골드라인 타고 알짜 ‘수익형 오피스텔’ 관심 가져 볼까
골드라인 또는 황금노선으로 불리우는 지하철 노선에 공급되는 ‘수익형 오피스텔’에 관심이 쏠리고 있다.
골드라인에서 공급되는 수익형 오피스텔은 탄탄한 임대수요는 물론 투자가치도 높기 때문이다.
업계에 따르면 대표적인 골드라인으로 ▲2호선 ▲7호선 ▲9호선을 꼽는데 쉽게 생각하면 이용객이 많은 노선 또는 강남권을 관통하는 노선일 것이다.
서울시 지하철 노선별 연 수송현황을 살펴보면 2016년 기준 2호선 이용객이 8억1176만3000명으로 압도적으로 많았다. 그 뒤를 7호선(3억8042만5000명)이 이었고 4호선(3억4695만4000명), 3호선(3억2811만7000명), 5호선(3억2793만5000명), 6호선(2억450만8000명), 1호선(1억8108만1000명), 9호선(1억7704만8000명) 8호선(9862만1000명) 등의 순으로 나타났다.
하지만 업계에서는 단순이용객 수와 별도로 현재 역세권의 가치가 있는 역은 2호선, 5호선, 9호선 등에 집중됐다고 입을 모은다.
서울 3대 업무지구로 평가를 받는 광화문 일대(광화문·시청·종각 등)와 강남(강남·역삼·신논현 등), 여의도 등 대규모 오피스단지가 밀집한 지역을 관통하는 노선의 가치를 높게 평가한 것이다.
역세권이 부동산시장의 수요로 나타나기 위해서는 단순 유동인구보다 ‘직주근접’ 등 확실한 메리트가 있어야 한다는 것인데 업무지역을 관통하는 노선의 경우 노선 전체의 주거지역의 가치를 동반상승시키기 때문이다.
먼저 차타가 공인하는 지하철 2호선은 2017년 상반기 기준으로 전체 지하철 하루 평균 이용객의 28.4％인 227만1000명이 이용하고 있으며 승차인원뿐 아니라 환승역이 모든 환승역(51개)의 절반에 가까운 23개나 있어 환승인원도 가장 많아 2호선역세권 일대는 부동산시장에서는 노른자 땅으로 통한다.
지하철의 많은 노선들 중에서도 시청역, 을지로역, 강남역, 잠실역 등을 지나는 2호선은 황금비지니스 라인으로 불리우며 특히 순환선으로 타 지하철 노선으로의 환승도 편해 서울 전역으로의 이동이 편리하다.
대학가와 업무용 빌딩 밀집지역을 지나는 서울지하철 2호선 역세권에서 오피스텔 공급이 잇따르고 있어 투자자와 실수요자들의 관심이 높다.
또 다른 골드라인으로 불리는 7호선 라인은 부평, 부천을 거쳐 반포, 논현, 노원 등을 지나는 노선을 말한다.
지하철 7호선 연장은 양주 옥정지구를 출발, 서울 도봉산역에 이르는 15㎞ 구간을 건설하는 것으로 양주 옥정지구 및 의정부 민락지구를 강남까지 50분에 진입할 수 있게 하는 것으로 또 다른 황금노선으로 불려왔다.
서울 7호선 청라 연장선은 7호선 석남 역과 공항 철도 청라 국제 도시 역까지 10.6km를 연결하는 사업인데 2026년 개통을 목표로 하고 있으며 총 6개 정류장이 건설되고 1조 3천억 원의 사업비가 투입된다.
여의도와 강남 일대 업무지역을 동서로 관통하는 9호선 역시 포함된 역 주변 주거단지들의 땅값을 높인 ‘황금라인’으로 평가받는다.
특히 9호선의 경우 급행열차 시스템이 발달해 일반역과 급행정차역의 역세권 가치가 다른 노선에 비해 큰 편이다.
지하철 9호선은 한강 이남 지역을 동서로 한 번에 연결하고, 서울의 주요 업무지구인 강남, 여의도, 영등포, 시청, 등이 바로 접해 있거나 환승을 통해 수월하게 이동할 수 있어 교통 편의성이 뛰어나다.
지하철 9호선은 사통팔달의 통로 역할을 한다. 한강 이남 지역을 동서로 한 번에 연결하고, 서울 주요 업무지구인 강남·여의도·영등포·시청 등이 바로 접해 있거나 환승을 통해 단시간에 이동할 수 있다.
2016년 기준으로 9호선 이용객은 하루 평균 43만 여명에 육박하는데 2009년 개통 당시 21만 여명이던 것과 비교하면 이용객이 두배 가량 증가한 셈이다.
이처럼 강남에서 서남권으로 원활하게 진입할 수 있는 9호선은 이용객이 점차 증가하면서 부동산 시장의 핵심 키워드로 떠올랐다.
장경철 부동산일번가 이사는 “최근 골드라인이 저금리에 수익형 오피스텔 투자처로 주목을 받고 있다”며 “하지만 골드라인에 공급된다는 이유로 분양가가 올라가면 임대수익이 목적인 수익형 오피스텔 수익률 하락으로 이어질 수 있는 만큼 주변 대비 가격 경쟁력은 있는지, 공급은 적정한지 여부를 꼭 따져봐야 한다”고 말했다.
2호선·7호선·9호선 골드라인 분양중인 수익형 오피스텔 현황
-2호선-
명동 엠퍼스트 플레이스 오피스텔 조감도●명동 엠퍼스트 플레이스=서울 중구 명동에 자리하는 오피스텔 '명동 엠퍼스트 플레이스'가 분양 중이다. 이 오피스텔은 95%가 소형평형과 전용률 평균 54.6%선으로 이루어져 있으며, A1~3, B, C, D의 총 6개 타입으로 구성된다. 트리플역세권으로 서울 2호선 을지로3가역, 3·4호선 충무로역, 4호선 명동역을 도보로 이용할 수 있다. 또한, 다양한 광역버스노선이 지나는 입지로 서울은 물론 수도권으로 빠르게 이동할 수 있다. 주변으로 다양한 생활인프라도 구축되어 있다. 롯데백화점, 신세계백화점, 밀리오레, CGV, 국립극장 등 다양한 쇼핑·문화시설이 인접해 있고, 중부경찰서, 백병원 등도 인근에 위치해 있다. 특히 풍부한 배후수요 확보도 눈여겨볼 만하다. 엠 퍼스트 플레이스 명동 오피스텔은 반경 1.5㎞ 내 업무종사자 기준 오피스텔 수가 불과 0.005실인 곳에 자리해 희소가치가 돋보이며 대신증권, 미래에셋, 유안타 증권, 금융업밀집지구와 4만여 사업체가 모여 있는 중소기업밀집지구의 근무인원 약 30만 명을 배후수요로 두고 있다. 게다가 명동을 방문하는 관광수요까지 흡수 가능해 공실우려가 적다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 지난 2013년 입주한 충무로 인근 ‘엘크루메트로시티’는 지난 5월 전용 26㎡가 2.5억원, 전용 28㎡은 전세 2억원에 거래됐다. 임대수요도 보증금 1000만원, 월임대료 90~100만원 수준으로 시세와 임대료 모두 높은 수준을 기록하고 있다. 계약금 10%에 중도금 60% 무이자로 초기 투자 부담을 낮췄다.
●신대방역 노블루체=서울 관악구 신림동에 ‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구내 조성되는 신규 오피스텔이라는 희소성을 자랑한다. 실제 이곳에 들어선 오피스텔 80% 가량이 노후 건물이라는 점에서 미래가치가 더욱 기대된다. 또한 단지는 지상 17층으로 신대방역 인근 오피스텔 중 최고 높이를 자랑한다. 초고층 오피스텔은 뛰어난 조망권으로 선호도가 높아 안정적인 수익창출을 견인한다. 이에 따라 ‘신대방역 노블루체’는 주변 일대의 스카이라인과 시세를 주름잡는 ‘랜드마크’의 역할을 할 것으로 기대된다. ‘신대방역 노블루체’는 서울 관악구 신림동 530-1번지에 위치하며, 도시형생활주택 전용 24~25㎡ 24세대와 오피스텔 전용 27~28㎡ 88실 등 총 112가구로 구성된다. ‘신대방역 노블루체’는 대형개발호재와 함께 풍성한 임대수요로 기대가치가 높다. 먼저 ‘신림재정비촉진지구’에 대한 수혜가 주목된다. 신림재정비촉진지구는 서울 관악구 신림동 일대에 조성 중인 광역생활권 도시정비사업으로 3개 구역으로 나뉘어 추진되고 있다. 사업이 마무리되면 각종 주거·생활시설이 갖춰진 도심으로 거듭날 것으로 전망된다. 또한 ‘신대방역 노블루체’는 구로·가산디지털단지를 지하철 한 정거장, 차량 5분 이내면 이동 가능하다. 서울대학교와의 거리도 가까운 편이다. 이러한 입지적 특성으로 약 18만 명에 달하는 풍부한 임대수요가 기대된다. 우수한 교통환경도 자랑거리다. ‘신대방역 노블루체’는 지하철 2호선 신대방역이 도보로 이용한 역세권 단지다. 이에 따라 편리한 출퇴근은 물론 서울대, 건대 등 대학로와 강남생활권까지 누릴 수 있는 입지를 갖췄다. 여기에 신림선 경전철, 신림-봉천터널 등의 개발까지 연달아 예고돼 있다. 신림선 경전철은 샛강역에서 대방역 보라매역 신림역을 거쳐 서울대까지 7.8km, 11개 정거장 규모로 오는 2022년 개통 예정이다. 신림-봉천터널은 2020년 완료될 예정으로 향후 관악구 일대의 교통체계가 대폭 개선될 것으로 예상된다. 주변에 생활인프라도 다양하다. ‘신대방역 노블루체’는 롯데백화점, 이마트 등 대형쇼핑몰이 반경 1km내 자리해 편리한 쇼핑·문화생활을 누리기 안성맞춤이다. 또한 신림종합시장, 관악신사시장 등도 인접한 만큼 장보기에도 수월하다. 여기에 건영유치원, 난우초, 미성초, 난곡중 등 다양한 학군까지 주변에 위치하며 500m내 도서관과 독서실 등 교육 관련 시설까지 갖춰져 있다. 이밖에 신사동주민센터, 금천경찰서 등 행정기관도 가깝다. 보라매공원, 독산자연공원 등 높은 녹지율에 따른 쾌적한 주거환경도 높은 호응을 얻을 것으로 보인다.
-7호선-
●군자역 아델리제=‘군자역 아델리제’ 주상복합 오피스텔은 (주)대명토건이 시공하고 지하 1층~지상 12층의 규모로 전용면적 17.65㎡(A타입) 67실과 전용면적 22.98㎡(B타입) 20실로 총 87실, 지하 1층과 지상 1~2층은 상업시설로 3~12층은 오피스텔로 구성된다. 전체가 복층형인 소형 오피스텔로 구성되어있으며, 상부 플러스공간이 추가되어 실사용 면적이 일반형 오피스텔보다 선호대상이다. 게다가 정부의 부동산정책 강화로 인해 마땅한 투자처를 찾지 못하던 투자자들에게는 100호 미만의 단지 내 오피스텔은 1회에 한해 전매가능하다는 점이 최대 장점으로 꼽혀 인기가 많다. 주변 편의시설도 군자CGV, 이마트, 롯데백화점, 스타시티몰 등이 근접하고 건대로데오거리와 인근 건대상권과 문화시설 등이 인접해 있어 중심상권에 핵심시설을 갖추고 있다. 주변 녹지·공원은 어린이대공원과 중랑천 산책로, 아차산 생태공원, 구의야구공원 등이 근접하고 뚝섬유원지와 서울숲 역시 가까운 거리에 위치한다. 친환경 그린설계를 통한 차별화된 건축외관 디자인 및 색채를 적용하였고 어린이대공원이 바라보이는 탁 트인 전망과 11층 옥상정원 등 자연친화형 녹지공간을 자랑한다. 에너지절감 시스템(태양광 및 연료전지)을 통해 관리비 절감효과를 볼 수 있다. 또한, 오피스텔과 상업시설을 동시에 분양하고 분양가가 인근 시세보다 낮게 책정됐고 중도금 전액 무이자 혜택이 있어 입주 전까지 금액에 대한 부담이 없는 것도 장점이다. 입주일은 2019년 10월 예정이다.
-9호선-
●논현 아이파크=서울 강남구 논현동에 지하철 9호선 언주역과 선정릉역이 인접한 더블역세권의 입지에 새 아파트인 ‘논현 아이파크’가 분양될 예정이라 주목된다. 현대산업개발그룹 계열사인 HDC아이앤콘스가 공급하는 이 단지는 서울시 강남구 논현동 225-6번지(옛 강남 YMCA 부지)에 오는 3월 아파트, 오피스텔, 근린생활시설로 구성된다. 단지는 반경 500m 내에 지하철 9호선 언주역과 선정릉역을 비롯해 7호선 학동역, 7호선∙분당선 강남구청역도 도보 10분 거리에 위치한 쿼드러플 역세권 입지에 자리잡고 있다. 특히, 인천권과 강북권을 잇는 7호선, 김포공항과 잠실을 잇는 9호선, 왕십리와 수원을 잇는 분당선 등 4개 지하철 역을 지나는 3개 노선이 서울 내외 주요 지역을 모두 지나는 만큼 ‘논현 아이파크’는 지하철만으로도 광역 교통망을 누릴 수 있을 전망이다. ‘논현 아이파크’는 단지 바로 앞을 지나는 언주로를 통해 올림픽대로, 테헤란로 등 진입이 수월하기에 차량 이용 시에도 이동이 편리하다. 강남역, 역삼역, 코엑스 등 주요 업무지구와도 가까운 만큼 직주근접 특수도 기대할 만하다. 여기에 옛 강남 YMCA 부지에 들어서는 만큼 문화, 의료, 쇼핑 등 생활 인프라 역시 잘 갖춰져 있어 입주 후 편리한 인프라를 누릴 수 있다. 학동초, 언북중, 언주중, 영동고 등 강남 8학군에 속해있으며 대치동 학원가도 가깝다. 이처럼 다양한 프리미엄을 갖추고 있는 ‘논현 아이파크’는 지하 5층~지상 최고 19층, 2개 동, 총 293가구 규모로 조성된다. 이 중 아파트는 전용 47~84㎡, 99가구로, 오피스텔은 전용 26~34㎡, 194실로 구성되며 오는 3월 분양 예정이다.
