강남이 안부럽다, 청량리역·용산 일대 부동산 들썩 왜?

한국판 라데팡스 청량리역, 맨해튼 용산국제업무지구, 센트럴파크 용산공원

최근 초강력 부동산 규제로 분위기가 침체기로에 있지만 역대급 개발호재를 품은 지역은 오히려 두각을 나타내고 있다.

한국판(韓國版) 라데팡스라 불리는 청량리역 일대와 한국판 맨해튼인 용산국제업무지구, 센트럴파크인 용산민족공원이 들어설 용산 일대 부동산시장이 들썩이고 있다.

이들 지역의 공통점은 일자리는 물론 교통 편리성·주거·문화가 어우러지게 복합개발이 이뤄져 직주근접은 물론 주거 만족도가 높아지게 된다.

청량리역 광역환승센터 구상도

먼저 청량리역 일대가 109년 역사의 서울 청량리역이 11개 철도노선을 중심으로 하루 30만명 이상이 모이는 교통의 허브이자 일자리·문화 등이 어우러진 수도권 동북부 최대 중심지로 거듭나게 된다.

국토교통부 대도시권광역교통위원회(이하 대광위)는 올해 11월 27일에 서울시, 국가철도공단, 한국철도공사(코레일)와 함께 청량리역 광역환승센터 종합구상안을 내놨다. 종합구상안은 수도권광역급행철도(GTX) 개통을 계기로 광역교통의 핵심 결정점이 될 청량리역에 획기적인 환승시스템을 구축해 동북권 교통·경제·생활 중심지로 육성하기 위해 마련됐다.

청량리역은 현재 1호선, 분당선 등 7개 철도노선과 46개 버스노선이 연결돼 하루 평균 15만명이 이용 하지만 교통수단간 환승체계가 열악하고 광역버스 회차시설 부재 등으로 교통이 혼잡하다.

또한 청량리역 일대는 서울시립대·고려대 등 10여개 대학과 연구기관이 밀집돼 있지만, 고용·문화 등의 인프라는 취약한 편이다.

대광위는 동북권 유일의 GTX 환승 트라이앵글인 청량리역에 혁신적인 환승시스템을 구축하기로 했는데 청량리역에는 GTX B, C노선이 교차한다.

대광위는 청량리역에 노선간 별도의 이동없이 같은 승차장에서 바로 갈아탈 수 있게 수평환승시스템을 구축할 계획이다. 수평환승시스템 적용 사례는 김포공항역(공항철도·9호선), 금정역(1·4호선) 등이 있다.

기존 예비타당성조사(예타)안에서는 GTX 노선별로 승차장이 따로 있었지만 개선안에서는 상·하행 방향에 따라 같은 승차장을 GTX B, C노선이 함께 이용해 GTX간 환승거리가 12m에 불과하다. 기존 예타안대로면 GTX B 상행선에서 C 상행선으로 갈아탈 경우 승차장 거리가 75m쯤 떨어져 있어 계단 등으로 이동할때 1분15초쯤이 걸린다. GTX 운행시간과 배차간격 등을 조정해 환승 대기시간을 최소화할 방침이라고 대광위는 밝혔다.

기존 철도와 버스 등의 환승도 GTX를 중심으로 재편된다. 2030년 기준으로 환승수요가 14만명으로 예상되는 가운데 GTX 수요가 84%를 차지할 것으로 분석됐다.

대광위는 지상부 교통체계는 현재 청량리역 앞 왕산로에 밀집된 버스정류장을 환승센터 중심으로 재편한다. 버스-철도간 환승동선을 줄이고 보행자 안전도 고려했다. 버스환승센터를 통해 청량리역 일대에서 끊긴 버스중앙차로를 연결하면 구리·남양주 방면을 오가는 광역버스가 우회할 필요가 없어 차량흐름이 개선될 것으로 기대된다.

현재 22개 노선(하루 2400회 운행)이 회차를 위해 청량리역 주변 2㎞쯤을 우회하면서 교통이 혼잡하다. 앞으로 버스환승센터를 지하로 배치하는 방안을 서울시 등과 검토해나갈 예정이라고 대광위는 밝혔다.

청량리역 광장 지하에는 GTX와 1호선, 버스 등 대중교통 이용객을 위한 통합대합실을 설치한다. 대합실에는 라운지뿐 아니라 문화·예술 공간도 조성한다.

청량리역 일대는 일자리·문화·주거가 어우러지게 복합개발이 이뤄진다. 청량리역을 중심으로 도심으로 연결되는 '상업·업무축', 흥릉연구단지와 인근 대학으로 연결되는 '연구·개발(R&D) 산학연계축', 서울시립대로 연결되는 '청년창업·문화축'을 조성한다는 구상이다. 일자리 창출과 신성장 산업 육성, 상업·업무기능은 물론 청년주택과 문화시설 등이 어우러져 고밀도로 입체 개발된다.

다음으로 한국판 맨해튼인 용산국제업무지구와 센트럴파크인 용산민족공원이 들어설 용산이 있다.

용산은 서울의 중심지역으로 그 지리적 입지여건으로도 주목을 받아왔다. 용산의 개발호재들이 하나씩 가시화 되면서 용산 부동산시장이 꿈틀대고 있다.

용산국제업무지구의 당시 예상 조감도

먼저 용산정비창 부지에 들어서는 용산의 핵심 개발호재인 용산국제업무지구 개발이 있다.

당초 서울시 주도로 용산의 대규모 개발 개획이 발표→추진→표류 등을 반복하면서 기대만큼의 변화가 보이지 않았지만 이제는 정부까지 개입하기 시작했다.

8000가구 규모의 미니 신도시 건립이 핵심인데 이에 따라 용산 부동산시장이 크게 요동치고 있다.

특히 이번 용산 미니신도시 개발을 토대로 그동안 좌초됐던 용산 국제업무지구 계획이 다시 추진될 수 있다는 기대감까지 형성되는 분위기다.

최근 반가운 소식이 들리고 있다. 코레일과 서울주택도시공사(SH공사)가 서울 도심의 마지막 금싸라기 땅인 용산철도정비창을 '제2의 마곡지구' 방식으로 공동개발한다는 계획이다.

용산철도정비창은 지난 8·4 주택공급대책에서 도심 고밀화 사업에 포함돼 고밀도 주거시설이 들어설 것으로 관측됐지만 대규모 상가와 연구시설 등이 포함된 복합개발을 추진하는 것이다.

코레일은 기반시설 조성 등 현물출자 방식으로, SH공사는 공공주택과 함께 상업·산업·지원시설 등을 조성하는 방식으로 진행한다. 택지개발사업이 아닌 도시개발사업 방식을 택해 서울 강서지역 핵심으로 부상한 '마곡지구'처럼 개발한다는 청사진이 나오면서 용산철도정비창 개발에 더욱 속도가 붙을 것으로 기대된다.

앞서 정부는 지난 5월 용산정비창에 8000가구를 공급하는 '미니 신도시' 개발 계획을 발표하면서 국제업무지구로 개발되길 기대했던 지역 주민들의 극심한 반발을 불러왔다. 이는 서울 핵심 요지를 업무·상업지구로 개발하지 않고 공공임대가 포함된 주거지역으로 개발하는 데 따른 불만이었다.

코레일과 SH공사는 이같은 우려와 달리 주거시설뿐만 아니라 상업·문화·교육시설 등 다양한 인프라가 갖춰진 도시개발방식을 통해 용산정비창 부지를 '제2의 마곡'으로 조성할 계획으로 알려졌다.

용산민족공원 예상 조감도

용산역 정비창 부지 개발 못지 않은 호재로 '한국판 센트럴파크'를 표방하는 용산공원 조성계획이 있다.

뉴욕의 센트럴 파크는 세계에서 손꼽히는 도시공원이자 관광명소로 꼽힌다. 시민들을 위한 열린 공간일 뿐만 아니라, 공원을 중심으로 주거, 상업, 문화 공간이 어우러져 쾌적한 원스톱 라이프를 제공한다.

대한민국 서울의 중심에도 이러한 도시공원을 꿈꾸는 곳이 있어 눈길을 끈다. 반경 2km '한강생활권'과 단지 앞에 조성되는 국내 최대 규모의 '용산민족공원'이 그 주인공이다.

정부는 최근 기존 용산기지 부지 일대에 약 300만㎡ 규모의 용산민족공원을 조성하겠다고 밝혔다.

민족성과 역사, 문화성을 갖춘 자연생태 및 국민 휴식공간을 조성해 국민들의 삶의 질 향상을 돕고, 미래 세대에게 남산과 한강을 연결하는 생태녹지축의 녹색동력을 선사하겠다는 취지다.

정부의 청사진대로라면 용산민족공원은 여의도(290만㎡)를 넘어 미국 뉴욕의 센트럴파크(341만㎡)에 육박하는 초대형 생태 자산이 되며 2027년 개장을 목표로 하고 있다.

장경철 부동산퍼스트 이사는 “용산과 청량리역 일대는 도심과 가깝다는 장점에도 낙후된 주변 환경과 열악한 인프라 등의 한계를 극복하지 못했던 이들 지역은 2010년 이후 대규모 개발이 속속 진행됐고 그 결과 3~4년 전부터 서울 부동산 시장에서 블루칩으로 주목받기 시작했다”며 “개발계획이 순조롭게 진행된다면 향후 강남이 부럽지 않은 강북을 대표하는 신흥 부촌으로 자리매김할 것으로 보인다”고 말했다.

대형 개발호재 품은 청량리역 및 용산 일대 분양단지 현황

청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 조감도

●청량리역 롯데캐슬 SKY-L65(섹션 오피스)=롯데건설이 시공해 서울시 동대문구 전농동 일대에 들어서는 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 섹션 오피스'가 오는 30일 홍보관을 열고 분양에 나선다. 섹션 오피스는 '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 아파트' 단지 4개 동과 섹션 오피스가 들어서는 랜드마크타워 1개 동으로 구성된 대형 브랜드 단지 내 들어선다. 오피스는 랜드마크타워 42층 높이 중 9~17층에 총 264실이 들어서며, 오피스 외에도 판매·문화시설과 숙박시설, 오피스텔 등이 들어설 예정이다. 이 단지는 청량리역 민자역사와 직접 연결되는 역세권 단지로 알려져 있다. 청량리역은 KTX·ITX·경의중앙선·경춘선·경원선·분당선을 비롯해 수도권 지하철 1호선까지 다양한 철도 노선이 교차되는 곳으로, 서울 최대의 교통허브로 자리잡고 있다. 청량리역 바로 앞 광역환승센터로 60여개의 버스노선을 이용할 수 있어 주변 지역으로의 이동이 더욱 용이하다. 청량리역 10여분 거리에 CBD(중심업무지구)가 위치해 있고, 사업지와 인접해 홍릉 바이오클러스터가 계획돼 있다. 이 지역에는 260개 기업, 고용 유발이 약 6천명이 기대되는 곳으로 생산유발액수가 약 1조원으로 기대되고 있다. 단지 내부에 카페와 비즈니스 라운지, 미팅룸 등 최근 오피스 단지에서 기본적으로 제공되는 시설 외에도 갤러리 포레스트, 시크릿 카페, 스탈릿 가든 등 단지 내 다양한 녹지를 조성해 쾌적한 업무공간과 함께 풍부한 휴식공간을 마련했다. '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 섹션 오피스' 분양 관계자에 따르면 "주거, 업무, 쇼핑시설 등을 모두 갖춘 초역세권 입지로 아파트와 오피스텔에 이어 섹션오피스도 성공적인 분양을 기대하고 있다"며, "이 상품은 주택 수에 포함되지 않아 주택 대출규제, 청약자격조건에 대한 해당사항이 없고 중도금 무이자 및 전매가 가능한 상품으로 많은 관심을 받을 것으로 예상된다"고 전했다. 한편, '청량리역 롯데캐슬 SKY-L65 섹션 오피스' 청약은 자체 홈페이지를 통해 진행되며, 청약 일정은 11월 2일부터 2일간 이뤄진다. 당첨자 발표는 4일, 정당 계약은 5일부터 이틀간 진행된다. 홍보관은 서울시 성동구 마장로에서 운영 중이다. 문의 02-2297-0650

용산 글로벌 리버파크 조감도

●용산 글로벌 리버파크(오피스텔·도시형 생활주택)=서울 용산구 원효로 3가 277-8번지 외 5필지 일대에 주거복합 단지인 용산 글로벌 리버파크가 분양중이다. 연면적 3,964.00㎡, 지하 2~지상 20층 규모, 총 80세대, 오피스텔 25실(지상 5~9층), 도시형 생활주택 55세대(지상 10~20층)로 구성되며 지상 2~지상 4층까지 상가로 이뤄진다. 총 5개 타입(A-Type~E-Type), 계약면적 37.29~55.04㎡이며, 분양가는 대략 3억 후반대(부가세 포함)에서 5억 중반(부가세 포함)으로 책정이 되었다. 용산 글로벌 리버파크는 원효대로변쪽(A타입, E타입)은 한강조망권이 확보 되었으며 이면도로변은 5층에 테라스형으로 공급된다. 1.5룸과 2룸으로 공급되며 내부 구성은 풀옵션 드럼세탁기&건조기, 빌트인냉장고, 일체형비데, 시스템에어컨 2대, 전기 쿡탑, 중문&드레스룸(일부), 한샘 주방가구 등이 있으며 층고는 2.5m로 넓으 수납공간 확보와 시원한 개방감으로 퀘적한 생활환경을 갖췄다. 용산 글로벌 리버파크가 들어서는 입지는 용산역(1호선·경의중앙선), 신용산역(4호선), 효창공원역(6호선)을 어디든지 이용할 수 있는 위치해 있으며 여의도 상권, 서울시청, 광화문 상권과도 밀접해 있다. 용산 글로벌 리버파크가 속해 있는 원효로 일대는 용산정비창 부지(용산국제업무지구) 개발과 여의도 면적의 용산민족공원, 캠프킴부지, 용산전자상가 개발이 본격화할 예정이라 투자자나 실수요자들의 관심이 집중되고 있는 지역이다. 교통호재도 풍부하다. GTX-B노선 신설, 신분당선 연장, 용산역~서울역 지하화 등 대규모 교통개발 사업이 줄줄이 예정되어 있다. 또한 용산아이파크몰, 이마트, 용산전자상가, 롯데하이마트, IFC몰, 신라면세점, 용산가족공원, 효창공원, 용산전쟁기념관, 국립중앙박물관 등이 인접해 문화생활 및 여가생활을 즐길 수 있는 시설물등이 다수 존재한다. 주변 지하철(1호선, 4호선, 5호선, 6호선, 경의중앙선)을 이용해 도심 및 외곽지역 접근과 강변북로, 내부순환로 이용하며 쉽고, 마포대교, 원효대로, 한강대로를 이용한 도심 지역 접근이 수월하다. 또 용산은 대형 개발호재 이외에도 입지만으로도 서울에서 최고 명당으로 평가를 받고 있다. 남산을 뒤에 두고 한강을 굽어보는 전형적인 배산임수 입지를 자랑한다. 서쪽으로 마포구, 동쪽으로는 성동구와 접한다. 한강변을 끼고 원효대교, 한강철교, 한강대교, 동작대교, 반포대교, 한남대교 등 7개의 다리가 용산을 지난다. 입주는 2022년 5월경 예정이며 홍보관은 래미안 용산 더 센트럴 주상복합 상가 B동 2층에 마련 된다. 문의 02-882-9287