요자들의 관심이 집중되고 있다. (주)삼전건설이 서울특별시 구로구 오류동 10-8번지 일대에 2억대 투룸형 소형 아파트 ‘오류동역 솔하임’을 분양 중이다. 인근 빌라값으로 소형 아파트를 내집마련 할 수 있는 기회로, 신혼부부 등 수요층의 반응이 뜨겁다. 대지면적 2077.00㎡, 연면적 2만6013.473㎡, 총 지하 7층~지상 20층 규모로 지어지며 도시형 생활주택 108세대, 오피스텔 216실, 총 324세대(전용면적 20~48㎡로) 구성된다. 전용면적은 20~48㎡로 동일하다. E타입의 경우 3베이로 설계돼 공간 활용도가 우수하다. ‘오류동역 솔하임’은 지하철 1호선 오류동역 바로 건너편에 위치하는 초역세권 입지를 지녔다. 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 또한 인근 오류IC를 이용하면 경인로 진입이 용이하며 남부순환로, 서부간선도로 등 광역 도로망이 가깝게 위치해 있어 도로교통도 우수하다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장를 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접하고 산업단지에 종사하는 16만 여명의 종사자로 인해 임대수요도 풍부할 것으로 예상된다. 더불어 ‘오류동역 솔하임’이 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 84,139㎡ 부지의 행복주택 4개동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 여기에 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 서울 구로구의 ‘오류동 솔하임’은 소형의 1룸(원룸)과 2룸(투룸) 등 실속형 공간 구성을 선보이며 일부세대의 경우 2베이(Bay) 혹은 3베이(Bay)로 설계해 세대 내부 공간 활용성을 높일 전망이다. 또 직장인과 대학생, 젊은 부부 등 입주민의 편리한 주거생활을 위해 주방과 거실, 욕실 등에 풀옵션 빌트인 시스템을 적용할 예정이다. 입주민 안전을 위해 단지 출입구와 지하주차장 등 단지 곳곳에 CCTV를 설치해 최첨단 방범 보완 시스템도 적용된다. 주차는 자주식, 기계식 주차 혼합 형태로 총 248대가 주차 가능하다. 서울에 위치한 투룸형 소형아파트인 오류동 솔하임의 분양가는 인근 단지 대비 저렴한 3.3㎡당 평균 900만원대 초반으로 공급되며 중도금 50% 무이자 융자 혜택을 제공해 투자부담을 낮췄다. 또한 서울 전셋값 수준으로 내집마련이 가능한 동시에 세대 내부 설계도 혁신 평면을 적용해 주거 편의성도 높였으며 입주는 2020년 11월 예정이다. 문의 1800-2950

의정부 노블리안시티스타 조감도

●의정부 노블리안시티스타=의정부 노블리안시티스타는 의정부중앙역에서 도보 10초대의 초역세권 오피스텔과 도시형 생활주택으로 의정부역과도 가까워(도보 7분) 향후 의정부 교통 개발 사업의 수혜지가 될 전망이다. 도시형생활주택 261세대, 오피스텔34실, 근린생활4호로 구성되는 이 아파트는 최근 늘고 있는 1~2인 가구가 수요에 맞춰 소형 타입 위주로 구성된다. 공동주택(도시형생활주택)은 A-type(전용 22.93㎡) 169세대, B-type(전용 26.53㎡) 15세대, C-type(전용 46.49㎡) 77세대 등 총 3가지 타입으로 공급되며 1.5룸(분리형)과 2룸 등의 평면으로 구성된다. 분양가는 ▲28.11㎡(1.5룸) 9000만~1억1500만원 ▲56.78㎡(2룸) 1억6000만~1억9000만원 선에 형성돼 있다. 주차시설은 총 165대가 조성될 예정이며 전 세대 보안 CCTV와 홈오토메이션 시스템이 도입되며 빌트인 냉장고, 에어컨, 세탁기, 전기쿡탑, 보일러 등 다양한 옵션들이 기본 제공된다. 주요 교통호재로 GTX C노선(예정), KTX 연장(예정), 지하철 7호선, 동부간선도로 지하화 등 개발호재들이 속속 발표되고 있다. 계약금은 10%에 중도금 무이자 60%로 초기 자금부담을 낮췄으며 주변 경쟁 상품보다 분양가가 저렴하다는 평가다. 문의 1800-9747

다산 라페온빌 조감도

●다산 라페온빌=남양주시 다산진건지구 업무 1-3블록일대에 ‘다산 라페온빌’이 지하4층~지상12층의 오피스텔 140실, 근린생활시설로 들어선다. 전 세대 소형평형위주로 스칸디나비아 공간 인테리어와 넓은 통창과 일자형으로 개방감을 확보하였다. 기본 제공 품목으로 삼성TV, 빌트인냉장고, 전기쿡탑, 한샘 가구 등 풀퍼니시드 시스템을 적용하였다. 첨단 보안 및 소방관리 시스템을 도입하고 에너지 절감 시스템, 하늘공원 등 생활환경이 우수하다. 지상 1층에는 테라스형 상업시설 14실로 구성되며 2층~5층까지 학원, 병원, 연구시설 등 각 층마다 8실씩 다양한 업종이 들어설 예정이다. 지하철 8호선 연장으로 인해 2022년 다산역이 개통될 예정이다. 이로 인해 서울잠실까지 20분, 천호역까지 12분대로 서울에서 유입되는 수요까지 매우 증가할 것으로 예상된다. 진건지구는 다산역 역세권과 연계하여 다산마당을 중심으로 상권이 조성되며 지금지구는 관공서가 밀집한 행정타운으로 조성될 예정이다. 다산신도시는 서울 여의도의 1.64배로 8만 6천명의 인구를 수용가능한 신도시급 주거단지로 원스톱 자족도시이다. 조경공모를 통한 ‘천년위민도시’ 컨셉의 생태문화도시로 조성될 계획으로 약 51만평의 공원과 자전거길 등 생활 최적화된 신도시이다. 다산진건지구는 상업, 업무비율이 3%대로 희소성이 높아 상품가치가 상승된다. 제2경기북부테크노밸리(다산테크노밸리) 확정 및 그린스마트밸리(진건첨단ITC산업단지)예정, 양정역세권 도시첨단산업단지 예정 등 인근 첨단산업단지 조성으로 젊은 층의 유입이 활발하다. 스타필드 하남의 착공 이후 주변의 아파트값이 약 20% 상승하여 파급효과가 우수할 전망이다. 현대 프리미엄 아울렛이 2019년 완공예정으로 대표적인 복합쇼핑센터로 유동인구 증가가 기대되며 랜드마크로 도약할 수 있는 기회가 될 것으로 보인다. 문의 1599-2778